Продление договора аренды

Если договор аренды заканчивается, а уезжать из съёмной квартиры не хочется, можно его продлить. Чтобы избежать ошибок, имеет смысл следовать алгоритму — тогда будут защищены и арендатор, и владелец недвижимости.

В инструкции расскажем, как правильно продлить договор аренды и что вписать в допсоглашение.

Первоначальный срок договора аренды

Согласно Гражданскому кодексу РФ договор аренды подписывают на определенный срок. Максимум на пять лет. Если собственник жилья не указывает срок действия договора, он автоматически считается пятилетним.

На практике владельцы жилья предпочитают краткосрочный наем и указывают срок действия договора. Обычно это 11 месяцев. Такой договор не нужно регистрировать в Росреестре (регистрации подлежат договоры аренды длительностью более года), это его основное преимущество.

Арендаторам, которые планируют долгосрочный наем, выгоднее заключать договор на несколько лет или же сразу договориться с собственником о том, как будет заключаться соглашение о продлении договора аренды. 

Как составить бессрочный договор аренды

Как продлить договор аренды квартиры

Договор о краткосрочной аренде — на 11 месяцев — не продлевается автоматически. Понадобится заключить дополнительное соглашение о продлении. И, если арендатор не нарушал условия действующего договора (длительного), у него с этим, скорее всего, не возникнет проблем.

Сторонам нужно вовремя договориться о пролонгации — иначе, по истечении срока действия ранее заключенного договора, он будет считаться расторгнутым автоматически. 

Согласно статье 684 Гражданского кодекса, у арендатора есть преимущественное право аренды квартиры на следующий срок. То есть на заключение нового договора аренды или дополнительного соглашения, где будут прописаны условия на очередной период найма жилья.

Условия продления

Стороны договора аренды должны обсудить его продление на новый срок минимум за три месяца до окончания периода действия текущего договора. Три месяца — это стандартный срок, но в договоре может быть указан другой. Тогда сторонам необходимо действовать в соответствии с этим условием.

Если собственник не хочет больше сдавать квартиру, он должен об этом сообщить за те же три месяца, чтобы арендатор успел найти новое жилье. Согласно законодательству, если квартира использовалась по назначению и условия договора аренды не нарушались, у собственника нет причин не продлевать договор с текущим жильцом.

Арендатор письменно сообщает о своем желании и дальше снимать занимаемое жилье. Современные способы коммуникации позволяют делать это в мессенджерах или по электронной почте. Отправлять заказное письмо почтой необязательно.

Подробнее о том, какие законные варианты есть у собственника, чтобы расторгнуть отношения с арендатором, мы рассказывали в другой статье. 

Специалисты выделяют четыре способа продления договора аренды:

• Автоматическое
• Через дополнительное соглашение
• Заключение нового договора
• Судебное (если нарушены права арендатора)

Дополнительное соглашение о продлении договора аренды: как его заключать

Условия продления договора аренды — предмет переговоров арендатора и собственника жилья. У каждой стороны могут измениться требования.

Так, владелец жилья может индексировать стоимость аренды. Это нормальная практика, которая приобретает широкое распространение в условиях растущей инфляции (что делать квартиросъемщику, если собственник повышает арендную плату, можно узнать здесь).

«Шаг» подорожания аренды ничем не ограничен, если только в договоре аренды не указан определенный процент индексации (обычно его указывают в договорах аренды коммерческих помещений, но они заключаются сразу на несколько лет). В России такое редко встречается, а в некоторых странах новый договор может заключаться и по ставке в два с половиной раза выше старой — настолько быстро растут цены и перегревается рынок из-за повышенного спроса.

Как рассчитать и выставить адекватную стоимость аренды

Среди других возможных изменений может оказаться новый способ внесения арендной платы. Например, по старому договору собственник и арендатор встречались для передачи денег ежемесячно, а теперь одному из них удобнее делать перевод на карту. Или в недвижимость требуется внести так называемые неотделимые улучшения, которые можно расценить как форму оплаты. Это фиксируется в новом документе. Если квартира износилась, стороны вправе включить в новый договор (или соглашение к старому) будущий ремонт. 

Могут меняться также срок действия договора, период, за который стороны предупреждают друг друга о пролонгации или расторжении. Следует помнить, что включение в дополнительное соглашение условий, которые нарушают законодательство или права арендатора (например, на комфортное проживание), считается недопустимым. В случае их обнаружения арендатор вправе не подписывать новый документ и искать новое жилье. 

Могут измениться данные подписантов, например паспортные данные или реквизиты для оплаты. То есть любые принципиальные изменения должны быть отражены в арендных документах. 

Более подробно узнать о том, как оформлять допсоглашение к договору аренды, а также посмотреть образец документа можно здесь.

Содержание дополнительного соглашения к договору аренды

Текст дополнительного соглашения о продлении договора аренды может частично повторять то, что уже написано в договоре. Если один в один сделать нельзя, потому что условия меняются, можно взять образец продления договора аренды на Домклик. Расскажем, как может выглядеть допсоглашение. 

В «шапке» пишут: «дополнительное соглашение о продлении срока найма жилого помещения по договору аренды № (указать номер завершающегося договора)».

Как во всех договорах, в первой части нового документа пишут, кто между собой договаривается: фамилия, имя и отчество, паспортные данные. Указывают, что далее в тексте один будет наймодатель, другой — наниматель или арендатор. Переход от первой части документа к основному тексту с условиями обычно делают предложением «стороны договорились о нижеследующем…» или «стороны заключили соглашение о…». Далее излагаются условия. Например: 

• о повышении арендной платы с 35 тыс. до 43 тыс. рублей;
• о ремонте ванной комнаты (кухни или спальни) за счет наймодателя (или арендатора, зависит от договоренностей);
• об изменении реквизитов счета для оплаты аренды;
• о продлении договора с таким-то номером от даты на запланированный (нужно написать какой) срок.

Неменяющиеся пункты договора аренды можно не перечислять, а просто написать: «прочие пункты договора оставить без изменений». 

Дополнительное соглашение заключается в двух экземплярах — по одному собственнику и арендатору (если требуется регистрация допсоглашения, то три). Об этом тоже пишут в соглашении и завершают текст словами о том, что документ вступает в силу с момента его подписания. В конце соглашения ставят дату и подпись (подписывать должны обе стороны).

На что обратить внимание при составлении дополнительного соглашения к договору аренды

В соглашении должны быть дата его составления и вступления в силу (если, например, стороны договорились о том, что документ будет действовать с определенного дня), срок его действия и номер.

Закон не ограничивает число возможных дополнительных соглашений к договору. И если квартира сдается давно, пролонгаций может быть несколько. И они должны быть пронумерованы. 

Обязательно нужно указывать номер договора, к которому заключается дополнительное соглашение. Должны быть также паспортные данные сторон и реквизиты счета для оплаты (если предполагается безналичная оплата аренды). 

Заключение

Чтобы продлить договор аренды, необходимо:

• Заранее письменно уведомить сторону договора о продлении — срок указан в договоре аренды
• Обсудить и согласовать новые условия
• Составить текст дополнительного соглашения
• Подписать два (или три при регистрации) экземпляра

Продление через дополнительное соглашение проще, чем заключение нового договора аренды. Потому что, прежде чем заключать новый договор, нужно будет оформлять акт приема-передачи квартиры от арендатора к собственнику — это часть формальной процедуры.