Что изменилось на рынке недвижимости в августе 2022 года: исследование Домклик

Аналитический центр Домклик в своем регулярном отчете производит анализ изменений, которые произошли на рынке недвижимости в августе 2022. Эксперты рассмотрели ключевые характеристики рынка: спрос на ипотечное кредитование, востребованность льготных программ и различных типов недвижимости. Также проведена оценка стоимости квадратного метра и величины скидки, которую в среднем получает покупатель при оформлении сделки.

Спрос на ипотеку в августе 2022

Восстановление рынка вторичной недвижимости продолжается, однако темп прироста количества сделок начал снижаться. Если в июле значение прироста общего количества сделок по всем регионам РФ составляло 58%, то в августе — 44%.

Максимальный прирост по количеству сделок по стране фиксируется преимущественно в небольших регионах: Магаданская область — 103,8%, Ивановская область — 88,1%, Республика Хакасия — 75,4%, Кабардино-Балкарская Республика — 73,4%, Читинская область — 72,1%. Стоит отметить, что Москва по сравнению с другими крупными регионами выделяется наименьшим приростом ипотечных сделок — 30,1%.

В целом, за последний месяц список регионов-лидеров по количеству выдач значительно не изменился. Как и в прошлом месяце,  лидерами являются Москва (~4,8 тыс выданных ипотечных кредитов), Московская область (~4,7 тыс) и Санкт-Петербург (~3,3 тыс). Однако разрыв между Москвой и Московской областью существенно сократился: в июле разрыв составлял порядка 500 сделок (около 14% от общего количества сделок по Москве за июль), на конец августа — уже около 130 сделок (3% от количества сделок по Москве за август).

Анализ сделок за август показывает, что вторичная недвижимость, несмотря на развитие льготных программ, востребована в большей степени, чем первичное жилье. Доля сделок на вторичном рынке по РФ составляет 73,3%, в то время как на первичном — 19,6%.

При этом распределения по типам недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге отличаются от других крупных регионов: доля ипотечных сделок по приобретению квартир на вторичном рынке ниже, чем в других регионах, и составляет порядка 50%.

Причина повышенной популярности первичного жилья в Москве и Санкт-Петербурге может быть объяснена лучшей осведомленностью населения о существующих льготных программах, а также более широким распространением скидок от застройщиков. За год на столичном рынке средний размер скидок вырос в 2,5 раза, а дисконт, по данным газеты Коммерсант, на первичное жилье достигает 25%.

Привычные значения ипотечных ставок привели к тому, что темп роста вторичного рынка на сегодняшний день опережает темпы роста первичного. По данным за август, в среднем по России доля сделок по продаже вторичной недвижимости составляет около 73%, в то время как на первичном — около 20%. Возможное снижение ключевой ставки на ближайшем заседании Центробанка (16 сентября — прим. ред.) еще больше увеличит спрос на вторичное жилье и может вызвать более значительный рост цен на вторичном рынке, а также дальнейшее уменьшение величины торга.

Мария Ромчанова

Руководитель аналитического центра Домклик

Востребованность льготных ипотечных программ

Анализ ипотечных сделок за август показал, что востребованность льготных программ (Господдержка, Семейная ипотека, IT-ипотека) остается на высоком уровне. Доля сделок на льготных условиях по всем регионам около 25,5% (в июле — 26,3%). Максимальные значения доли льготной ипотеки, как и в прошлом месяце, достигаются в крупнейших регионах страны — Санкт-Петербурге (48,5%), Москве (40,9%), Краснодарском крае (39%).

Программа Господдержкипо-прежнему является доминирующей по отношению к другим льготным программам. За последний месяц доля сделок по программе по отношению к общему количеству ипотечных сделокизменилась незначительно и остается достаточно высокой. По данным за август, процент сделок по программе по России составляет 17,3% (в июле — 16,9%). Лидерами по программе являются две столицы — Санкт-Петербург (33%) и Москва (29,8%).

Распределение сделок по регионам, заключенных по программе Семейная ипотека, за месяц существенно не поменялось, однако доля сделок по программе по отношению к общему количеству ипотечных сделок уменьшилась и теперь составляет 7,6% (в прошлом месяце — 8,7%). Как и в случае программы Господдержки, лидирующую позицию занимает Санкт-Петербург: доля сделок 14,3%.

Доля сделок по программе IT-ипотеки в общем количестве сделок по стране составляет 0,5% (в прошлом месяце — 0,7%).

Стоимость квадратного метра на вторичном рынке

Согласно данным о заключенных сделках, цена вторичной недвижимости в России продолжает расти: среднее взвешенное значение прироста стоимости квадратного метра по всем регионам РФ в августе составило 3,6% (в июле — 3,5%). В качестве веса региона было принято количество ипотечных сделок за месяц.

Наибольший прирост стоимости квадратного метра зафиксирован в Республике Алтай, Севастополе, Карачаево-Черкесской Республике. Сильнее всего стоимость снизилась в Чукотском и Ненецком автономных округах, а также в Чеченской Республике.

Если рассматривать регионы-лидеры по количеству выданных ипотечных кредитов, то значительнее всего цены выросли в Свердловской области (рост цены по сделкам за кв. м составил +17%), в Республике Татарстан (+6%) и в Республике Башкортостан (+4,4%). Москва выделяется отрицательным приростом по цене -0,5%.

Какую скидку получает покупатель в процессе сделки

Величина скидки рассчитывалась как разница между стоимостью объекта недвижимости, на который оформляется ипотека, и стоимостью, указанной в соответствующем объявлении по формуле ниже. 

• Стоимость ОН
  сделка
   — стоимость квартиры на момент заключения сделки
• Стоимость ОН
  оффер  
  — стоимость квартиры в объявлении

Полученное значение усреднялось по всем проданным вторичным квартирам в соответствующем регионе. Параметр отражает, насколько продавцы в среднем снижают стоимость при заключении сделки или насколько они готовы идти на уступки. Чем больше значение данного параметра, тем больше выгода покупателя.

Наибольшие значения скидок по РФ зафиксированы в небольших регионах, таких как Республика Северная Осетия — Алания (5,7%), Республика Адыгея (4,4%), Республика Дагестан (4,4%).

Среди регионов-лидеров по количеству ипотечных сделок наибольшие скидки предлагаются продавцами вторичной недвижимости из Республики Башкортостан (2,3%), Краснодарского края (2,2%), Республики Татарстан (2%). В меньшей степени на уступки идут продавцы из Челябинской области (0,4%), Красноярского края (0,7%), Свердловской области (0,9%).

Из графика видно, что наибольшие изменения в поведении продавцов произошли в Республике Башкортостан. В июле покупатель в процессе сделки в среднем мог выиграть 1,6%, в августе средняя величина скидки составила 2,3%. Это значит, что продавцы чувствуют себя менее уверенно и чаще идут на уступки.

Однако в большинстве крупнейших регионов на графикевеличина торга при покупке вторичной недвижимости уменьшилась в среднем на 0,3%. К таким регионам относятся Свердловская область, Московская область, Санкт-Петербург, Москва, Тюменская область, Республика Татарстан, Краснодарский край. Это значит, что продавцы вторичной недвижимости почувствовали восстановление спроса и стали вести себя более уверенно.