На каком этаже и почему покупают квартиры в новостройках в 2023 году: ответы экспертов
Выбор этажа в новостройке часто ставит покупателей в тупик. Если по планировке, метражу, количеству комнат и другим характеристикам всё более-менее ясно на старте, то с этажом всё не так очевидно.
Вопрос непростой, но очень важный. Разбираемся с нашими экспертами, на каком этаже и кому лучше покупать квартиру в 2023 году.
У квартир на нижних этажах — инвестиционные преимущества
Жителям средних и нижних этажей проще попасть на улицу в случае, например, отключения электроэнергии или неисправности лифта. На нижних этажах лучше жить маломобильным и пожилым людям, которым сложно подниматься по лестнице. Сюда проще доставлять строительные материалы во время ремонта, мебель и технику при заселении или переезде.
Вместе с тем, жители нижних этажей по-прежнему задумываются о дополнительных мерах безопасности, например, установке дополнительных охранных систем и сигнализации, хотя в реальности этот риск практически отсутствует. Например, в проектах ГК «А101» в Новой Москве почти нет плохо просматриваемых зон, подъезды и внутренние дворы закрыты от посторонних. Кроме того, не всем нравится жить прямо над кафе или супермаркетом.
В то же время среди явных недостатков верхних этажей можно отметить, разве что, долгое ожидание лифта. При этом психологи указывают на очевидные плюсы жизни наверху — видовые характеристики, больше солнца, ощущение жизни в открытом и свободном пространстве положительно влияют на здоровье.
Выходит, что на верхних этажах жить лучше, разве что, вам просто некомфортно жить высоко, смотреть из окна или с балкона вниз. Ученые называют это акрофобией, и она в той или иной форме встречается не так уж редко — её испытывают примерно 5-6% населения Земли.
Зато на первых этажах, чтобы сделать их привлекательнее, девелоперы нередко предлагают довольно интересные решения. Например, квартиры с двойным светом, антресолями, террасами или патио с собственным отдельным выходом. Последнее решение мы применяем в наших проектах в Ленобласти — «А101 Лаголово» и «А101 Всеволожск».
По словам Анны Боим, у квартир на нижних этажах есть явное инвестиционное преимущество, особенно если покупать их на ранней стадии строительства дома.
Квартира на втором-третьем этаже дома комфорт-класса будет стоить на 10-15% дешевле, чем такая же квартира на верхних этажах. Разница оказывается ещё сильнее, если речь идёт о дорогом жилье. Так, в бизнес-классе она варьируется от 12% до 20%, а в верхнем ценовом сегменте может достигать 35%.
При этом разница в стоимости аренды такой квартиры, как правило, незначительна или её нет вообще.
«Если проанализировать предложения на рынке, то самыми дорогими обычно оказываются квартиры, расположенные в верхней трети дома. Поэтому наиболее востребованы у покупателей средние этажи как оптимальный компромисс видовых характеристик и цены. Квартиры на 3-7 этажах пользуются спросом и у квартирантов. Продать такую квартиру со временем также будет проще и без особых финансовых потерь», — отметила Боим.
Чем выше этаж — тем дороже квадратный метр
Исторически наиболее ликвидными этажами считаются средние, однако не стоит сбрасывать со счетов верхние и нижние этажи. Это обусловлено тем, что верхние этажи привлекают своими видовыми характеристиками.
Также в проектах бизнес-класса часто на верхних этажах запроектированы просторные, более дорогие квартиры, пентхаусы. На нижних этажах можно встретить квартиры с террасами, также эти этажи удобны людям, которым тяжело подниматься по лестнице.
Как правило, в наших проектах чем выше этаж, тем дороже кв. м, однако, помимо этого, на цену «квадрата» влияет ликвидность планировочного решения. Например, стоимость квартиры повышается, если окна квартиры выходят на две и более сторон света, если в квартире запроектирован раздельный санузел, комнаты правильной прямоугольной формы и прочее.
Также на цену аналогичных квартир влияет наличие балкона или лоджии; количество квартир на этаже — чем меньше, тем дороже; площадь кухни — приветствуются просторные кухни даже в 1-комнатных квартирах. Здесь тоже немаловажным фактором для увеличения стоимости являются хорошие видовые характеристики: лес, парк, река, вид на городские достопримечательности.
Выбор между этажами является выбором ракурса
В высотных домах предпочтение верхним этажам рекомендуется отдавать всем, кому важен не перекрывающийся вид. Вдвойне здорово, если это вид на зелёный массив. В одном из наших проектов комфорт-класса четыре 25-этажных дома, но все они стоят рядом с заказником. Число желающих, иметь вид на лесной массив, велико. В данном случае этажность работает в плюс: всё, что выше третьего этажа, безоговорочно видовое. И выбор между этажами, по сути, является выбором ракурса.
Высокий этаж также рекомендуем всем, кому важно минимизировать уличный шум и уличную пыль. Кроме того, этаж повыше позволяет улучшить инсоляцию помещения в периоды, когда солнце встанет невысоко, и нижние этажи дольше остаются в тени. Это касается не только многоэтажек, но и малоэтажных домов с закрытыми со всех сторон внутренними дворами.
Зачастую высокий этаж выбирают люди, приезжающие в крупный город из небольших городов. Выбор свой они обуславливают визуальным ощущением большого города, границы которого не видны даже с высокого этажа. Также последний этаж выбирается в случаях, когда нужна гарантия отсутствия соседей сверху. Наконец, в квартирах на последнем этаже высота потолков может быть выше, чем на всех остальных. И эту опцию выбирают люди, которым нужно больше «воздуха» внутри.
По словам Сергея Софронова, вопрос подъёма на этаж в выборе квартиры в новостройке неактуален — лифты есть в малоэтажном строительстве, а в многоэтажном лифтов всегда два и более на подъезд, поэтому время ожидания невелико. Хотя пожилые люди всё же чаще выбирают этажи пониже, но, скорее, по привычке.
Наличие балкона также больше не является ограничением в выборе этажа. На первом уровне балконы тоже предусматриваются.
«Семьи с подрастающими детьми, которые уже могут или скоро смогут сами гулять во дворе, часто выбирают невысокий этаж с окнами (хотя бы с одним) во двор. Так проще следить за ребёнком, да и призыв идти обедать ребёнок расслышит лучше. Низкий этаж можно рекомендовать к выбору в проектах с развитым благоустройством. В таком случае вид из окон — это прямой вид на деревья, а не на соседние крыши», — отмечает Софронов.
Есть и совсем специфическая опция первого этажа. Она касается тех проектов, где можно поставить автомобиль под окном. А точнее — электромобиль. И в таком случае он заряжается через обычный удлинитель из форточки. В таком контексте редко востребовано, но всё бывает.
«Вторая сторона вопроса — объективные ограничения в выборе этажа. Например, желаемая планировка осталась только на определённом уровне. Или нужна квартира, например, на теневой стороне (тоже случающийся запрос). И таковые могут быть найдены только на этажах пониже. Квартиры с террасой, с сауной, особой конфигурацией балкона — также могут располагаться на ограниченных этажах. Как правило, верхних. В таком случае выбор исходит из проектного решения», — подчеркнул эксперт.
В крупных городах увеличивается спрос на средние этажи
Традиционно стоимость квартир на верхних этажах самая высокая, что обусловлено и видовыми характеристиками, и, часто, более крупными по площади квартирами. Особенно это справедливо для рынка новостроек Москвы. По статистике отдела продаж нашей компании, за последние пять лет по мере увеличения плотности столичной застройки и увеличения этажности жилых комплексов вырос спрос на квартиры выше 25-го этажа.
Дополнительным фактором повышенного спроса на высокие этажи является активный дорожный трафик и стремление покупателей избежать шумового давления.
В Санкт-Петербурге и ряде других крупных городов наблюдается обратная тенденция — увеличивается спрос на средние этажи. Возможное объяснение мы видим во влиянии на рынок внешних экономических факторов, вследствие чего покупатели обращают внимание на более доступные по стоимости квартиры на нижних и средних этажах.
Квартиры с 3 по 7 этажи считаются наиболее комфортными для проживания. С учётом характеристик массовой застройки советского периода и последнего десятилетия XX века они ещё и более привычны для покупателей старшего возраста, продолжает Долгих.
Жизнь на средних этажах позволяет получить привычный уровень психологического и физического комфорта. В квартире много света, потому что деревья не затеняют окна. Квартиры на этих этажах популярны ещё и по причине востребованности на вторичном рынке. Именно поэтому чаще всего те, кто не готов к экспериментам, выбирают золотую середину.
Не менее комфортными считаются квартиры от 8 этажа и выше. Для рынка новостроек Москвы среднюю этажность можно отнести и к квартирам на уровне 19- 20-го этажей. Здесь владельцам не будут докучать насекомые, шум, пыль. Из окон открывается более живописный вид по сравнению с нижними этажами.
Квартиры на средних этажах являются популярными у покупателей всех возрастов. Наибольшим спросом пользуются варианты с окнами во внутренний благоустроенный двор.
«Для покупателей столичной недвижимости на протяжении многих лет наиболее востребованными являются этажи с 5-го по 19-й. Более того, именно средние этажи чаще всего выбирают в случаях, если покупка квартиры происходит с инвестиционными целями. Однако в регионах России из-за разных параметров высотности среднестатистических локальных проектов наблюдаются разнонаправленные тенденции», — отметила Долгих.
Например, в Казани в начале 2023 года наблюдаются несколько отличающиеся от Москвы тренды: рост спроса на средние (с 5-го по 14-й) этажи и снижение спроса на высокие (с 15-го по 19-й).
Дело в том, что средняя отметка максимальной этажности среди всех строящихся в городе жилых комплексов как раз находится на уровне 15 этажа.
Стоимость квартир на нижних этажах является наиболее привлекательной. Для покупателей это идеальная возможность сэкономить от 10 до 20% от стоимости жилья.
«За последние годы мы отчётливо видим рост спроса на низкие этажи, до 5-го этажа, в наших проектах в Санкт-Петербурге. Резюмируя вышесказанное, отмечу, что выбирать этаж следует исходя из целей покупки, собственных привычек и предпочтений, финансовых возможностей. Главное, чтобы в новой квартире вам было комфортно, удобно и уютно», — заключила эксперт.
Читайте также: Как купить квартиру в новостройке в ипотеку
Телеграм-канал Домклик
