Какие сделки с недвижимостью требуют нотариального удостоверения

К нотариусу можно обратиться для заверения любого договора, чтобы получить дополнительные гарантии по исполнению обязательств. При этом есть сделки, которые без нотариального заверения могут быть признаны недействительными.

Рассказываем, когда необходимо проводить нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью и в чем преимущества привлечения нотариуса.

Участники сделок, в которых не обойтись без нотариуса

Нотариальное заверение сделки служит доказательством того, что все стороны знают о продаже имущества и не имеют претензий по этому поводу, а также что ничьи интересы при заключении сделки не ущемляются. Для закрепления последнего факта обычно подписывают отказ от преимущественного права покупки. То есть сделки с недвижимостью, подлежащие нотариальному удостоверению, — это такие сделки, предметом которых является доля в собственности.

Неважно, продается она совладельцу помещения (тому, у кого тоже есть в нем доля) или постороннему лицу. Подпись нотариуса гарантирует, что сделка прошла законно и интересы всех участников соблюдены и защищены.

Читайте также: Чем отличается долевая собственность от совместной

Детали нотариального удостоверения сделок закреплены в статье 163 Гражданского кодекса (ГК РФ). Нотариальное удостоверение сделки с долями в недвижимости обязательно, если это:

• мена;
• дарение;
• купля-продажа;
• любое другое отчуждение.

Но здесь есть исключение: если доли всех собственников отчуждаются по одной сделке, то нотариальное удостоверение не требуется.

Это основное, что следует знать. Помимо этого, нотариус необходим и тогда, когда сделка касается интересов несовершеннолетнего собственника. Неважно, принадлежит ему доля или вся квартира. Если в сделке участвует недееспособный взрослый (со стороны продавца), ее тоже придется удостоверять у нотариуса. Без подписи последнего договор могут признать недействительным.

Другие сделки с недвижимостью, требующие нотариального удостоверения

Есть дополнительные ситуации, когда сделку необходимо заверить у нотариуса:

1. Если заключается договор ренты. Его оформляют, например, когда пожилой человек передает свою квартиру в обмен на уход и содержание.
2. Развод супругов и, соответственно, раздел имущества, если он происходит не в суде, тоже потребуют участия нотариуса, как и заключение брачного контракта.
3. Оформление наследства и завещания, а также вступление в наследство.
4. Если стороны заключают предварительный договор к договору, который должен быть нотариально удостоверен.

Как оформить нотариальное удостоверение сделки

Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью начинается с похода к нотариусу. Выбрать можно любого — без привязки к адресу регистрации. Поход следует планировать: согласовать день, который будет удобен всем участникам сделки, позвонить в контору и записаться на прием, а также выяснить, какие документы необходимо иметь при себе, сколько будут стоить заверение и составление договора.

Эксперты не рекомендуют рассчитывать, что все удастся оформить в один день. Иногда на проверку данных о собственниках и об объекте сделки нужно один-два рабочих дня.

Договор, который будет заверять специалист, можно составить самому или же доверить ему (если выбираете второй вариант, нужно иметь в виду, что визит продлится дольше). Если принести готовый договор, нотариус не может отказаться его заверять только потому, что не он его составил.

Но если он найдет в договоре положения, противоречащие закону, то будет вправе не удостоверять такой документ — законодательство ему это разрешает.

Какие документы нужно предоставить нотариусу

В назначенный день нужно прийти на прием. Наличие паспортов и документов о собственности на недвижимость обязательно плюс отказы от преимущественного права от сособственников, если проводится сделка с долей в недвижимости. Если по какой-то причине общегражданского паспорта у участника сделки нет, то для установления личности подойдут другие документы, исключающие любые сомнения относительно нее (например, загранпаспорт). При сделках с несовершеннолетними или недееспособными понадобится разрешение от органов опеки.

Нотариус проверит договор (или составит его), изучит документы и установит их подлинность, подтвердит отсутствие обременений (имущество может быть арестовано) и дел о банкротстве в отношении участников сделки. Если все в порядке, комплект полный и ничего не нужно «донести», можно оплачивать пошлину и забирать документы на регистрацию в Росреестр.

Сколько стоит услуга

Сколько понадобится заплатить, подскажут в конторе. Цены на услуги отличаются в зависимости от вида заключаемого соглашения и других деталей. О том, как делить расходы на оплату услуг нотариуса (сумму пошлины), лучше договориться заранее.

Распространенная практика — делить ее поровну между сторонами сделки. Но могут быть и другие варианты — когда все оплачивает одна сторона. Закон на этот счет правил не устанавливает. Какие документы заверяет нотариус и по каким тарифам, можно узнать у конкретного специалиста или посмотреть примерную тарифную сетку на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Нотариус оставляет себе один экземпляр заключенного договора и заносит данные о нем в соответствующий реестр. Там у договора будет уникальный код.

Если участники сделки в разных городах

Бывает, что участники сделки живут в разных городах. Это не проблема, главное — чтобы один нотариус находился в том городе, где расположена недвижимость, сделку с которой планируется удостоверить.

Нотариусы и участники сделки договариваются о дате и в нужный день «встречаются» по видеосвязи по защищенным каналам коммуникации. В этом случае специалистам нужно отдать документы на проверку заранее, чтобы в день конференции были совершены только процедуры удостоверения.

Нотариусы делают электронный паспорт сделки — в него включается договор. Участники подписывают и электронную, и бумажную версию. Для того чтобы подписать электронную, нужна простая электронная подпись. Ее придется оформить заранее.

Нотариусы поставят усиленную квалифицированную подпись на электронной версии договора и подскажут, как регистрировать такую сделку. Бумажные документы стороны сделки забирают себе.

Преимущества сделок, удостоверенных нотариусом

Участие нотариуса в сделке — это гарантия ее прозрачности и законности. Нотариус выступает незаинтересованным свидетелем, который может подтвердить (например, если дойдет до суда), что участники были в здравом уме, подписывали документы по доброй воле, и заключение сделки не ущемило ничьи интересы. Благодаря нотариусу можно быть уверенным в том, что все документы подлинные.

Кроме этого, специалист расскажет, что конкретно означают все (или непонятные) пункты договора и какие могут быть юридические последствия у совершаемых действий.

Еще одно преимущество: если кто-то потеряет подлинный экземпляр договора (из-за переездов, стихийных бедствий, ограблений — причин может быть сколько угодно), у нотариуса можно получить копию, так как данные о заверенном ранее договоре есть в реестре.

Государственная регистрация на основании нотариально удостоверенной сделки проходит быстрее, чем при сделках в простой письменной форме. Электронные документы зарегистрируются за день, бумажные — за три дня. Регистрация без нотариуса по закону занимает до девяти дней.

По всем вышеперечисленным причинам нотариально заверенные сделки гораздо сложнее оспорить в суде. Юристы шутят, что у таких сделок только один минус: за них нужно платить (пошлину). Стоимость нотариального действия формируется из двух составляющих: оплаты тарифа (пошлины) за удостоверение сделки и оплаты услуг правового и технического характера. Размер пошлин за нотариальное действие установлен в Налоговом кодексе. Тарифы также публикуются на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Расторжение нотариально заверенного договора

Договор, заверенный нотариусом, тоже можно расторгнуть — по соглашению сторон или в судебном порядке. Обычно основанием для расторжения служит неисполнение условий договора. Например, покупатель не оплатил сделку в установленный срок. Со стороны продавца нарушением может считаться ненадлежащее состояние недвижимости.

Если расторжение происходит по соглашению сторон, то соглашение тоже нужно будет заверить у нотариуса (расторжение договора, заключенного в простой письменной форме, этого не требует). В соглашении прописывают условия расторжения, то есть указывают, что достается каждой из сторон. Затем стороны обращаются в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации права собственности.

Если участники сделки не договорились в досудебном порядке, расторжение возможно только в судебном порядке.

Где найти информацию о нотариально удостоверенных сделках

Все данные о сделках, которые заверяют нотариусы в России, хранятся в Единой информационной системе нотариата. С 2018 года она полностью перешла на электронный документооборот, что делает нотариальные конторы практически службой одного окна: специалисты могут проверить подлинность любых документов, так как информация о них занесена в ЕИСН.

Благодаря тому, что у всех нотариусов есть усиленные квалифицированные электронные подписи, можно не только заверять сделки, участники которых находятся в разных городах, но и передавать документы. Например, разведенные родители, живущие в разных концах страны, могут таким образом передать разрешение на выезд с ребенком другому родителю.

Для обычных граждан есть бесплатные публичные сервисы нотариата. Они помогают искать информацию о залогах, доверенностях, наследственных делах.

Пользуясь этими возможностями, можно самому хорошо подготовиться к любой сделке и не оказаться в ситуации, когда продавец использует фальшивые документы или пытается продать арестованное или заложенное имущество. Возможность проверить движимое залоговое имущество — один из самых популярных бесплатных публичных сервисов ЕИСН.

Читайте также: Какую сделку могут признать недействительной, и как этого избежать