Капитальный ремонт в жилом доме: как контролировать и влиять на его ход

Капитальный ремонт в многоквартирном доме – это неудобства для жильцов на длительное время. Как свести дискомфорт во время проведения капремонта к минимуму и добиться, чтобы он был качественным, причем в разумные сроки? Кто и как контролирует капитальный ремонт? Как организовать процесс контроля максимально эффективно? Составили для наших читателей подробную инструкцию на эту тему.

Кто принимает решение о капремонте

Решение о проведении в доме масштабных работ принимает региональный оператор — Фонд капитального ремонта (ФКР) — на основании данных о состоянии здания (износе фасадов, кровли и т. д.) В каждом регионе РФ действует программа капремонта жилищного фонда — ознакомиться с ней, узнать сроки и перечень ремонтных работ в вашем доме можно на сайте ФКР каждого региона.

Например, в Москве программа действует с 2015 года и рассчитана до 2044 года, в нее включено около 30 тысяч многоэтажек. Контролирует программу столичный Департамент капремонта. Здесь есть данные о включенных в программу домах по всей стране. Предложения ФКР о проведении ремонта публикуются не позднее чем за полгода до начала работ, и собственники могут внести в них свои коррективы. 

Можно ли влиять на ход капитального ремонта

Влиять на ход капремонта можно еще до его начала. Если известно, что в доме планируется капремонт, стоит ознакомиться с перечнем планируемых работ на сайте ФКР. Как правило, жильцы знают состояние своего дома лучше. Возможно, некоторые предложенные работы в доме не нужны, а другие, напротив, необходимы.

Определить окончательный перечень ремонтных работ жильцы могут на общем собрании. Решение оформляется в виде протокола и передается в УК, а затем в ФКР. Можно также добиться перенесения начала некоторых видов работ на более ранний срок. В протоколе собрания должны быть координаты собственников, которые взяли на себя полномочия контролировать капремонт. Голосование можно провести и онлайн — на сайте «Электронный дом».

Если в течение трех месяцев с момента публикации предложения ФКР жильцы не проведут собрание и не вынесут решение по ремонту, его могут начать без их согласия. Как правильно проводить собрание жильцов дома, мы писали здесь.

Кто в ответе за капремонт

В обязанности собственников квартир входит ежемесячная уплата взносов на капитальный ремонт. Однако где хранить эти средства, решают сами владельцы жилья на общем собрании. Можно как передавать их в ФКР региона, так и завести специальный счет в банке.

Если собственники решают доверить взносы фонду, ответственность за капремонт будет полностью лежать на нем. Он должен будет нанимать подрядчиков, контролировать ход работ и сроки, проводить приемку. Также в этом случае ФКР следит за своевременностью выполнения работ по договорам капитального ремонта.

Кто контролирует капитальный ремонт многоквартирных домов, выбирает подрядчиков, принимает работы, если деньги лежат на специальном счете? Сами собственники. Эту работу они могут возложить на ТСЖ или УК.

О том, надо ли платить за капитальный ремонт дома, мы писали здесь.

Зачем жильцам нужно контролировать ремонт

Капремонт часто привносит в жизнь собственников жилья массу неудобств и иногда идет не так, как запланировано. Жильцам может досаждать постоянный шум в подъезде. Иногда рабочие перекрывают воду по всему стояку или отключают домофон, что приводит к тому, что в дом заходят все кому не лень. Кроме того, ремонтные работы могут растянуться на месяцы и даже годы, а срок их окончания — сдвинуться на неопределенное время.

Есть и неочевидные огрехи капремонта, которые могут обернуться серьезными проблемами в будущем. Например, если подрядчики «забудут» проложить армирующую сетку под штукатуркой, она рискует осыпаться кому-то на голову. Если в ходе ремонта мусоропровода не установят систему промывки, со временем он покроется плесенью, а еще в нем наверняка заведутся тараканы.

Чтобы трубы отопления и водопровода не прорвало, места сварки должны окрашиваться, хотя делают это рабочие не всегда. А деревянные элементы конструкции кровли необходимо обрабатывать огнезащитным покрытием. Всех перечисленных проблем можно избежать, если жильцы организуют контроль за ходом ремонта сами.

Для этого придется найти документы на проведение ремонта. Например, нужен ли проект на капитальный ремонт? Да, это первое, что делает подрядная организация. Кроме того, у подрядчика должны быть договор с ФКР или УК, смета, график работ, журнал учета материалов. Из документов можно узнать сроки, объемы работ, а также контакты подрядчика, которому можно предъявить жалобу на капитальный ремонт многоквартирного дома.

Как найти подрядчика

Для того чтобы контролировать ход ремонта, нужно узнать, какая подрядная организация его проводит. Сделать это можно несколькими способами:

1. В строительном городке, который подрядчик организовывает для проведения капремонта. Ищите бытовку или вагончик во дворе. С согласия жильцов строительный городок может расположиться в подвале дома. Там должен сидеть прораб, к которому можно обращаться с вопросами и претензиями напрямую.
2. Если вы не обнаружили строительный городок, контакты подрядчика можно найти на информационном стенде, который устанавливается на стене ремонтируемого дома. На нем же должны быть сведения о перечне работ и сроках их выполнения. Если такого стенда нет, сообщите об этом на портал «Наш город».
3. Если указанные на стенде телефоны не отвечают, актуальный телефон и электронную почту подрядчика стоит поискать через госзакупки. Подрядчиков для проведения капремонта нанимают по итогам электронных аукционов, результаты которых доступны в интернете. Их можно найти на сайте Единой информационной системы в сфере закупок и на сайте оператора электронных торгов. Там же есть информация о видах работ и сроках вашего капремонта.

Как контролировать процесс ремонта

Для этого достаточно наладить постоянный контакт с прорабом. Лучше всего сделать это в самом начале ремонта: тогда прораб поймет, что за работой будут следить, и постарается не допускать явных нарушений. Конечно, лучше делать это не всем списком жильцов, а выбрать для переговоров ответственного, например, старшего по дому.

Чаще всего прорабы идут навстречу жильцам: оперативно устраняют недостатки в работах, заставляют рабочих убирать строительный мусор, прекращают шумные работы в запрещенное время. Но бывает и иначе.

Если прораб не реагирует на ваши жалобы, их стоит адресовать в управляющую компанию, ТСЖ или ФКР. Эти организации должны дать ответ в течение 30 дней на основании ст. 12 ФЗ № 59 «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ».

Привлечь муниципального депутата

Если вы так и не дождались ответа от всех вышеперечисленных организаций, к решению вопросов можно привлечь районных депутатов. Найти их легко через совет депутатов, который есть в любом муниципальном округе. На сайте совета есть имена депутатов, их телефоны и адреса их приемных. 

Муниципальные депутаты — самые доступные из всех слуг народа, и им проще всего решать проблемы на местах. Они помогут жильцам воздействовать на нерадивых подрядчиков и, возможно, поучаствуют в приемке работ.

Что требовать во время капремонта

Для того чтобы предъявлять требования, нужно найти документы, разрешающие производство работ по капитальному ремонту, а также узнать их сроки и объемы выполнения.

Жители имеют право требовать от подрядчика:

• Соблюдения сроков, которые указаны в договоре на ремонт. Если вы обнаружили, что они уже подходят, а работы не дошли даже до середины, следует поторопить прораба.
• Не шуметь. В столице запрещено проводить ремонтные работы по воскресеньям и праздникам, а в будни —с 13:00 до 15:00 и с 19:00 до 9:00. В противном случае подрядчик рискует заработать штраф в 40-80 тыс. рублей.
• Поддержания чистоты. Рабочие обязаны убирать мусор, который образуется во время ремонтных работ (песок, пыль, бытовой мусор и прочее).
• Исправления дефектов. Например, перекрашивания неровно покрытых стен, заделывания дыр и так далее.
• Соблюдения графика работ. Если в графике указано, что кровля должна быть отремонтирована к марту, а уже июнь, и ничего не сделано, сроки нарушены.
• Честного заполнения сметы в конце ремонта. В ней не должно быть указано работ, которые по факту не проводились. Это влияет на стоимость ремонта. Подрядчик может увеличить высоту потолков, метраж помещений или придумать установку светильников, которых нет.
• Обеспечения автономной подачи электричества во время ремонта (часто подрядчики подключаются к общедомовому источнику, за что платят жильцы).
• Соблюдения оговоренных в документах графиков отключения воды и электричества.
• Закупки тех материалов и в тех количествах, что указаны в смете. Как рассчитать бюджет на ремонт за 5 шагов, мы писали здесь. 

Что в итоге

1. Контролировать ход капитального ремонта жильцам не только можно, но и нужно — чтобы избежать затягивания работ, порчи имущества и своевременно добиться устранения нарушений.
2. Чтобы контролировать ход капремонта, надо найти документы на его проведение и наладить контакт с подрядчиком.
3. Если прораб не реагирует на замечания, жалуйтесь: в УК, ФКР или муниципальному депутату.
4. Помните, что никто не проконтролирует ход ремонта лучше самих жильцов, которые в нем заинтересованы.

Читайте также: Нужно ли платить за капитальный ремонт дома