Стандарт защиты ипотечных заемщиков: главное

С 1 января 2025 года в России заработал Стандарт защиты ипотечных заемщиков. Документ направлен на снижение рисков ипотечного кредитования и повышение прозрачности таких сделок.

Рассказываем, какие именно положения содержит ипотечный стандарт.

Новые правила выдачи ипотечных кредитов разработал Комитет по стандартам деятельности кредитных организаций при поддержке Центробанка. В том числе они запрещают:

1. Размещать длительное время деньги ипотечных заемщиков на аккредитивах. Банки могут предоставлять деньги заемщику через аккредитив или с помощью других форм и способов расчета. При этом на эскроу с таких счетов средства должны поступить не позже пяти рабочих дней.
2. Учитывать в составе первоначального взноса сумму, которая возвращается покупателю после приобретения квартиры (речь об ипотеке с кешбэком и иных подобных акциях). Также теперь недопустимы случаи, когда заемщик берет кредит и направляет эти деньги на первый взнос по ипотеке в одном и том же банке. При этом оформление потребительского кредита на другие цели, к примеру, на ремонт, Стандарт не запрещает. То есть, оформить ипотеку, а затем взять кредит на ремонт, исходя из положений документа, можно.
3. Получать плату за пониженную ставку по ипотеке от продавца (застройщика) или подконтрольных ему лиц, если из-за этого увеличивается цена недвижимости. Правило не касается случаев, когда застройщик или подконтрольное лицо — работодатели заемщика.

Еще один подобный пункт ипотечного стандарта вступает в силу с 1 июля 2025 года. С этого момента банки будут не вправе получать от заемщика плату за пониженную ставку по ипотеке. До этой даты при использовании такой практики должны соблюдаться следующие условия:

1. Заемщик платит за пониженную ставку из своих денег.
2. До заключения соглашения о пониженной ставке банк называет полную стоимость кредита (в процентах годовых и в денежном выражении) с уменьшением ставки и без.
3. При досрочном погашении ипотеки банк компенсирует заемщику излишне оплаченную им часть вознаграждения за то время, когда тот не пользовался пониженным платежом. Порядок и размер возврата должен быть прописан в договоре.

Кроме этого, в Стандарте прописаны рекомендации по условиям ипотечных договоров, в том числе:

• срок ипотечного кредита — до 30 лет;
• сумма кредита — не более 80% от справедливой стоимости недвижимости (то есть первоначальный взнос должен быть как минимум 20%). Это в тех случаях, если нет основания ожидать частичного погашения долга в краткосрочной перспективе (например, с использованием маткапитала либо планируемых к получению доходов, в том числе от продажи другого имущества), а также если нет иного достаточного обеспечения (к примеру, поручительства).

Ипотечный стандарт обязателен для банков (физлиц в действиях он никак не ограничивает) и распространяется на ипотечные договоры, заключенные после 1 января 2025 года. Сбер, со своей стороны, учитывает требования Стандарта в своей работе, поэтому никаких дополнительных ограничений в связи с его введением не планируется.

При этом Стандарт не касается ипотеки на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), а также кредитов, не связанных с покупкой жилья.