Эксперт рассказал, кого собственник не может выселить из своей квартиры

Ольга Миронова,

Основатель и директор агентства недвижимости «Золотой ключик», автор YouTube-канала МИРОНОВА ПЛЮС, Нижний Новгород

«А к чему этот вопрос?» — наверняка подумали вы. Ведь всем известно, что владелец помещения единолично может решать его судьбу, в том числе позволять в нем проживать другим лицам или нет. Однако если почитать законодательство, можно очень сильно удивиться тому, сколько категорий граждан имеют право на прописку и проживание в фактически чужой квартире.

Для начала скажу: стопроцентно можно выселить из квартиры посторонних граждан, тех, кто не состоит с владельцем в родственных связях. В списке родственников, согласно 31-й статье Жилищного кодекса, присутствуют:

«… проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи».

И вот теперь будем определяться, кого из вышеперечисленных родственников можно выселять, а кого — нельзя.

Первые в этом списке — несовершеннолетние дети. Дети не могут быть выписаны из квартиры, муниципальной или приватизированной, за исключением трех случаев:

• если оба родителя предоставят документы о переезде в лучшие жилищные условия;
• при достижении ребенком 18 лет;
• если он был зарегистрирован в квартире фиктивно (хотя и это не всегда учитывается российским судом).

Не могут лишиться прописки дети, оставшиеся без попечения родителей. По этому поводу в Гражданском кодексе сказано: опекуны не имеют права «ухудшать жилищные условия проживающих совместно с ними несовершеннолетних детей». Хотите выписать — докажите, что ребенок гарантированно переезжает в лучшие условия.

Нельзя выписать иждивенцев, находящихся на алиментном попечении владельца квартиры, например, бывшую жену с маленьким ребенком, из-за того, что у них нет средств на приобретение или съем жилья. Этот вопрос может решить только суд.

Нельзя лишить регистрации бывших членов семьи без определенного места жительства по той же причине, но с оговоркой: если бывший член семьи не может незамедлительно переехать в новую квартиру или у него нет достаточного дохода для покупки/съема квартиры или комнаты, то, согласно практике, суд может позволить ему остаться в квартире собственника на срок от трех месяцев до года, но не более. 

Нельзя выселить бывшего супруга, если в брачном договоре не прописано обратное. Пожизненное право на проживание в квартире сохраняют граждане, добровольно отказавшиеся от своей доли квартиры в пользу собственника во время приватизации.

Родственники и посторонние квартиранты также имеют право на регистрацию в ситуации, если их фамилии были указаны в завещании собственника жилья.

Обязательная доля в наследстве: что такое и кто может получить имущество без завещания

Бывают случаи, когда претензии на квартиру предъявляет человек, ошибочно признанный пропавшим без вести. Такие граждане вполне могут вернуться в свое бывшее жилье и сильно подпортить жизнь новым владельцам квартиры — суд может восстановить их право на проживание в помещении. Поэтому при покупке вторичного жилья обязательно задавайте вопрос продавцу: а не прописаны ли в вашей квартире пропавшие без вести?

Еще весьма необычная ситуация, когда на пороге квартиры появляется гражданин, недавно вышедший из тюрьмы и заявляющий, что он здесь живет.  Лишить его права на проживание можно, если он был здесь только прописан. Если же бывший заключенный отказался от своей доли в пользу другого владельца во время приватизации, о чем я говорила ранее, то он сохраняет бессрочное право пользования квартирой даже в случае ее продажи, и суд будет на его стороне.  

Мой совет: при покупке квартиры всегда запрашивайте справку из паспортного стола обо всех зарегистрированных, а лучше обратитесь к юристам — тогда чистота сделки вам точно гарантирована.

Читайте также: Зачем нужна юридическая проверка недвижимости