Сдавать недвижимость в аренду — не такое уж и простое дело: необходимо следить и держать в голове сразу несколько важных вещей. Например, улаживать конфликты с соседями, следить за своевременной оплатой и состоянием квартиры, искать новых жильцов, подписывать документы. Особенно тяжело это даётся тем, кто решает сдать свою квартиру и уехать в другой город или даже страну.
Разумеется, в век социальных сетей некоторые вопросы стало решать проще, но не все. Поэтому существует такое направление — доверительное управление. В статье расскажем, что это такое и как им правильно пользоваться.
Доверительное управление — это услуга, которую агентства недвижимости или риелторы оказывают арендаторам: собственник передаёт право распоряжаться недвижимостью либо организации, либо частному лицу.
Закон разрешает передавать вашу собственность в доверительное управление и обязывает управляющего действовать в ваших интересах (статья 1012 ГК РФ). Сторонам необходимо заключить договор, определяющий перечень оказываемых услуг, срок оказания и вознаграждение.
Таким образом, управляющий становится в праве осуществлять любые действия (фактические и юридические) от вашего лица. Услуга доверительного управления подходит как для посуточной аренды, так и для долгосрочной.
Ответ прост: чтобы упростить себе жизнь.
Представьте, что обстоятельства сложились таким образом, что вы живёте далеко или у вас нет времени и возможности проверять состояние квартиры, выселять и заселять жильцов, следить за соблюдением договорённостей, и у вас нет возможности попросить друзей или родственников следить за ней. Но необходимость в этом остаётся. Тогда на помощь приходит доверительное управление.
Собственник может выбрать самостоятельно, с кем заключать договор: с агентством или частным риелтором.
Доверительным управляющим может быть только либо сотрудник коммерческой организации (важно: не унитарного предприятия) или индивидуальный предприниматель. Расскажем, что нужно проверить прежде, чем сделать выбор управляющего.
Главный плюс — экономия времени. Вам не придётся самостоятельно искать жильцов, устраивать просмотры квартиры, тратить время на проверку состояния квартиры после сдачи. Такие вопросы, как заключение договора с новыми жильцами или конфликт с соседями, также решает управляющий.
Таким образом получается, что квартира приносит стабильный пассивный доход при минимальных затратах времени и нервов.
Первым можно выделить то, что собственник получает меньшую сумму за сдачу квартиры в аренду, так как часть суммы идёт в счёт вознаграждения доверительному управляющему (ст. 1023 ГК РФ).
Также есть риск того, что собственника могут обмануть. Например, собственник дал согласие на долгосрочную аренду, а управляющий сдаёт её посуточно, получая тем самым доход, большую часть которого забирает себе.
Из предыдущего минуса вытекает следующий: быстрый износ жилья. Если собственность сдают посуточно или как хостел, то велика вероятность неконтролируемого износа и порчи недвижимости.
Кстати, оплата НДФЛ или налога на профессиональный доход в таком случае обязательна. Несмотря на то, что деньги получает посредник, эту обязанность на него переложить нельзя.
В качестве дохода будет учитываться вся сумма арендной платы вместе с комиссией управляющего. Такой вычет не предусмотрен ни Налоговым кодексом РФ, ни Законом №422-ФЗ об НПД.
Министерство финансов РФ также не разрешает собственнику вычитать из арендной платы стоимость коммунальных услуг (Письмо Минфина от 15.03.2017 №03-04-05/15280).
Если вы всё-таки решили отдать квартиру в доверительное управление, потребуется сделать вот что:
Предмет договора — оказание услуги по доверительному управлению, не сам объект недвижимости, поэтому договор доверительного управления — это договор об оказании услуг. Основные моменты, которые должны быть указаны в договоре:
К договору можно составить дополнительное соглашение, в котором прописать все детали сделки (при желании).
Также, потребуется нотариально заверенная доверенность. В ней прописывают всё, что собственник позволяет делать управляющему. Например, сдавать квартиру в аренду, право принимать арендную плату и так далее. Чем точнее вы пропишете права управляющего, тем безопаснее для обеих сторон.
По закону (статья 1017 ГК РФ) передачу недвижимости в доверительное управление необходимо регистрировать в Росреестре. Если этого не сделать, то при возникновении споров или разногласий договор могут признать недействительным.
Чтобы зарегистрировать договор доверительного управления, необходимо обратиться либо в Росреестр, либо подать документы через МФЦ. Подать нужно:
Договор доверительного управления прекращает своё действие на основаниях, предусмотренными соответствующим законом (статья 1024 ГК РФ).
Как мы писали выше, срок действия договора — до 5 лет. По истечении этого срока, договор прекращается, если об этом заявит хотя бы одна из сторон. Если подобного не случилось, договор продлевается тех же условиях и на тот же срок.
Участники договора могут отказаться от него. В этом случае вторую сторону необходимо предупредить за 3 месяца до расторжения, если иной срок не предусмотрен условиями договора.
Наиболее распространённые проблемы в такой форме отношений — сдача квартиры в аренду посуточно (или в формате хостела) и сокрытие реальной прибыли от собственника.
Также существует риск незаинтересованности управляющего в быстрой и успешной сдаче квартиры. На этот случай вы можете обезопасить себя включением в договор пункта о минимальном размере дохода, который обязуется обеспечивать вам управляющий.