Изменения в 186-ФЗ — что важно знать участникам ипотечного рынка ИЖС

С 1 марта 2025 года вступил в силу федеральный закон № 186, который существенно меняет правила на рынке ипотечного строительства. Изменения касаются подрядчиков, банков и, конечно, ипотечных заемщиков — обычных людей.

Ожидается, что переход на новые условия будет полезен всем. Подрядчиков освободят от уплаты НДС, а для граждан повысятся безопасность и доступность льготных ипотечных программ. В статье рассказываем, что изменилось.

1. Эскроу-счета

Подрядчики, использующие эскроу-счета, получат дополнительные налоговые преимущества, что сделает такие проекты более привлекательными для инвесторов.

Если подрядчик строит дом за счет кредитных средств — счет эскроу должен быть открыт в банке-кредиторе подрядчика. Если у подрядчика нет кредита – счет эскроу может быть открыт в любом банке.

После завершения строительства подрядчик вправе зарегистрировать право собственности заказчика на дом и на основании выписки из ЕГРН получить средства со счета эскроу.

2. ЕИСЖС и требования к подрядчикам

Новые правила обязывают подрядчиков размещать документацию в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).

Какая информация должна быть в ЕИСЖС:

• О подрядчике;
• О проектах домов;
• О банке, финансирующем строительство, в котором открываются счета эскроу.

Кроме того, в закрытой части ЕИСЖС должны быть данные:

• О заключенном договоре подряда;
• О заказчике;
• О земельном участке;
• О наличии уведомлений о начале/завершении строительства, о соответствии строящегося/построенного дома требованиям ГК РФ;
• О кадастровом учете и регистрации права собственности заказчика на построенный дом.

3. Статус земли

Строительство может осуществляться на земельном участке, который находится в собственности или в аренде у заказчика.

4. Особенности договора подряда

• В договоре необходимо указать способ оформления права собственности заказчика на дом.
• Должно быть четко прописано, кто будет инициатором получения уведомлений и постановки на учет (возможно строительство с уведомлениями и без них).
• Завершением исполнения договора подряда является оформление права  собственности заказчика на построенный дом (на основании уведомления о соответствии, либо иным законным способом).
• Если это предусмотрено договором, то оформление права собственности может выполнить подрядчик.
• Если строительство осуществляется без уведомлений, то заказчик должен в течение 14 дней после подписания акта приемки построенного дома оформить право собственности на дом.
• Если заказчик не оформил право собственности, то подрядчик имеет право сделать это самостоятельно.
• Заказчики могут самостоятельно приобретать домокомплекты.
• В договоре должны быть указаны начальный, промежуточный и конечный сроки строительства, что повысит ответственность подрядчиков.

5. Финансовые особенности

• Раскрытие эскроу: средства на эскроу-счетах могут быть раскрыты только после регистрации права собственности на дом.
• Если подрядчик получает банковское финансирование на строительство дома, то счет эскроу открывается в том банке, который предоставляет финансирование подрядчику.
• Срок депонирования: срок депонирования средств на эскроу-счетах равен сроку строительства плюс 6 месяцев.
• Средства с эскроу перечисляются подрядчику в течение 5 рабочих дней с даты предоставления подрядчиком банку сведений о регистрации права собственности заказчика на дом.
• Корректировка цены: если цена договора меняется, сумма на эскроу также должна быть скорректирована.
• Социальные выплаты: можно использовать материнский капитал.
• В случае расторжения договора подряда средства с эскроу перечисляются заказчику или подрядчику на основании соглашения о цене, либо решения суда.

Преимущества 186-ФЗ для компаний: подрядчиков строительства

• Налоговые преференции — освобождение от НДС — изменения в налоговый кодекс вступают в силу с 1 апреля 2025 года.
• Продвижение собственного бренда, увеличение продаж.
• Поддержка механизма со стороны государства и банков.
• Минимизация рисков.

Преимущества 186-ФЗ для граждан: заказчиков строительства

• Защита собственных и ипотечных денежных средств от нецелевого использования или растраты — средства хранятся на счете эскроу до завершения строительства дома.
• Безопасность сделки и страхование средств — сумма до 10 млн рублей включительно страхуется государственной корпорацией «Агентство по страхованию вкладов» (АСВ).
• Возможность выбора проекта своего дома из проверенных и востребованных типовых проектных решений — на платформе СТРОИМ.ДОМ.РФ
• Возможность использования льготных ипотечных программ — «Семейной ипотеки» и «IT-ипотеки».

Изменения в 186-ФЗ: коротко

Новые правила, вступившие в силу 1 марта 2025 года, направлены на повышение прозрачности и защиту прав всех участников ипотечного строительства.

Подрядчикам необходимо уже сейчас начать подготовку к изменениям, чтобы минимизировать риски и воспользоваться новыми возможностями.

Заемщики, в свою очередь, получат больше контроля и защиты своих инвестиций.