Что нужно знать риелтору о покупке недвижимости в Крыму

Недвижимость в Крыму ищут, когда хотят переехать поближе к морю, но без выезда из России. Реже — чтобы сдавать жилье в аренду туристам.

В сделках с крымской недвижимостью много нюансов: жилье может быть с украинскими документами, участок в садовом товариществе — неприватизирован.

Наши партнеры из агентства недвижимости «Этажи» рассказали о том, с какими нюансами можно столкнуться при покупке недвижимости на полуострове.

Партнерский материал

Местные риелторы обычно не работают со всеми объектами

У частного риелтора в базе может быть всего 2-3 объекта. Если они не подходят покупателю, агент ищет варианты через других риелторов, кидает заявки в другие агентства. В результате поиски могут занять больше времени. Еще может вырасти цена недвижимости: некоторые риелторы делят комиссию пополам, другие могут добавить дополнительную комиссию к стоимости жилья.

Есть риелторы, которые работают только в своем районе. Когда у агента нет машины, и ему неудобно добираться в разные концы города, он работает с объектами поблизости.

Большие базы недвижимости есть только у крупных агентств. Например, в Симферополе есть всего пара агентств, у которых в базе есть почти вся недвижимость.

В большом агентстве обычно есть отделы, которые специализируются на аренде, загородной недвижимости, новостройках, вторичке. Но даже здесь нет информации обо всем жилье, которое продается в Крыму.

Часто люди не хотят платить комиссию агентам. Поэтому до сих пор стараются продавать без агентств, сами выставляют объявления на Авито и Циан, клеят на столбах.

Недвижимость с украинскими документами нужно приводить в соответствие с российскими законами

Переоформлять документы — долго. В Крыму все еще осталась недвижимость с украинскими документами. Некоторые владельцы до сих пор не привели документы в соответствие с российским законодательством. Кто-то выехал из Крыма в Украину и бросил свое жилье со старыми документами.

Если владелец захочет продать такую недвижимость, документы придется переделать.

Поставить недвижимость на кадастровый учет. Это бесплатно и занимает 7-14 дней.

Но если в квартире есть неузаконенные перепланировки, нужно заказать новый технический план у кадастрового инженера. Это стоит от 5 000 рублей и занимает от 7 рабочих дней.

Еще переделать технический паспорт нужно, когда продают квартиру с балконом. По украинскому законодательству балкон входит в общую площадь квартиры, а по российскому — нет. Если квартиру продают в ипотеку, в документах будет расхождение в данных. Банк откажет в оформлении ипотеки.

Зарегистрировать право собственности в Госреестре. Для владельца недвижимости это бесплатно. Процедура занимает в среднем 10 дней.

Готовые документы из реестра приходят в МФЦ. Срок постановки на кадастровый учет и регистрацию права собственности —14-20 дней.

Если право собственности регистрирует новый собственник, он платит госпошлину в размере 2 000 рублей.

Покупать жилье с украинскими документами и делать их самостоятельно рискованно. Если документы не переоформлены, провести правовую экспертизу не получится. Есть риск, что после сделки найдутся наследники или совладельцы, которые могут оспорить сделку, границы участка будут смещены. 

В 2020 году вышел закон о том, что все документы на недвижимость нужно привести в соответствие с российскими законами. Собственники должны переделать документы на свое жилье и внести данные о нем в ЕГРН.

В Крыму все меньше недвижимости, оформленной не по российским законам. Но такие объекты все равно встречаются.

Землю в садовых товариществах пытаются продавать по садоводческим книжкам

В садовых товариществах обычно берут дом с участком для постоянного проживания. По статусу земли товариществ приравняли к земле для ИЖС. В дачном кооперативе можно жить так же, как в городе или деревне: построить или купить дом, получить адрес и прописку.

Но поскольку дачи — это не поселок, изначально членам садового товарищества на руки не выдавали документы на землю и постройки. Если хозяева участка не переоформили документы и не приватизировали землю, у них есть только садоводческая книжка.

В России такие книжки — только внутренний документ члена садового товарищества. Все документы на землю хранятся у председателя товарищества. Но в Крыму еще пытаются продавать участки с этими документами.

Покупать землю по садоводческой книжке незаконно. Садоводческая книжка не считается правоустанавливающим документом. Если владелец продаст участок и передаст покупателю только книжку — сделку признают недействительной. 

Бывали случаи, когда председатели дачных кооперативов переписывали садоводческие книжки, чтобы убрать из документа совладельцев, которые уехали и не появлялись много лет. Участок продавали, а потом приезжал один из бывших владельцев, который не знал о продаже. Разобраться с такой проблемой можно только через суд.

Прежде чем продавать участок в дачном кооперативе, его нужно приватизировать. Чтобы сделать это, владелец должен доказать, что он член садового товарищества на общем собрании. 

После этого запрашивают документы у председателя садового товарищества, оформляют схему участка на кадастровом плане территории, подают заявления о предоставлении участка в собственность и регистрации права собственности.

Прежде, чем брать участок в дачном кооперативе, лучше поехать туда и проверить его состояние. В Крыму есть обычные садоводческие товарищества, элитные садоводчества и территории, где на месте дач уже идет коттеджная застройка, строятся с нуля новые поселки.

В обычном садоводческом товариществе могут давать только техническую воду. Бывает, что в кооперативе совсем нет водопровода. Воду подвозят на машинах раз в 10-14 дней. Если на участке есть электричество, напряжение может быть не больше 3 кВт. При таком напряжении не получится одновременно включить духовку и электрочайник. 

Бывает, что свет или воду в кооперативе дают по часам, на досках объявлений будут графики включения коммуникаций. В каждом садоводческом товариществе свой график и порядок оплаты. Чтобы провести себе на участок новые коммуникации, нужно получить разрешение. 

Когда коттеджный поселок строят с нуля, сразу прокладывают нормальный водопровод, дают электричество. Жить в таком месте будет комфортно. 

Чтобы убедиться, что в садоводческом товариществе или мелком поселке есть все коммуникации, нужно приехать на место и проверить все самостоятельно. Лучше всего пообщаться с председателем товарищества и расспросить соседей.

С недвижимостью за пределами городов могут быть проблемы

Генпланы территории по Крыму не утверждены. Многие участки в Крыму выдавали при Советском Союзе приказами командиров воинских частей. Сейчас многие архивные документы потеряны. Есть территории, на которых уже много лет стоят коттеджи, но по генплану там пустырь. 

В Крыму много зон, в которых нельзя строить жилье: территория исторического наследия, воинские части, лесничества, водоохранные зоны. Поскольку генплан не утвержден, границы зон могут менятся. Есть риск, что после утверждения плана участок окажется на территории, где нельзя жить. Владельца через суд обяжут снести дом.

Проверить участок можно через интернет. Публичные кадастровые карты обновляют быстрее, чем Генплан. На карте есть информация о регистрации участка, обозначены его границы.

Новые планы территории делают специалисты, которые находятся не в Крыму. Они не могут перепроверить, что на самом деле находится на земле. Бывали случаи, когда инженеры наносили на план информацию без выезда. Могло оказаться, что в плане стоит пустырь, через который можно строить дорогу, а на самом деле там находится поселок.

Чтобы доказать, что на территории есть застройка, хозяева участков обращаются в местную администрацию и в суд. Изменения в Генплан вносят, но это занимает время.

Участок может оказаться с прирезкой, а недвижимость — самостроем. В поселках, которые не внесены в Генплан, есть участки с неузаконенными прирезками: люди просто огораживали свободное место и присоединяли к своему участку. Если на такой территории есть постройки, они считаются самостроями. Бывает, что люди живут на участке 30-40 лет, но официально его не существует. 

Если такой дом или участок собираются продавать, сначала придется узаконить все постройки и переделать документы на жилье. Это долго. Судебные процессы могут затянуться на несколько лет.

Покупать участок безопасней, если запросить у продавца Градостроительный план земельного участка. Риелтор помогает клиенту подготовить полный пакет документов, включая ГПЗУ, в котором указано: в какой зоне находится участок, какие зоны есть поблизости, какие ограничения в них действуют, как пойдет застройка района дальше.

Чтобы получить ГПЗУ, нужно обратиться в МФЦ или заполнить заявление на портале Госуслуги. Услуга бесплатная. Документ будет готов через 20 дней.

Даже если недвижимость покупают в большом городе вроде Евпатории, безопасней это делать с ГПЗУ. Так меньше вероятность, что дом окажется самостроем, а участок — заповедником

Купить жилье можно не приезжая в Крым

Люди, которые живут в материковой части России, могут купить недвижимость в Крыму удаленно. Сделку можно провести в офисе СберБанка или через сайт «Этажей». Об этом мало кто знает.

В СберБанке продавец и покупатель должны прийти в отделение банка с документами и деньгами. При этом они могут находиться в разных городах. Менеджеры банка проводят сделку онлайн в присутствии сторон в одно и то же время.

В процессе сделки стороны подписывают все договоры электронными подписями. Менеджеры банка сразу подают документы в Росреестр для регистрации сделки. Госпошлину клиенты оплачивают на месте. 

В Крыму пока нет отделений СберБанка. Из-за этого для регистрации сделки крымчанам нужно выезжать на материк, в любой ближайший офис Сбера. Чаще всего они едут в Анапу или Темрюк. Вместо владельца жилья на сделку может поехать доверенное лицо: риелтор или родственник. 

В «Этажах» на сайте компании удаленно собирают и подают документы на ипотеку, подписывают договоры: агентский, договор задатка и купли-продажи. Провести сделку дистанционно через сервисы «Этажей» также можно: когда объект находится в Крыму, а продавец и покупатель — на материковой части.

Автор: Иpинa Kpыжиминcкaя

Подробнее на сайте Этажи Журнал