Альтернативные сделки с недвижимостью: особенности, преимущества и недостатки

Альтернативные сделки — обмен квартир посредством купли-продажи — давно существуют на рынке недвижимости. Насколько они популярны сейчас? Как эффективно использовать этот инструмент для решения квартирного вопроса? Об этом рассказывает Екатерина Никитина, генеральный директор агентства недвижимости «PRO ОБМЕН».

За последнее время количество альтернативных сделок в портфеле нашей компании выросло с 35 до 47%, и этот тренд будет только усиливаться. Раньше квартиры на рынке вторичного жилья проигрывали по популярности недвижимости в строящихся объектах. Этому способствовали и льготные условия по ипотеке, и большой объем вводимых новостроек.

Сейчас ситуация несколько изменилась. Ставки по льготной ипотеке выросли, некоторые девелоперы стали откладывать начало нового строительства или сдвигать сроки сдачи объектов.

Кроме того, в последнее время на рынке вторичного жилья появилось много комфортных жилых комплексов с продуманной инфраструктурой. В глазах многих покупателей у такой недвижимости есть все преимущества новостройки (новые и современные коммуникации, подземные паркинги). При этом в таких сделках полностью исключаются риски, которые появляются при покупке квартиры в строящемся доме. Например, уже не надо бояться смещения сроков ввода объекта в эксплуатацию.

Екатерина Никитина, генеральный директор агентства недвижимости «PRO ОБМЕН»

— В чем плюсы альтернативных сделок?

Во-первых, только в рамках альтернативной сделки вы можете использовать имеющуюся квартиру в качестве начального капитала для приобретения новой. Собственно, популярный на рынке новостроек формат сделок «trade-in» — это и есть альтернатива, которая предусматривает продажу жилья в старом фонде и покупку квартиры в строящемся доме.

Во-вторых, клиенту предоставляется более широкий выбор. Если на рынке новостроек он зачастую ограничен, то достойную альтернативу можно подобрать на рынке вторичного жилья. В нашей практике недавно был случай, когда изначально предполагалась простая альтернатива: клиенты продавали квартиру в Железнодорожном и хотели купить новостройку в Москве в ВАО. За 2,5 месяца нашлись покупатели — молодая семья с двумя детьми.

Альтернативу оказалось подобрать сложнее. Нашим клиентам хотелось просторную однокомнатную квартиру в непосредственной близости от метро с кухней-гостиной в 14-16 кв. м и с парковочным местом поблизости. В приоритете была недвижимость в новостройках, причем рассматривались как варианты с чистовой отделкой, так и без нее. Клиенты были готовы временно пожить в загородном доме в Электроуглях, пока не найдется подходящий вариант. Но, к сожалению, то, что предлагалось в строящихся домах, не соответствовало требованиям наших покупателей. Небольшие кухни, отсутствие балкона или лоджии (а после пандемии мы отмечаем растущую актуальность этого параметра недвижимости), дорогой паркинг или его отсутствие. В результате мы уговорили клиентов обратить внимание на рынок вторичного жилья. При поиске учитывали тот факт, что семье нужно комфортно добираться и до работы, и до загородного дома. 

За короткое время нам удалось найти двухкомнатную квартиру рядом с м. Щелковская в монолитном доме 2018 года постройки площадью 55,2 кв.м. В квартире большая гардеробная, раздельный санузел, две большие лоджии, просторная прихожая, плюс   — качественная отделка от застройщика. Дом является объектом точечной застройки, а не частью «муравейника», поэтому вокруг много улочек с удобной парковкой.  Таким образом, наши клиенты ничего не потеряли в качестве жизни, избежали необходимости какое-то время ездить на работу из Электроуглей, приобрели удобную локацию. Ну, и в качестве приятного бонуса после этого альтернативного обмена у наших клиентов остался 1 млн рублей.

— На что следует обратить внимание при осуществлении альтернативных сделок?

Самое главное при реализации альтернативных сделок — это юридическая чистота объектов недвижимости. Собственно, популярность недвижимости в строящихся домах объясняется как раз отсутствием юридических рисков при сделке – незаконно выписанных детей, которые, достигнув совершеннолетия, придут восстанавливать утраченные права на недвижимость, нарушений в приватизации. Конечно, при покупке новостройки есть свои риски, касающиеся, прежде всего, сроков ввода объектов в эксплуатацию, а также пакета документов на строительство у застройщика. Но по правоустанавливающим документам для покупателя там все прозрачно — ДДУ, регистрация права собственности. На рынке вторичного жилья, конечно, очень важно уделять внимание истории квартиры и «чистоте» документов о собственности.

Проще всего это можно сделать с помощью сервиса «Юридическая проверка» от Домклик. Сделки с недвижимостью, при проведении которых использовалась данная услуга, ни разу не были оспорены.

— Сколько квартир в среднем задействовано в стандартной, если можно так сказать, альтернативной сделке?

Обычно в таких сделках участвуют 4-5 квартир. Но cейчас на фоне пост-пандемийной экономики и всех последних событий мы видим возвращение на рынок недвижимости сложных альтернатив, где задействовано более 10 квартир. Мы уверены, что альтернативы будут усложняться: увеличиваться количество квартир в одной цепочке, привлекаться наличные и заемные средства, разные финансовые инструменты.

Сейчас у нас довольно много междугородних альтернатив, то есть задействуются квартиры из городов Подмосковья и столичная недвижимость. Часто клиенты планируют переезд в Москву из-за более развитой инфраструктуры в столице и лучшей транспортной доступности. При этом, если у семьи есть машина, ее часто продают и используют эти средства в качестве доплаты. Собственно, и межрегиональные альтернативы — это сложные, но вполне осуществимые сделки. Зачастую клиенты полагают, что такие сделки отнимут много сил и времени из-за того, что придется собирать бумаги, ездить между регионами, стучаться в разные инстанции. Но мы стараемся организовать весь процесс сделки таким образом, чтобы он стал максимально комфортным для клиента.

— Сейчас квартиры в недавно построенных домах активно выходят на рынок вторичного жилья. Почему так происходит?

Да, первыми после ввода дома в эксплуатацию на рынок вторичного жилья выходят квартиры, купленные с инвестиционными целями. Это и понятно — стоимость квадратного метра плавно растет со степенью готовности дома, а после подписания акта ввода она дорожает на 5-7%.

Затем, по разным причинам на вторичном рынке появляются те квартиры, которые приобретались «для себя». Недавно мы провели альтернативную сделку исключительно в рамках одного жилого комплекса — ЖК «Бунинские аллеи». Есть один параметр недвижимости, который сложно оценить при покупке на этапе строительства — это вид из окна.

Наш клиент приобрел однокомнатную квартиру 36 кв. м, сделал там ремонт и понял, что его не устраивает вид из окна. Да и квартиру хотелось бы попросторнее. Таким образом, он пришел к нам с задачей: подобрать двухкомнатную квартиру от 52 кв. м в определенной секции полюбившегося жилого комплекса. Ввиду узких требований к локации задача казалась очень трудноосуществимой. Но наши прогнозы не сбылись —  мы выставили на продажу однушку за 9,5 млн и занялись активным поиском альтернативы.

Искали, можно сказать, старым дедовским способом — объявления, письма с предложением в почтовые ящики. В результате на однокомнатную квартиру уже через 5 дней нашлись покупатели. За это время мы нашли альтернативу — двушку площадью 54 кв. м за 12,5 млн рублей с подходящим видом из окна. Внесли аванс. На подготовку к сделке ушло 8 дней. Электронная регистрация прошла за 2 дня плюс еще 1 день на раскрытие аккредитива. Итог: на проведение альтернативной сделки ушло 2 недели.