Центробанк ужесточает правила для выдачи ипотеки в новостройках

С 1 декабря 2022 года Центробанк вводит надбавку для ипотеки с низким первоначальным взносом, чтобы предотвратить системный кризис в этом сегменте кредитования.

Размер надбавки

Банк России установил с 1 декабря 2022 года надбавку к коэффициенту риска по ипотечным кредитам в рублях, предоставленным на финансирование по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), с первоначальным взносом до 10%. Величина надбавки составляет 2,0 вне зависимости от значения показателя долговой нагрузки заемщика.

Для чего это делается

Мера направлена на ограничение практик предоставления кредитов на ДДУ с низким первоначальным взносом. 

Почему

В последние месяцы на первичном рынке жилья строительные компании начали активно рекламировать ипотечные программы без первоначального взноса или с минимальным взносом. Применяется и рассрочка.

Но исторически банки знают, что категория заемщиков, которые обращаются за кредитом с низким первичным взносом (а эта сумма должна выплачиваться из собственных средств заемщика), «характеризуется повышенным уровнем кредитного риска». И если таких кредитов будет много, то портфели банков станут «более уязвимы к возможным шокам», поясняет регулятор.

Таким образом, послабление, которое получили участники рынка в последние годы и особенно в этом непростом году, заканчивается 1 декабря. Теперь при первичном взносе покупателя менее 10% от стоимости объекта недвижимости его ипотека не сможет выплачиваться по низкой процентной ставке.

Риски низкого первоначального взноса

Еще на заседании совета директоров на прошлой недели глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила о проблеме близких к нулю ставок по ипотеке. По ее словам, «это чисто маркетинговый ход», который часто связан с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости, и «потом уже за счет этой завышенной стоимости застройщик делится единоразовой компенсацией с банком».

Как застройщики субсидируют ставку банка

«Ипотека от застройщиков» стала появляться в 2015 году. По мнению директора дирекции развития розничного бизнеса ТКБ Вадима Пахаленко, такого рода акции и кооперации застройщиков и банков происходят в моменты падения продаж или в целом для оживления.

«Обеспокоенность ЦБ вполне понятна: из-за таких проектов у банков в ипотечных портфелях существенно увеличивается объем переоцененных залогов в связи с надбавкой к стоимости жилья со стороны застройщиков. Риск формирования на рынке недвижимости ипотечного пузыря присутствует. Если у заемщика будет дефолт, то после реализации такой квартиры банку может не хватить денежных средств, чтобы компенсировать убытки по невыплаченному кредиту», — отметил эксперт ипотечного рынка Сергей Мазурик.