Золотая малина: в Москве снижается спрос на элитное жилье

В апреле 2022 года продажи элитного жилья в Москве сократились на 42% по сравнению с мартом. Всего было заключено около 300 сделок, что на 60% меньше, чем в апреле прошлого года.

В России многоквартирные дома принято делить на четыре класса: стандарт, комфорт, бизнес и элит. О последнем и пойдет речь в нашем обзоре.

Элитные жилые комплексы обычно находятся либо в центре города, либо рядом с достопримечательностями. В таких ЖК квартир может быть всего несколько десятков, зато каждая с большой площадью, свободной планировкой и высокими потолками — не ниже трех метров. Элитное жилье строят по проектам известных бюро или иностранных архитекторов. В холле обязательна лаунж-зона, во дворах — ландшафтный дизайн. В неспокойные времена состоятельные люди нередко вкладываются в такую недвижимость, однако в этот раз наблюдается иная картина.

Сокращение продаж элитного жилья в столице началось не с апреля, а продолжалось все первые четыре месяца текущего года. Общий объем сделок за этот период составил 833 лота (квартир). Это на 38% меньше, чем за аналогичный период в 2021 году.

При этом общий объем предложения элитного жилья в новостройках с начала февраля вырос на 19%, составив 2926 лотов. Отчасти это объясняется выходом на рынок трех новых жилых комплексов. Аналитики Association of Real Estate Agencies (AREA) приводят другие цифры, отмечая существенное сокращение предложения. По их данным, количество предложений в продаже — 1700 лотов, что на 29% меньше, чем годом ранее.

При этом эксперты сходятся во мнении, что главная причина падения продаж связана не только с объемом предложения.

Спрос падает в том числе из-за роста цен

Для наглядности роста цен на высокобюджетную недвижимость аналитики консалтинговой компании Knight Frank Russia используют «индекс миллиона». Он позволяет ответить на вопрос: сколько квадратов элитного жилья можно приобрести за условный миллион долларов.

За такую сумму в первом квартале 2022 года в столице можно было купить только 52 квадратных метра элитной недвижимости, что на треть меньше, чем годом ранее. В начале 2021 года за миллион долларов можно было приобрести 79 квадратных метра.

Тенденцию ускоренного роста цен аналитики объясняют резким ростом курса доллара в начале марта. Тогда американская валюта на торгах подскочила до отметки 121,5 рубля за доллар. И хотя затем началось постепенное снижение курса, оно не смогло компенсировать существенную динамику средневзвешенной цены предложения на рынке, которая достигла отметки 1,6 миллиона рублей за квадрат. Это на 66% больше, чем годом ранее.

Основная причина роста цен заключается в большой доле импортных материалов, используемых при строительстве элитного жилья. По данным AREA, элитные проекты на 75% возводятся из импортных стройматериалов и комплектующих. Это касается инженерии, оборудования и отделки. Из-за резкого скачка курса доллара, за который эти материалы и закупаются, часть застройщиков пересмотрела ценовую политику. А некоторые даже перевели ценники в американскую валюту. В результате доля предложений в иностранной валюте возросла с 11 до 14%.

На динамику курса валют обратили внимание и собственники. Что характерно, в марте многие из тех, кто выставил свои квартиры на продажу, разрывали сделки, снимали лоты, либо устанавливали очень высокую цену. Тем самым они сами создавали дефицит предложения. По подсчетам AREA, на вторичном элитном рынке (от 50 миллионов рублей) сейчас позиционируется порядка 5000 лотов. Их количество снизилось примерно на 20% по сравнению с февралем.

«Слишком высокая волатильность курса вводит многих в ступор», — отмечает директор департамента продажи квартир Penny Lane Realty Андрей Садо. С ним согласна директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. «У многих клиентов, кто задумывался о продаже элитной недвижимости, возникает вопрос: а что делать с полученными средствами?» — объясняет она. По ее словам, приобрести на вырученные деньги ликвидную недвижимость взамен сейчас трудно из-за нехватки предложений, курсы валют непредсказуемы, наличные обесцениваются, а криптовалюты — все еще высокорисковый актив.

Москва не сразу дорожала: где ценник выше всего?

В отдельно взятых районах столицы цены сильно отличаются. Лидерами рейтинга традиционно стали Патриаршие пруды и Остоженка-Пречистенка, где за условный миллион долларов можно приобрести 29 и 30 квадратных метров соответственно.

Максимальное изменение было зафиксировано на Якиманке (третье место): теперь за миллион долларов здесь можно приобрести только 34 квадрата — на 50% меньше, чем в прошлом году.

Пресненский район, где год назад элитное жилье было самым доступным, поднялся в рейтинге на одну строчку и уступил свою позицию Раменкам. Там за условный миллион долларов можно купить 88 квадратных метров.

Каких ждать перемен?

Рост цен на первичное элитное жилье в России будет умеренным, считает руководитель департамента страхования и экономики социальной сферы финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов.

«Рынок элитного жилья сильно зависит от общеэкономической ситуации и часто от уровня инвестиционного спроса. В меньшей степени проявляется зависимость от ставок на ипотечное кредитование, но на сегодня большие ставки по ипотеке также снижают возможности по приобретению таких квартир. Льготная ипотека в данном случае не оказывает существенного влияния, так как имеет ограничения по сумме», — сказал Цыганов.

На дальнейшее ценообразование в перспективе могут повлиять и экономические санкции — из России ушли некоторые иностранные бренды, часть зарубежных компаний заморозила продажу стройматериалов и оборудования. В результате застройщики вынуждены искать замену иностранным материалам и технике в России или дружественных странах, выстраивая новые логистические цепочки.

Старший вице-президент блока «Корпоративно-инвестиционный бизнес» Сбербанка Владимир Ситнов привел данные опроса своих клиентов: большинство из них (70%) считают, что изменение логистических цепочек увеличит сроки ввода строящихся проектов на три-шесть месяцев и поднимут их стоимость. При этом последствия происходящего, считают они, станут ощутимы в третьем — четвертом кварталах 2022 года, когда опустеют склады запчастей для отдельных видов техники, которые нельзя будет завезти параллельным импортом.

Выбрать квартиру на Домклик