Технадзор за строительством частного дома: что за услуга и когда она нужна

Строительство собственного дома может быть выгоднее, чем покупка готового. Но как сделать, чтобы он получился в точности по проекту, а смета не увеличилась в разы, особенно если нет нужных знаний и строительного опыта?

Выход — нанять специалиста по технадзору. Наша статья поможет разобраться, чем полезен такой эксперт и сколько может сэкономить технадзор при строительстве загородного дома.

Технический надзор за строительством дома — это процесс контроля стройки. Его осуществляют подготовленные специалисты, хорошо разбирающиеся в свойствах материалов, порядке проведения строительных работ, качестве инструментов и влиянии погодных условий на темпы возведения зданий.

Если у самого владельца все эти знания есть, к специалисту можно не обращаться. Хотя и в этом случае он точно сэкономит время хозяина: все, кто хоть раз делал ремонт и тем более что-то строил, предупреждают, что процесс занимает буквально все внимание.  

Нужен ли вам технадзор

Специалисты, которые берут на себя технадзор за строительством частного дома, фактически устраивают промежуточные и итоговые проверки объекта. Они следят:

• за тем, чтобы все работы на стройке выполнялись качественно, соответствовали регламентам;
• чтобы в строительстве использовались именно те материалы, которые предусмотрены проектом, и в нужном объеме;
• чтобы работы выполнялись поэтапно и в срок;
• все, что происходит на стройке, вписывалось в смету (это необходимо контролировать регулярно, так как строительство очень часто сопряжено с непредвиденными расходами).

Как определить, нужен ли технадзор при строительстве частного дома:

• Есть ли доверие к бригаде, которая работает на стройке? Мало кто может ответить безусловное «да». Конечно, каждый старается найти тех, кого могут порекомендовать знакомые. Но «хорошие» бригады могут быть заняты в тот период, когда нужно начинать работы. Другая распространенная ситуация — неоднородность качества. Друзьям дом построили отлично, они довольны. А на следующем объекте строители уже не такие энергичные, болеют или ездят ухаживать за родственниками. Работа в это время может простаивать. Технадзор проследит, чтобы таких проблем не возникало, и поможет перестроить план работ, чтобы не терялось время.
• Отсутствие знаний о строительстве — стопроцентный аргумент привлечь технадзор. Иначе откуда заказчику знать, например, правильно ли рабочие заливают фундамент. Строительство быстровозводимого каркасного дома считается простым, потому что занимает немного времени. Но для неспециалиста оценить, «как все идет», невозможно, поэтому технадзор за строительством каркасного дома тоже важен.
• Опыт в строительстве есть, а времени посещать стройку — нет. Это тоже веский довод обратиться за помощью к специалистам по технадзору.
• Если есть желание не переплачивать за строительство, технадзор за загородным домом точно пригодится — специалист проконтролирует соответствие расходов смете.

Читайте также: 5 ошибок при строительстве дома

Сколько специалистов работают на объекте при оказании услуг технадзора

Услуга технадзора требует от специалиста, который ее оказывает, доскональных знаний сразу обо всех этапах стройки. Поэтому качественный технадзор за одним объектом требует участия профессионалов из нескольких областей. Минимум — трех: разбирающегося в общестроительных работах (фундамент, возведение стен, установка окон, кровля), специалиста по инженерным коммуникациям (разводка электричества в доме, правильное расположение водопроводных труб, чтобы не замерзали, и тому подобное) и по внутренней отделке.

Они должны быть на связи между собой, чтобы, например, контроль установки фундамента был произведен своевременно и не задерживал закупку материалов для следующего этапа работ.

При найме службы технадзора важно, чтобы специалисты могли посещать стройку не только планово, но и при возникновении срочной ситуации, требующей скоординированных решений. Условия их работы, в том числе частота выезда на объект, обычно прописываются в договоре. Компании, которые ведут объект, не ограничивая выезд на стройку, могут более качественно выполнять свою работу.

С заказчиком специалисты тоже держат связь. В некоторых компаниях есть отдельная услуга персонального ассистента по технадзору. Это специалист, у которого есть полномочия решать технические вопросы по проекту от имени заказчика напрямую с рабочими на стройке. Он говорит с ними на одном языке, использует понятные рабочим аргументы и термины. А заказчику доходчиво объясняет, что происходит, избавляя его от необходимости общаться с подрядчиками. Это прямая экономия времени клиента.

Ассистент вовремя заметит нерадивых рабочих и сможет добиться их замены. В итоге это поможет уложиться в срок строительства или даже сократить его.

Сколько стоят услуги технадзора

Стоимость технадзора в строительстве частного дома зависит от того, как и в каком объеме будет оказана услуга, насколько далеко и удобно добираться до объекта.

Технадзор может осуществляться в двух форматах:

• единичный выезд;
• сопровождение объекта в течение всего периода строительства или части.

Единичный вызов специалиста технадзора

В 2023 году в Москве стоимость разового визита специалиста по технадзору составляет в среднем 10–15 тыс. рублей, по данным одного из крупных сайтов, где специалисты из разных сфер деятельности размещают объявления о своих услугах. Это ориентировочная сумма.

Назвать более точную стоимость заранее сложно, потому что одному заказчику объекта может быть нужен надзор, чтобы оценить смету, проектную документацию, а другому — контроль монтажных работ, например, когда ставят окна. Это разные по трудозатратам задачи. Плюс расстояние до строительной площадки: черта города или ближайший пригород, учитывается и загруженность шоссе. На итоговую стоимость влияют много факторов, их уточняют при поиске исполнителя.

Сопровождение объекта

В формате сопровождения стоимость технадзора может достигать 10–20% от цены работ по строительству объекта (именно строительных работ, а не стоимости материалов или проекта). Эти цифры, как и в первом случае, являются только ориентиром. У подрядчиков бывают собственные прайс-листы, и итоговая сумма за услуги может быть и меньше, чем в указанном диапазоне.

Приемка объекта от застройщика

Приемка дома — важнейший этап стройки. Прежде чем эксплуатировать жилище, необходимо подтвердить, что все работает корректно, не угрожает жизни и здоровью жильцов и прослужит долго. Сотрудники технадзора помогут провести приемку не только частного дома, но и, например, таунхауса в коттеджном поселке.

Специалист оценит качество визуально, проведет тестовые мероприятия инженерных систем, чтобы убедиться в их надежности. Если будут обнаружены дефекты, составит ведомость и претензию или обращение к застройщику, который обязан будет их устранить (если это предусмотрено договором с застройщиком).

Частые нарушения при строительстве домов

Нарушения возникают из-за ошибок в расчетах или несоблюдения технологий важных строительных процессов, и затем они создают проблемы в эксплуатации объекта вплоть до угрозы безопасности. Так, например, житель Подмосковья строил дом, и подрядчик неправильно рассчитал стропила, возникла угроза обрушения крыши. Ошибку обнаружила служба технадзора, его сотрудники собрали документы, обосновали проблему, и подрядчик переделал все за свой счет. Это увеличило срок ожидания переезда в новое жилье, но позволило избежать очень серьезных потерь.

Рассмотрим нарушения, которые встречаются на основных этапах строительства дома.

Фундамент

• Марка бетона не соответствует проекту. Прочность, скорость застывания и ряд других качеств учитываются и с точки зрения используемых при строительстве материалов, и при утверждении скорости проведения работ. Бетон застывает дольше расчетного срока, значит, нельзя переходить к следующему этапу, и проволочки накладываются одна на другую.
• Нарушение технологии — опалубка касается арматуры. Придется переделывать, так как до опалубки должно быть 50 мм.
• Плохая гидроизоляция. Это прямой путь к сырости на первом этаже и в подвале, появление грибка и плесени, которые не только неэстетичны, но и плохо влияют на здоровье. Плюс риски нарушения прочности фундамента, а значит, всего дома.
• Если вовремя не проконтролировать, соответствует ли проекту расположение закладных отверстий для коммуникаций, то есть риск, что придется пользоваться холодильником посреди стены в гостиной, а душ окажется в коридоре. Или придется очень много переделывать. 

Читайте также: Как выбрать фундамент для частного дома

Коробка

• Неправильные материалы для скрепления газо- и пеноблоков. Тут как с бетоном в фундаменте: раствор вместо специального клея может создать ненужные проблемы. Поэтому важно придерживаться проекта.
• При укладке кирпича отсутствует армирующая сетка, есть нарушения перевязки кирпичей.
• В деревянных домах нарушения на этом этапе сводятся к некачественному уплотнению швов, использованию неудовлетворительной антигрибковой или противопожарной пропитки или же полному их отсутствию.

Кровля

• Плохая обработка стропил: антикоррозийная — для металлоконструкций, противогрибковая — для деревянных.
• Нарушение целостности гидроизоляции.
• Некачественный утеплитель, неплотная укладка.
• Плохая герметизация стыков дымоходов и вентиляционных стояков.

Инженерные системы

• Отсутствие заземления электропроводов.
• Нарушены уклоны канализационных и водопроводных труб, нет шумоизоляции.
• Отсутствует естественная вентиляция.
• Нарушена целостность труб в полу (при монтаже теплого пола).

Конечно, это единичные примеры нарушений, которые может обнаружить специалист технадзора, а рядовой заказчик — пропустить. В итоге успех строительства зависит от четкого следования проекту и минимизации негативного влияния человеческого фактора.

Как технадзор помогает сэкономить

Стоимость технадзора может показаться завышенной, но если включить в оценку такие параметры, как личное время, спокойствие и минимизацию перерасхода, точка зрения изменится.

Ряд экспертов указывает на то, что грамотные специалисты могут сэкономить заказчику до 20% стоимости проекта буквально за счет компетентного общения с подрядчиками, выбора материалов, недопущения грубых ошибок и переделывания работ. На первый взгляд только кажется, что соответствие построенного дома проекту и нормальная работа коммуникаций — это естественный результат строительства. Чтобы его добиться, нужен жесткий контроль, так как строят люди, и люди могут ошибаться. Сколько всего переделывать, если в фундаменте не учли отверстия под коммуникации, даже представлять не хочется.

Если ошибки уже совершены, сотрудники технадзора проведут экспертизу и подготовят документы, которые помогут отстоять правоту заказчика в суде. Юристы советуют до этого не доводить — прежде всего потому, что возникают риски, что долгожданный дом попросту превратится в долгострой: пройти через судебные разбирательства и выиграть — это полдела. Нужно добиться, чтобы решение суда было исполнено и ошибки качественно устранены.

Где искать специалистов по технадзору

Персональный технический надзор необязателен при строительстве частных домов. Есть строительные компании, которые обходятся без такого специалиста, — его как независимого эксперта нет ни в штате, ни на подряде. Когда компания говорит, что сотрудничает с инженером по техническому надзору, это повышает доверие клиентов. При выборе подрядчика можно обращать внимание на этот факт.

Если же все условия сотрудничества со строительной фирмой подходят, но специалиста по технадзору, тем более независимого, у нее нет, можно самостоятельно его найти и договориться об условиях работы. Возможно, если удастся найти такого специалиста раньше, чем застройщика, он поможет и с выбором последнего.

При поиске обычно уделяют внимание тому, чтобы специалист по технадзору имел соответствующую лицензию. Это указывает на то, что он знает все требования ГОСТа и СНиПа.

>>Смотреть проекты домов от проверенных подрядчиков