Что нужно знать, если вы хотите сдавать жильё на короткий срок: интервью с гуру посуточной аренды

В октябре состоялся бранч клуба хозяев Домклик24 в Казани, на котором собрались опытные бизнесмены и новички в краткосрочной аренде жилья.

Специальным гостем мероприятия стала Алсу Сулейманова. Алсу ведёт свой блог о Казани, в котором в том числе начала делиться историей своего пути в посуточном бизнесе.

Наш коллега, директор продукта Домклик24, Дмитрий Яковлев обсудил с Алсу самые острые вопросы, которые сегодня волнуют владельцев жилья, желающих попробовать себя в краткосрочной аренде. Поговорили о критериях выбора объекта под сдачу, дистанционном заселении, отношениях с соседями и других важных нюансах.

Алсу, расскажите, пожалуйста, как начинался ваш путь в посуточном бизнесе? 

Летом перед ковидом у нас была готова квартира, и мы решили сдавать её посуточно. Начинали, как и все, набивали шишки. Работали с популярной зарубежной площадкой, тогда она ещё была доступна.

Сначала мы не пользовались удалённым заселением, делали всё сами: заселяли, выселяли, убирали. И это был самый большой опыт, который каждому, наверное, нужно получить, чтобы войти в этот бизнес.

Я показывала в своём блоге весь процесс от начала и до конца — от ремонта до сдачи квартиры. Потом начала делиться историями с гостями, нам везло и приезжали классные ребята. А подписчики меня уверяли, что я ещё познаю все «прелести» посуточного бизнеса.

И как, познали?

Конечно! Был случай, когда заехали 18-летние парни и устроили разгром. Опрокинули цветы с землёй, не заправляли постельное бельё, спали прям так, видимо. Мы были немножко в шоке, но это был нам урок.

Ошибка наша в то время — мы не брали залог. Были чересчур доверчивыми. Я тогда написала в поддержку сервиса и нам компенсировали какую-то сумму.

Это было такое «посвящение», но в целом, опыт был положительный, и были такие гости, которые выселялись и говорили: «Вы знаете, вот у меня что-то порвалось, а я нашла у вас даже нитки и иголки — это так удивительно, обычно такого нигде не бывает». Я пыталась учесть абсолютно всё. У меня была и мицеллярная вода, и ватные диски, чтобы людям было комфортно, как у себя дома.

А как вы относитесь к тому, чтобы оставлять подарки гостям?

Мы всегда своим гостям оставляем в подарок чак-чак и записочку. И так приятно, когда они нам тоже в ответ оставляют какие-то подарочки из своих городов.

Вы сказали, что раньше не брали залог и это было ошибкой. А как сейчас с этим?

Я думаю, что залог — это больше психологический момент, люди лучше относятся к имуществу, когда понимают, что могут лишиться своих денег.

Сейчас у нас все заселения идут с залогом. Квартиры тоже застрахованы. Берём от 3000 до 5000 рублей в зависимости от сезона. В 99,9% случаев мы его возвращаем. Было буквально пару случаев, когда причиняли ущерб, и мы залог оставляли себе.

Никогда не сталкивались с возражениями по поводу залога?

В принципе нет. Если заранее предупреждать людей, а не ставить перед фактом, то все относятся к нему с пониманием.

Сколько у вас сейчас объектов и есть ли команда?

Сейчас у нас 4 объекта вблизи центра города. И ещё несколько квартир на стадии строительства, ждём окончания и будем делать ремонт именно под посуточную аренду.

В команде у нас 2 человека, семейная пара. Они обеспечивают всю операционку, то есть заселение, выселение и работа с площадками для краткосрочной аренды, в том числе Домклик24. И плюс клинеры, работаем с частными лицами.

Моё участие в процессах свелось к минимуму. Я поняла, что не спец в этом и спецом не буду, но мне это интересно.

Наверняка всем будет интересно, на каких условиях вы работаете с помощниками?

Я часто получаю этот вопрос, не хотела бы раскрывать все карты (смеётся). Мне кажется, что важно, чтобы у сотрудников была заинтересованность в результате, поэтому у нас процент от продаж. По рынку это 20-30%, а дальше как договоритесь.

Что на счёт системы налогообложения?

Раньше были самозанятыми, просто перестали помещаться в самозанятость, потому что есть ещё другой бизнес. И перешли на ИП. 

Алсу, а был ли у вас опыт с долгосрочной арендой?

У нас было два кейса сдачи в долгосрок во время пандемии. Многие тогда этот вариант рассматривали, потому что гостей вообще не было. Никто не путешествовал, и вот тогда мы сдали на долгосрок свои объекты, а после можно было просто плакать.

Это было ужасно! Нам пришлось всё ремонтировать и менять.

Когда у меня спрашивают совета: сдавать посуточно или в долгосрок, я говорю — «никаких долгосроков».

Если вам не жалко, то пожалуйста. Но вы потом просто её не отмоете от того жира на кухне, будете менять мебель, потому что животные просто раздерут. 

Это не для нас, мы уже прошли этот опыт и не хотим к нему возвращаться. И даже залог, который вы берёте в начале, ничего не покроет.

Выкидываете ли вы продукты, косметические средства или другие вещи после гостей?

Был интересный опыт на моей практике, когда гости оставляли продукты, например, майонез. Жалко же выкидывать, и я сделала специальную полку в холодильнике с подписью «пожалуйста, съешьте нас, мы свежие». И люди пользовались!

Кто-то оставлял макароны, мюсли или яйца, на них же тоже есть маркировка. Кофе, чай, сахар были у нас бесплатно, никто не воровал. Скоропортящиеся продукты, конечно, утилизируем.

Какие у вас отношения с соседями? Как улаживаете в случае неприятностей?

Да, был неприятный случай, когда соседи начали мне писать, что чувствуют запах из нашей квартиры, как будто там что-то варят. У меня был шок. Мы связались с нашим жильцом, оказалось, что он просто уснул, а на плите оставил куриный бульон, и эта курица уже стала вторым, а не первым блюдом. 

По вытяжке это потянулось по всему дому, соседка сверху сказала, что ещё неделю выветривался запах. Я, конечно, сходила к ней с извинениями.

Вообще, стараюсь поддерживать связь с ближайшими соседями. У нас есть чат дома, именно подъезда, мы все общаемся. В новостройках не всегда удаётся наладить контакты, возможно, люди и не знают, что у нас есть объект в краткосрочной аренде. Но в любом случае, я стараюсь присутствовать в общих чатах и контролировать ситуацию.

Часто у хозяев возникает вопрос на счёт стиральной машины в квартире и сушки белья. Как это устроено у вас?

У нас есть дополнительные комплекты белья, что позволяет заселять новых гостей сразу. Сейчас у нас в каждом объекте есть стиральная машина. Бельё сушим на балконе или за специальной ширмой. А в квартирах с маленькой квадратурой клинеры забирают постельное бельё и привозят уже чистым и выглаженным.

Как относитесь к дистанционному заселению? 

Пользуемся дистанционным заселением около года. Установили механические кейбоксы — это такие мини-сейфы, куда складываются ключи и запираются на код. У нас умные подъезды в Казани, поэтому домофон открывается удалённо через приложение. Видеонаблюдение не ставили, такой необходимости за время использования сейфов не возникало.

Как вы думаете лучше покупать квартиру для краткосрочной аренды в новостройке или во вторичке?

У нас большая часть объектов в новостройках. Брали в ипотеку, потому что на тот момент, когда покупали, действовали хорошие ставки.

Как выбираете квартиру для покупки? Можете поделиться какими-то секретами?

Мы смотрим поближе к центру, потому что у нас много туристов. А вообще есть объект и в пригороде, он больше для командировочных. Недавно у нас проходил БРИКС, и в него заселились специалисты, обеспечивающие безопасность.

Также смотрим на планировку. Если это совсем крошка студия, то нужно примерно понять, как расположить всё необходимое, возможно, потребуется поднять дополнительные стены, чтобы зонировать помещение. 

Все квартиры у нас в собственности. Это не только бизнес, это еще и вложения. Если раньше мы просто вкладывались, не всегда были объекты рентабельны для краткосрочной аренды, то сейчас мы уже выбираем объекты, которые в дальнейшем мы сразу будем сдавать.

А ремонт делаете сами или от застройщика?

Мы делаем ремонт самостоятельно, обращаемся к бригаде. У нас есть проверенный контакт, с ними работали уже на 2 объектах и остались довольны. От застройщика, наверное, нет, потому что это сложно потом переделать во что-то нормальное, придется опять вложиться. В общем, нет смысла.

Есть ли у вас собственный бренд? Что думаете об этом?

У нас нет мини-бренда, но мне кажется, что это интересная тема. В любом случае бренд на себя работает. Тем более это хорошо, если вы представлены в нескольких городах. Высока вероятность, что человек, узнав бренд, выберет вас снова при условии, что первый опыт был успешным. Но тут возникает вопрос об удержании сервиса на должном уровне во всех городах.

Какими площадками пользуетесь для сдачи квартир в аренду?  

Площадки мы стараемся использовать все, так как в любом случае на каждой есть свой клиент. Бывает, кажется, что мы есть уже на всех площадках и собрали весь трафик, но появляются новые, и с них тоже приходят гости. 

Если есть такая возможность, то лучше охватить все имеющиеся сервисы. 

Есть также опыт с заселением своих подписчиков. И такой процент тоже есть, когда мои подписчики из Татарстана тоже приезжают и заселяются у нас. 

Как вы думаете, какими качествами должен обладать хозяин потсуточного жилья? 

Стрессоустойчивость, работа в условиях многозадачности, прогнозирование.

Какой совет можете дать новичкам? 

Обустраивать квартиру как для себя. Задайте себе вопрос: что было бы приятно и комфортно вам?

Когда мы начинали я подписалась на людей, которые занимаются посуточной арендой, и просто впитывала всю информацию. У кого-то есть курсы, но сама я их не проходила, поэтому не могу посоветовать.

Найти и сдать жильё на Домклик24