В России изменился порядок выбора управляющих компаний: что важно знать

С 1 сентября жители будут выбирать себе УК по новым правилам. Вместе с экспертами-юристами разбираемся, что важно знать об изменении порядка выбора управляющей компании в многоквартирных домах в России и как нововведения скажутся на быте собственников квартир.

Что изменилось

25 мая Госдума приняла в третьем, окончательном чтении поправки в статьи 44 и 46 Жилищного кодекса РФ, которые меняют правила выбора управляющей компании в многоквартирном доме. Поправки вступают в силу с 1 сентября и касаются требований к присутствию на собрании жильцов, где голосуют за УК.

Сейчас для выбора управленцев достаточно, чтобы проголосовало 50% присутствующих жильцов. При этом само собрание признается состоявшимся, если на него явилось не менее 50% собственников, имеющих право голоса. Итого для выбора УК достаточно 25% плюс один голос.

По новым правилам решение будет считаться законным, если за выбор УК проголосовало 50% собственников плюс один голос — таким образом планируют исключить ситуации, когда жильцы одного и того же дома проводят несколько собраний и выбирают больше одной управляющей компании.

«Нововведения связаны с большими проблемами в организации по управлению в многоквартирных домах, — поясняет адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин. — Сейчас нередки случаи фальсификации решений собственников помещений. В целом существовавшую схему выбора УК нельзя считать объективным решением большинства собственников».

Преимущества нововведения

Поскольку теперь решение будет приниматься большинством голосов, жильцы больше не смогут разбиваться на микрогруппы и принимать противоречащие друг другу решения.

«Новые правила направлены на выявление решения большинства из всех собственников, а не только присутствовавших на собрании. Таким образом законодатель старается уменьшить количество новых собраний и обжалований результатов состоявшихся собраний по причине, что не все собственники либо были уведомлены о предстоящем собрании, либо не присутствовали на нем», — говорит Андрей Саунин.

Управляющий партнер юридической компании «Позиция Права» Егор Редин обращает внимание, что по новым правилам для выбора УК будет требоваться такое же количество голосов собственников, что и для создания ТСЖ. «С введением поправок проще будет создать ТСЖ, уже от его имени можно будет выбрать управляющую компанию и сменить ее при необходимости», — отмечает эксперт. Сейчас этот путь выбирается не так часто, поскольку технически проще сменить управленцев, чем создавать ТСЖ, и нанимать подрядчика уже от его имени. Но стратегически именно этот путь более удобен самим жильцам и позволяет контролировать деятельность УК.

К тому же, добавляет Егор Редин, голосование за управляющую компанию большинством голосов должно снизить число конфликтов между собственниками и минимизировать возможности подкупов и подтасовок со стороны УК.

Еще один момент — голосовать за выбор УК теперь можно будет через портал «Госуслуги». Это позволит принимать участие в собрании тем собственникам, которые находятся в отъезде или не могут присутствовать физически по другим причинам. Кроме того, говорит Андрей Саунин, голосование через «Госуслуги» минимизирует риски подделки решений собственников.

Плюсы новых правил

• нет возможности законно выбрать несколько УК для одного дома
• меньше поводов для конфликтов между собственниками
• есть стимул создать ТСЖ и нанимать УК от его имени
• можно голосовать дистанционно
• голоса верифицируются через «Госуслуги» — результаты сложнее подделать

Риски для жильцов

Плюсов для собственников от нововведения больше, чем минусов, считают опрошенные редакцией эксперты. Но определенные слабые стороны у новых правил все же есть.

«Среди недостатков данной инициативы можно назвать возможность снижения конкуренции между управляющими компаниями, — говорит Егор Редин. — Также может возникнуть ситуация, когда собственнику придется сотрудничать с навязанной компанией от застройщика».

Управляющий партнер юридической компании «Генезис» Артем Денисов обращает внимание, что собрать необходимое по новым правилам число участников голосования может быть сложно.

«Здесь основная проблема — это кворум. И не потому, что не хотят голосовать: зачастую жильцы просто не получают сообщения или им неудобно в конкретное время участвовать в собраниях», — говорит эксперт, отмечая, что отчасти эта проблема снимается за счет голосования через «Госуслуги». «Достоверность определения голосующих посредством такой системы позволит избежать львиной доли исков, связанных с недействительностью собраний по причине фальсификации бюллетеней», — заключает эксперт.

Минусы новых правил

• возможно ослабление конкуренции между УК и, соответственно, снижение качества услуг
• инициативным жильцам придется прилагать усилия, чтобы привлечь на собрание тех собственников, которые не хотят принимать участие в жизни дома