Жизнь полна сюрпризов. Когда супруги принимают решение развестись, недвижимость и ипотека могут стать предметом спора. В статье расскажем, что ждет заемщиков по ипотеке в случае развода, и какие шаги предпринять, чтобы решить вопрос мирным путем.

Кому достанется ипотечная квартира при разводе

Бывшие супруги имеют равные права на совместно нажитое имущество и должны разделить его в соотношении 50/50. Если между супругами заключен брачный договор, совместно нажитая квартира делится по условиям договора. Если брачный договор не заключался, и между супругами нет спора о разделе квартиры, недвижимость можно разделить, заключив соглашение (п. 2 ст. 38 СК РФ). При наличии спора делить имущество и определять соответствующие доли придется через суд.

Ипотека осложняет процедуру раздела. Ипотечная недвижимость тоже является общим имуществом, но находится под обременением и потому не подлежит разделу в обычном порядке.

Поэтому, если квартира в ипотеке, и на момент раздела она не погашена, может потребоваться не только раздел квартиры, но и долговых обязательств перед банком, которые нужно зафиксировать в кредитном договоре. При этом супруги не могут делить долговые обязательства в соглашении без согласия банка (п. 2 ст. 391, п. 1 ст. 450 ГК РФ).

В такой ситуации важно знать, что: 

• квартира, купленная до брака, останется в собственности у того, кому она принадлежала.
• если в семье есть несовершеннолетние дети, суд при разделе имущества может отступить от равенства долей в интересах детей.
• если квартира куплена с использованием материнского капитала, дети признаются собственниками доли, пропорциональной размеру выплаты.
• квартира, приобретенная по военной ипотеке, тоже признается совместно нажитым имуществом. А вот с платежами за такую квартиру возможны варианты.

Рассмотрим эти пункты подробнее и поговорим об исключениях из общих правил. Для начала важно понять, признается такая квартира личным имуществом или совместным.

Если квартира куплена до брака

В соответствии со ст. 36 семейного кодекса РФ, квартира, принадлежавшая каждому из супругов до вступления в брак, а также полученная одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, например, по договору приватизации, является его собственностью.

При разводе и разделе имущества квартира, приобретенная до брака, останется в собственности у того из супругов, кому она принадлежала. 

Бывают случаи, когда жилье приобретал в ипотеку один из супругов до брака, а после свадьбы ипотеку супруги выплачивали вместе. При разводе квартира остается у собственника, но второй супруг вправе потребовать деньги, вложенные им в погашение кредита.

Как при разводе делится квартира, купленная до брака, если выплачивалась во время брака

По общему правилу в суд нужно предоставить доказательства, что оплата проводилась за счет общесупружеского имущества или за счет второго супруга (не собственника квартиры). Суд с учетом доводов сторон и имеющихся в деле материалов принимает решение выплатить другому супругу часть стоимости жилья или выделить доли в квартире.

При этом, даже если кто-то из супругов в браке сам платил по кредиту, такие платежи по умолчанию будут считаться уплаченными из совместной собственности.

Что касается личного имущества, то сюда относятся деньги, полученные в подарок или наследство, или от продажи добрачного имущества.

Если кто-то из супругов продаст свою личную квартиру и использует деньги для погашения ипотеки, то он сможет претендовать на увеличение своей доли пропорционально размеру этой суммы.

Если квартира куплена в браке

По общему правилу — ст. 34 семейного кодекса РФ — имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. То есть квартира, приобретенная за счет общих доходов, является общим имуществом мужа и жены, независимо от того, на чье имя она оформлена.

Как при разводе делится квартира, купленная в браке

Купленная в браке недвижимость при разводе делится пополам. В соответствии с п. 5. ст. 244 гражданского кодекса РФ, по соглашению для каждого может быть установлена долевая собственность. Поэтому, если между супругами нет спора, они могут заключить соглашение о разделе имущества (соглашение об определении долей). Оно составляется в письменной форме и должно быть нотариально заверено.

Доли необязательно должны быть равными. Супруги вправе по своему усмотрению определить их размер и прописать его в брачном договоре или соглашении о разделе, например, учесть личный вклад каждого супруга или интересы детей.

Если на момент развода ипотека еще не погашена, нужно урегулировать вопрос с выплатой кредита. Например, переоформить кредитный договор, исключая бывшего супруга из созаемщиков, или разделить долг между супругами.

Впрочем, это необязательно — развод сам по себе не будет основанием для изменения кредитного договора. Если при разделе квартиры не стоит вопрос об изменении долговых обязательств перед банком, согласие банка на раздел квартиры не требуется. Права банка как залогодержателя не нарушаются, и квартира остается в залоге.

Как упростить раздел недвижимости с ипотекой СберБанка

В большинстве случаев ипотека оформляется на мужа и жену, один из которых выступает заемщиком, а второй — созаемщиком по кредиту. Поэтому при расторжении брака документы на ипотеку супругам придется переоформить.

Если ипотека получена в СберБанке, поможет личный кабинет сопровождения Домклик. Надо написать в чат менеджеру и отправить ему документы — их список тоже сообщит менеджер банка.

Далее банк сам оформит все нужные бумаги. Бывшим супругам надо будет прийти в офис банка и подписать новые документы по кредиту — обычно ипотека переоформляется на одного из супругов.

Если у супругов есть брачный договор

Супруги могут заключить брачный договор, прописав в нем любые положения, касающиеся имущества. В брачном договоре будет указано, какое имущество будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака.

При наличии брачного договора имущество будет разделено так, как в нем прописано. Поэтому при подготовке документа важно предусмотреть, как распределятся долги супругов в случае развода.

Если брачный договор супруги заключили уже после того, как взяли ипотеку, они обязаны известить об этом банк. А в отдельных случаях придется получить еще и согласование банка — например, если заемщиком будет только один супруг, а по брачному договору квартира окажется собственностью второго, который не является созаемщиком.

Что делать, если брачного договора нет

Если брачного договора нет, имущество считается общим и недвижимость делится пополам — суд исходит из равенства супружеских долей. Но суд может отступить от принципа равенства в интересах несовершеннолетних детей или в интересах одного из супругов. Например, если второй супруг не получал доход по неуважительным причинам или расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи.

Если у супругов есть несовершеннолетние дети

Как уже отмечалось, если в семье есть несовершеннолетние дети, доля может быть увеличена для одного из супругов, с которым они останутся дети. Однако в каждом конкретном случае интересы детей устанавливает суд (п. 2 ст. 39 семейного кодекса РФ), и потребуется обосновать, как именно соблюдаются интересы детей, ради которых и увеличивается доля.

Как делится квартира, купленная с материнским капиталом

Материнский капитал имеет специальное целевое назначение и не является совместно нажитым имуществом. Эти деньги нельзя разделить между супругами.

Согласно п. 4 ст. 10 федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», квартира, приобретенная с использованием средств маткапитала, оформляется в общую собственность родителей и их детей.

В этом случае дети признаются участниками долевой собственности. Размер долей пропорционален материнскому капиталу. Дети и родители будут иметь равные доли на средства материнского капитала, и, соответственно, на часть жилья.

К примеру, семья с одним ребенком получила материнский капитал в размере 630 000 рублей и использовала его для погашения ипотеки за квартиру стоимостью 6 300 000 рублей. Тогда раздел квартиры можно рассчитать по такому алгоритму:

• определить долю квартиры, приобретенную на средства маткапитала. В этом случае она составит 630 000 ÷ 6 300 000 = 1/10;
• разделить долю, приобретенную на средства маткапитала, поровну между родителями и детьми. Для семьи из трех человек доля каждого составит 1/30 от общего размера квартиры (2/60, если приводить к общему знаменателю для удобства расчетов);
• разделить оставшуюся часть квартиры между родителями по правилам совместного имущества или условиям брачного договора. В этом случае такая доля составит по 9/20 или 27/60 для каждого из супругов;
• добавить к долям родителей долю, выделенную в порядке распределения маткапитала: 2/60 +27/60 = 29/60.

То есть, общее распределение долей будет: по 29/60 у каждого из родителей и 2/60 у ребенка.

Кстати, в таком случае не действует запрет на действия с долями, когда в результате площадь доли будет менее 6 кв. м. То есть, неважно, насколько маленьким по реальной площади будет выделяемая ребенку доля.

Как делится квартира, купленная по военной ипотеке

При военной ипотеке деньги на приобретение жилья выделяются военнослужащему из федерального бюджета, а сама ипотека оформляется на военнослужащего.

Судебная практика показывает, что такая квартира приобретается военнослужащим по возмездной сделке и не признается личным имуществом. Ограничений для членов семьи военнослужащего в режиме и порядке пользования таким жилым помещением законодательством не предусмотрено. Такую позицию неоднократно выразил Верховный Суд РФ (Определения от 15.09.2015 N 58-КГ15-11, от 24.01.2017 N 58-КГ16-25) и поддержал Конституционный Суд (Определение от 14.05.2018 N 863-О). На текущий момент вся судебная практика придерживается этой позиции.

Таким образом, жилье, приобретенное военнослужащим в браке с использованием военной ипотеки, однозначно попадает в разряд совместной собственности супругов и подлежит разделу в случае расторжения брака.

По теме обязательств о дальнейшей выплате ипотеки в судебной практике нет единообразия. Некоторые решения судов признают ипотеку общим долгом супругов, в связи с чем у бывшего супруга возникает обязанность компенсировать государству половину суммы, уплаченной по кредитному договору, после расторжения брака.

Другая позиция исходит из того, что обязательства по ипотеке е могут быть возложены на бывшую супругу или супруга военнослужащего. Например, Московский городской суд в Апелляционном определении по делу N 33-26281/2019 указал, что военнослужащий продолжает проходить военную службу, поэтому оснований для возврата им суммы в ФГКУ «Росвоенипотека» и суммы кредита в банк нет. Так как перечисления по кредитному договору за него осуществляет ФГКУ «Росвоенипотека».

Таким образом при подаче иска о разделе квартиры, приобретенной по военной ипотеке, нужно привлечь ФГКУ «Росвоенипотека» как третье лицо.

Кроме того, если при покупке жилья кроме федеральных целевых средств использовались личные средства членов семьи (например, для доплаты или первоначального взноса), то они будут являться совместной собственностью супругов. В случае развода другой супруг может вернуть часть денег, уплаченных по ипотеке, а если это значительные суммы, получить долю в жилье.

Если военнослужащий был уволен, а военная ипотека выплачивалась из личных средств семьи до расторжения брака, то раздел такой квартиры или долговых обязательств перед банком производится в общем порядке.

Как делится квартира, купленная с военной ипотекой и материнским капиталом

Материнский капитал может быть использован при военной ипотеке:

• Для погашения задолженности по кредитному договору по ранее оформленной военной ипотеке;
• Для внесения первоначального взноса по кредиту с использованием военной ипотеки.

В любом случае, при использовании материнского капитала квартира должна быть оформлена в общую долевую собственность супругов и несовершеннолетних детей с выделением детям доли, пропорциональной их доле в материнском капитале. И только после этого будет решаться вопрос с разделом оставшейся части квартиры и платежами по военной ипотеке.

При разделе имущества супругов суд, как правило, исходит из общедолевой собственности членов семьи, учитывая все обстоятельства по делу и интересы несовершеннолетних детей. В каждой конкретной ситуации спор разрешается по-разному.

>> 💚 Получите бесплатный гид по возврату налогового вычета от Домклик — верните себе до 650 000 ₽ с покупки недвижимости