Стать владельцем объекта недвижимости можно различными способами (принять в дар, в наследство, купить, обменять). Ключевой момент здесь — зарегистрировать соответствующее право.

Разбираемся вместе с экспертами, какие бывают способы и основания приобретения и прекращения права собственности на имущество.

Право собственности на недвижимость: что это такое

Юридически собственность — это совокупность норм и правил, обеспечивающих права владельца на вещь и ограждающих имущество от порчи и посторонних посягательств. Основные формы собственности, в том числе и на недвижимость, — частная (физические и юридические лица), государственная (федеральные власти) и муниципальная (местные власти), возможны смешанные формы, например государственно-частная. 

Применительно к частной собственности на недвижимость права собственников определяются Конституцией РФ и Гражданским кодексом (ГК) РФ. Речь идет о так называемой триаде полномочий собственника, включающей:

1. Право владения (физическое обладание недвижимостью, оно гарантировано статьями 34-36 Конституции). Право подтверждается документами в соответствии с тем, как оно возникло: это могут быть договоры купли-продажи или дарения, выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и т. д.
2. Право пользования наряду с личным применением (проживанием) подразумевает возможность получения дохода, например, собственник может организовать в помещении рабочий кабинет. Важный момент: это не должно мешать соседям и вредить состоянию здания. В данном случае речь не идет о сдаче жилья в аренду — этот момент регулируется другим правом.
3. Право распоряжения как раз включает возможность передавать имущество другим людям — как временно, так и на праве собственности. Собственник может дарить свою недвижимость, продавать, завещать, передавать в пользование, сдавать аренду и т. д. 

Какие существуют способы приобретения права собственности

Как разъясняет адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин, право собственности на объекты недвижимости, которое также называют титулом, может возникнуть по первичным или по производным (вторичным) основаниям.

К первоначальным основаниям приобретения относится самостоятельное строительство. Производные основания приобретения права собственности на имущество связаны с его переходом от других лиц. «Таких способов достаточно много. К ним относятся различные сделки (купля-продажа, мена, дарение и др.), наследование, приватизация, обращение взыскания по долгам, решение суда, для юридических лиц — реорганизация», — говорит адвокат.

По словам юриста юридической компании «Генезис» Надежды Полищук, наиболее распространенными основаниями и способами приобретения права собственности являются:

1. Приобретение по договору купли-продажи (ДКП). По договору купли-продажи продавец обязуется передать объект в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять объект, уплатив за него определенную сумму. «Что касается формы договора-купли продажи недвижимости, то он должен быть составлен в письменной форме как единый документ, подписанный сторонами, — поясняет Полищук. — Несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность». (Подробнее о том, как оформить договор купли-продажи жилья онлайн).
2. Участие в долевом строительстве. От покупки по ДКП этот вариант отличается тем, что покупатель не приобретает готовый объект, а передает застройщику средства, которые до завершения строительства хранятся на специальном счете эскроу. Договор долевого участия (ДДУ) в строительстве заканчивает свое действие после сдачи объекта, затем застройщик получает доступ к деньгам дольщиков, а те становятся собственниками недвижимости. Что делать после того, как получены ключи в новостройке, мы писали здесь.
3. Наследование объекта недвижимости. В этом случае объект недвижимости передается по наследству от умершего собственника его наследникам. «Само наследование может происходить как по закону, так и по завещанию — в зависимости от воли наследодателя», — напоминает Надежда Полищук. (Читайте также: С какими проблемами можно столкнуться, получая квартиру в наследство). 
4. Договор дарения объекта недвижимости. В соответствии с данным договором собственник может передать свою недвижимость в качестве подарка другому лицу безвозмездно. В чем разница между завещанием и дарением, подробно описано здесь. 
5. Строительство объекта недвижимости. В этом случае юридически возникает новый объект недвижимости, которого ранее не было. «Построить объект нужно с соблюдением закона, иначе постройка будет самовольной и может быть снесена, — подчеркивает Илья Бахилин. — То есть право собственности на нее не возникнет. Хотя в некоторых редких случаях можно добиться через суд легализации постройки. Кроме того, в очень редких случаях право на такую недвижимость можно приобрести по приобретательной давности владения».

Читайте также: Самовольная постройка: что это и как признать право собственности

Кроме этого, к распространенным способам получения права собственности относятся:

• Решение суда. Это возможно по различным основаниям — от узаконивания самовольных построек и регистрации их в рамках «дачной амнистии» до судебных споров по разделу имущества при разводе. Когда сделку могут признать недействительной, описано здесь. 
• Раздел совместно нажитого имущества супругов без суда. В этом случае имущество добровольно делится между разводящейся парой, соответствующее соглашение заверяется у нотариуса. (Подробнее о том, как разделить имущество, купленное в браке).

Примеры оснований получения права собственности на недвижимость, которые встречаются реже:

• Полная оплата пая. Здесь речь идет о жилищных кооперативах. После выплаты паевого взноса член такого кооператива получает право собственности на объект недвижимости. Подтвердить и зарегистрировать право собственности он может на основании справки о полной выплате пая. 
• Приватизация. Сейчас около 90% жилья в России уже приватизировано, то есть передано из государственного или муниципального фонда в частную собственность. С 2017 года бесплатная приватизация в России стала бессрочной. (Рассказываем, как приватизировать квартиру и кто может это сделать).

Как происходит приобретение права собственности: регистрация в ЕГРН

Во всех случаях для возникновения права собственности на недвижимость нужна его государственная регистрация в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), напоминает адвокат Илья Бахилин. Именно регистрация в ЕГРН является основанием приобретения права собственности одной стороны и прекращения права собственности другой.

Для регистрации в Росреестре нужно собрать пакет документов: в первую очередь это правоустанавливающие бумаги (ДКП, ДДУ, решение суда, справка о выплате пая, документы на участок, нотариально заверенный документ о разделе имущества и т. д.) и заявление в кадастровое ведомство о госрегистрации права на недвижимость.

Подать документы можно в МФЦ, на сайте Росреестра и через портал «Госуслуги». Для передачи документов онлайн потребуется усиленная квалифицированная электронная подпись (УКФП), которую можно получить через приложение «Госключ» или в аккредитованном удостоверяющем центре Роскадастра.

Читайте также: Как зарегистрировать право собственности с помощью электронной регистрации

В ряде случаев можно зарегистрировать и права собственности на недвижимость, возникшие до 1998 года, когда был создан ЕГРН. «Обычно при наличии доказательств такие права признаются, даже если они не были зарегистрированы по новым правилам, — говорит Илья Бахилин. — Также бывают и другие редкие случаи, когда право на объект возникает без регистрации. Например, если человек получил право на недвижимость, но умер, не успев зарегистрировать право собственности. В таком случае наследники умершего получат от него объект как от собственника, но, вероятно, только через суд».

Почему нельзя тянуть со вступлением в наследство и что такое выморочное имущество, подробно описано здесь. 

Чем грозит отказ или уклонение от регистрации права собственности

«Правовые последствия отказа регистрации права собственности зависят от причины, указанной в отказе. Если это технические нарушения, то можно устранить их и заново подать документы в Росреестр. Иногда же Росреестр отказывает в регистрации, потому что не признает заявителя собственником», — говорит Илья Бахилин.

Надежда Полищук напоминает, что основанием для отказа в регистрации по закону является приостановка процедуры Росреестром. Для этого есть ряд распространенных оснований: неполный комплект необходимых документов; отсутствие подлинников документов; ошибки и неточности при их составлении; недостоверные сведения в бумагах. Также откажут, если лицо, указанное как правообладатель, не может подтвердить свои права на объект. Во всех перечисленных случаях кадастровое ведомство дает срок в три месяца для приведения комплекта документов в порядок. 

В том случае, если сам правообладатель уклоняется от регистрации прав на недвижимость в Росреестре, он не сможет владеть, пользоваться и распоряжаться этим имуществом. Кроме того, отсутствие регистрации прав на объект недвижимости может заинтересовать налоговиков, которые усмотрят в этом уклонение от уплаты имущественного налога. В этом случае собственнику может грозить как штраф, так и уголовная ответственность. 

В некоторых спорных случаях, добавляет Надежда Полищук, госрегистрацию права собственности могут провести и по решению суда. Например, этого может потребовать продавец вторичной недвижимости, который рассчитывает после сделки на переход права собственности к новому владельцу. При такой ситуации с последнего могут взыскать убытки из-за задержки в регистрации. 

Кроме того, без выписки из ЕГРН новый собственник не может рассчитывать на налоговый вычет.  

Что такое приобретательная давность как основание получения права собственности

Закон допускает пользование и владение объектом недвижимости без регистрации права собственности, но при соблюдении целого ряда факторов. Существует такое понятие, как приобретательная давность. Это срок, по истечении которого можно получить право собственности при условии добросовестного, открытого и непрерывного владения объектом как собственным имуществом. Для недвижимости этот срок составляет 15 лет, для иного имущества — пять лет. Как разъясняет Надежда Полищук, критерии означают следующее:

• Добросовестность подразумевает, что гражданин, получая недвижимость во владение, не мог знать об отсутствии основания для получения права собственности. То есть, например, его ввели в заблуждение о последствиях сделки с недвижимостью и убедили, что он станет собственником, хотя по закону это не так. (Рассказали, как остаться добросовестным приобретателем «вторички»). 
• Открытость выражается в том, что человек не скрывает факт нахождения объекта во владении. «Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества», — уточняет Полищук.
• Под непрерывностью владения имеется в виду, что оно не прекращалось в течение 15 лет. Причем закон не считает передачу объекта во временное владение другому лицу прерыванием срока владения. Этот срок включается в требуемые 15 лет.
• Владение объектом как своим собственным означает, что речь не идет о договорах аренды, безвозмездного пользования и т. д., а только о собственности.

Если ситуация соответствует всем приведенным условиям, для получения полноценного права собственности человек может обратиться в суд с соответствующим иском. При подтверждении всех нужных оснований суд может вынести положительное решение — этот документ и будет основанием для регистрации права собственности в Росреестре.  

Дачная амнистия: как в упрощенном порядке зарегистрировать право собственности  

С 2006 года в России действует так называемая дачная амнистия — это свод поправок в законодательстве, которые дают возможность зарегистрировать право собственности на дома и земельные участки по упрощенной схеме. Для таких объектов недвижимости не потребуется получать уведомления о начале и завершении строительства, разрешения на ввод в эксплуатацию и т. д. Это касается объектов со спорным правовым статусом — построенных до мая 1998 года, когда был принят Градостроительный кодекс.

Такую упрощенку ввели, чтобы легализовать «подвешенные» объекты недвижимости: в советское время дачные участки предоставлялись на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. О частной собственности речь не шла, и постройки на таких участках не регистрировались.

Действие поправок неоднократно продлевалось, на данный момент воспользоваться дачной амнистией можно до 1 марта 2031 года.

Читайте также: Как выбрать и купить квартиру по переуступке прав собственности