8:472 октября 2018 г.
6 582

Как масштабировать бизнес, работая по эскроу

 

Уже две недели команда девелоперской компании «Талан» ведет на портале ДомКлик онлайн-дневник перехода на эскроу.

За это время уже несколько других региональных застройщиков последовали примеру пионера и запустили проекты с эскроу до официального старта нового законодательства. А «Талан» снова бежит быстрее всех и уже приступил к согласованию условий работы по первому бридж-кредиту в рамках проекта с эскроу.

Со старта пилота: 60 дней

На счетах эскроу: 261,8 млн рублей

Плюсы и минусы перехода на эскроу

Основной причиной досрочного перехода на эскроу в «Талане» стало желание реализовать стратегию компании по географической экспансии. Компания планирует расширять регионы присутствия по 3-4 в год. Работа по новому законодательству открыла доступ к проектному финансированию по привлекательным ставкам — на прошлой неделе ДОМ.РФ заявил, что ставки не превысят 5,5-6% годовых. Такого на рынке недвижимости не было еще никогда.

Однако есть у работы по эскроу одна серьезная проблема. Она кардинально ухудшает и без того крайне медленную оборачиваемость собственного капитала застройщика, что приводит к замедлению темпов развития бизнеса.

В ситуации с эскроу собственный капитал застройщика, вложенный в жилой комплекс, «замораживается» до момента завершения проекта и проведения расчетов с уполномоченным банком. Поэтому показатель оборачиваемости ухудшился почти в два раза!

В новых условиях операционный цикл застройщика выглядит так: инвестируем в проект — 12 месяцев проектируем — 3 месяца проводим экспертизу и получаем разрешение на строительство — 24 месяца строим — по завершению проекта погашаем кредит. После получаем доступ к прибыли и к «замороженным» собственным средствам — инвестируем в новый проект — снова 12 месяцев проектируем — и так далее…

Другими словами, после завершения строительства жилого комплекса девелопер «теряет» целый год, при этом он должен оплачивать простои команды в ожидании нового старта.

Соответственно, в новых условиях застройщик остро будет нуждаться в дополнительном внешнем финансировании на подготовку следующего проекта для сокращения времени простоя.

Как получить бридж-кредит?

Когда наша команда столкнулась с этим вопросом, а было это еще до эскроу, мы стали моделировать с банкирами возможные сценарии развития событий. И пытались «примерить» разные инструменты внешнего финансирования. Уже тогда бридж-кредит стал в обсуждениях неотделимым элементом всего бизнес-процесса.

Ключом к решению данной задачи, как мы и ожидали, стала финансовая модель проекта, которая в обязательном порядке должна быть акцептована банком в рамках согласования проектного финансирования.

В результате всех переговоров нам удалось найти способ, который бы давал застройщику возможность получить часть будущей прибыли в качестве аванса. Это важное условие, чтобы не прерывался процесс работы команды.

Например

В нашем проекте «Счастье» финансовая модель отражает 300 млн рублей чистой прибыли и 320 млн рублей собственного участия, то есть 620 млн рублей по завершению проекта. Банк несколько скорректировал наши результаты. Он принял повышение средневзвешенной цены (+3% к цене), учел снижение процентной ставки по проектному финансированию, но не изменил темп продаж. Прибыль проекта — 240 млн рублей, в этой связи возможный бридж-кредит — 120 млн рублей. На этой неделе мы подготовили календарный план по организации кредита.  

 

По плану в ноябре мы должны выйти на сделку со Сбербанком и получить деньги, которые планируем использовать для финансирования нового проекта в новом для себя регионе. Этот факт даст надежду застройщикам, что схема эскроу позволит не только обеспечить финансированием текущий проект, но и развиваться дальше.


Следите за дневником нашего проекта

На следующей неделе в онлайн-дневнике мы дадим слово продавцам и строителям, которые расскажут, как эскроу повлияло на их повседневную работу и бизнес-процессы этих подразделений. Читайте также: 

Часть 1: Время первых. Онлайн-дневник перехода на эскроу

Часть 2: Онлайн-дневник перехода на эскроу: как сэкономить 30% времени и снизить ставку по кредиту до нуля 

 


Была ли эта статья полезна?
Нет
Рассказать
Комментарии

Севрюков Дмитрий
А русских аналогов английских слов нет разве? Что за эксроу, бридж, онлайн и т.п.? мы ведь не в англии, или переходите на аглийский или пишите по-русски...
12:008 октября 2018 г.
Мовсесян Александр
Ставку для бридж-кредита не указали)
12:469 октября 2018 г.
Данилюк Вероника
Хвалебная ода
9:1910 октября 2018 г.
Чтобы оставить комментарий, необходимо войти