Самые популярные районы Москвы для покупки жилья: исследование Домклик

Эксперты аналитического центра Домклик выяснили, в каких районах Москвы квартиры приобретались чаще всего. В рамках исследования анализировались сразу два параметра — число успешных ипотечных сделок за первые 4 месяца 2022 года и количество объявлений о продаже квартир. На основании этих критериев составили рейтинги самых востребованных для покупки жилья районов столицы — отдельно для первичного и вторичного рынков.

«Анализ ипотечных сделок за 2022 год и обзор объявлений о продаже говорят о том, что предложения на первичном рынке подкреплены покупательским спросом в большей степени, чем на вторичном. Причина сравнительно низкой волатильности предложения на первичном рынке заключается в зависимости от множества дополнительных факторов (строительные циклы, стоимость стройматериалов, логистика и др.) и, как следствие, невозможности быстро перестроить географию предложений. Рынок вторичного жилья, напротив, представляет собой множество индивидуальных предложений от собственников, и поэтому он ожидаемо быстрее среагировал на изменение экономической ситуации».

Мария Ромчанова

Руководитель аналитического центра Домклик

Востребованные районы Москвы для покупки квартир в новостройках

Рейтинг районов Москвы по количеству успешных ипотечных сделок на первичном рынке жилья выглядит следующим образом:

Районы Москвы выделены темным цветом, районы Зеленограда, поселения Новой Москвы — светлым

Данные представлены в процентах от общего количества объявлений.

В топ-20 районов столицы по числу объявлений о продаже квартир в новостройках вошли:

Районы Москвы выделены темным цветом, районы Зеленограда, поселения Новой Москвы — светлым

Районы, которые присутствуют и в рейтинге, основанном на ипотечных сделках, и в рейтинге, основанном на количестве объявлений, выделены зелёным.

Можно видеть, что из 20 районов, где люди больше всего покупают жилье в ипотеку, в рейтинг районов с наибольшим количеством объявлений входят десять:

• поселение Десеновское (7% от всех объявлений по Москве)
• поселение Сосенское (6%)
• Очаково-Матвеевское и Покровское-Стрешнево (4%)
• поселение Московский и Филимонковское поселение (3%)
• Митино и Западное Дегунино (2%)
• Нижегородский район (2%)
• район Щукино (2%)

Популярность поселений Новой Москвы объяснить легко: средняя цена квартиры по поселениям заметно ниже, чем в большинстве районов Москвы. Так, по состоянию на апрель 2022 года средняя цена однушки здесь составляет от 6,7 до 9,5 млн рублей. Для сравнения, средняя цена однокомнатных квартир по Москве на рынке первичного жилья находится на уровне в 13,7 млн рублей. Кроме того, востребованность новостроек Новой Москвы объясняется перспективой расширения линий московского метрополитена: к 2024 году метро будет доходить до Троицка.

Популярность новых ЖК в районах Митино, Западное Дегунино и Нижегородский отчасти обусловлена невысокими ценами на жилье, а также выгодным расположением по отношению к станциям метрополитена.

Немаловажным фактором, сказывающимся на популярности, является экологическая обстановка района. Так, например, можно объяснить высокий спрос на новостройки в Митино наличием ландшафтного парка, в районе Покровское-Стрешнево есть парк Покровское-Стрешнево, в Щукино — Щукинский парк и Парк Генерала Жданова, в Нижегородском — Кусковский лесопарк, в районе Очаково-Матвеевское — Матвеевский лес и природный заказник Долина реки Сетунь, Очаковский парк, неподалеку — Мещерский парк.

Востребованные районы Москвы для покупки квартир на вторичном рынке

Рейтинг районов Москвы по количеству успешных ипотечных сделок на вторичном рынке жилья выглядит так:

Районы Москвы выделены темным цветом, районы Зеленограда, поселения Новой Москвы — светлым

Данные представлены в процентах от общего количества объявлений.

В топ-20 районов столицы по числу объявлений о продаже квартир на вторичном рынке вошли:

Районы Москвы выделены темным цветом, районы Зеленограда, поселения Новой Москвы — светлым

Районы, которые присутствуют и в рейтинге, основанном на ипотечных сделках, и в рейтинге, основанном на количестве объявлений, выделены синим.

В случае вторичного жилья из 20 районов, где люди больше всего покупают жилье в ипотеку, в рейтинг районов с наибольшим количеством объявлений входят лишь пять:

• Сосенское поселение (3% от всех объявлений по Москве)
• Хорошево-Мневники (2%)
• Филевский парк (2%)
• поселение Московский (2%)
• Можайский район (1%)

Как и в случае с первичным жильем популярность поселений Новой Москвы объясняется преимущественно низкими ценами, а также перспективой развития транспортной инфраструктуры. Так, по состоянию на апрель 2022 года средняя цена однушки на вторичном рынке в районах Сосенское и Московский составляет от 10,1 до 10,4 млн рублей. При этом средняя стоимость однокомнатных квартир по Москве на рынке вторичного жилья равна 11,5 млн рублей.

Интересно, что в список популярных районов и среди тех, кто берет ипотеку, и среди тех, кто продает квартиру, вошли такие районы как Хорошево-Мневники, Филевский парк и Можайский, при достаточно высоких средних ценах на квартиры во «вторичке» (от 12,3 до 16,7 млн рублей на однушки).

Возможное объяснение — на фоне обострившейся экономической ситуации состоятельные москвичи, стремясь сохранить свои сбережения, вкладывают средства в недвижимость. В пользу этой гипотезы можно привести следующий факт – все три района находятся на западе Москвы и приближены к областным районам с самой дорогой загородной недвижимостью (в частности, Одинцово).

Самые популярные районы столицы для покупки жилья: выводы

На сегодняшний день предложение на рынке первичного жилья в большей степени соответствует покупательскому спросу (по итогам начала 2022), чем на вторичном. Эксперты объясняют это тем, что первичный рынок недвижимости пока не успел среагировать на изменившуюся экономическую ситуацию: здесь и по сей день выставлено множество объявлений в тех районах, в которых прогнозировался высокий спрос на начало 2022 (Новая Москва, районы около МКАД — для покупателей среднего класса и приезжих). Однако можно предположить, что в ближайшем будущем спрос будет резко снижаться и количество предложений расти не будет.

Что касается рынка предложений по вторичной недвижимости, то он ожидаемо быстрее среагировал на изменившуюся внешнюю ситуацию, в частности, массовая миграция привела к большому количеству предложений по продаже квартир даже в районах с дорогим жильем (Пресненский район, Даниловский район, Раменки). Однако поскольку доходы москвичей не выросли, а цены в большом количестве случаев завышены, квартиры по-прежнему покупаются в большей степени в недорогих районах.

Аналитики также отметили, что популярность таких районов с дорогим жильем как Хорошево-Мневники, Филевский парк и Можайский — это кратковременное явление, которое вызвано стремлением граждан сохранить свои активы на фоне экономической неопределенности.

Выбрать квартиру