Как небольшому застройщику привлечь миллиард на бирже

В конце апреля 2019 года федеральная компания «Талан» (а именно ее дочерняя структура — ООО «Талан-Финанс») разместила дебютный выпуск биржевых облигаций в объеме 1 млрд рублей в «Секторе Роста Московской биржи». Это стало первым размещением компании из сегмента девелопмента на специализированной площадке для публичного обращения ценных бумаг компаний малого и среднего бизнеса.

Отметим, что с 1 июля после перехода на эскроу привлечение средств для развития станет ключевой проблемой именно для малых и средних девелоперских компаний. Поэтому команда «Талана» делится своим опытом по организации выпуска облигаций в новой главе онлайн-дневника перехода на эскроу.

На счетах эскроу: 472 млн рублей

Евгений Романенко, финансовый директор

В России порядка 4 тыс. девелоперов. Самые состоятельные сосредоточены в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Но и из них только около десятка вышло на рынок заимствований. В 2017 году было размещено 19 облигационных выпусков 11 девелоперскими компаниями.

В 2018-м выпусков было уже десять, а компаний — восемь. В 2019-м только две компании вышли на рынок, но благодаря переходу на эскроу все может очень быстро поменяться. Причем, возможно, этот переход как раз и откроет путь девелоперам на финансовые рынки. И вот почему.

Традиционно инвесторы относили рынок первичной недвижимости к группе повышенного риска. Ключевые причины — длинный цикл реализации девелоперского проекта и низкий уровень собственного капитала.  

Кроме того, у застройщиков отсутствовали твердые залоги, да и финансовая отчетность была не привлекательной. Неудивительно, что инвесторы не спешили приобретать облигации подобных компаний. Однако новый формат работы с использованием счетов эскроу, по нашему мнению, многое изменит.

Через 2-3 года, когда все застройщики будут работать в тесном сотрудничестве с крупнейшими банками России, риски отрасли существенно сократятся: все проекты будут обеспечены средствами для строительства, ход строительных работ будет контролироваться бизнесом, а не чиновниками, финансовая отчетность и юридические документы застройщиков будут приведены в соответствие с жесткими требованиями банков. Соответственно, инвесторы смогут получить хорошую доходность при невысоких рисках.

Подготовка к размещению заняла год

Принципиальное решение выйти на рынок публичных заимствований «Талан» принял еще в 2017 году, в рамках задачи по формированию открытой компании. Мы прекрасно осознавали в тот момент, что для реализации нашей стратегии географической экспансии просто необходимо найти альтернативные инструменты привлечения средств для инвестирования в новые проекты. Размещение состоялось в апреле 2019 года.

Подготовка заняла достаточно продолжительное время, было необходимо:

• организовать прозрачную юридическую структуру холдинга
• подготовить консолидированную финансовую отчетность по стандартам МСФО и получить аудиторское заключение от известной и уважаемой аудиторской компании
• получить кредитный рейтинг
• выбрать профессионального организатора размещения и пройти с ним весь путь от согласования с Московской Биржей условий будущего выпуска до фактической продажи инвесторам облигаций компании

В общем, мы проделали огромную работу и были готовы разместиться еще в декабре прошлого года, но, к сожалению, выпуск пришлось отложить.

Конъюнктура рынка на тот момент была неудовлетворительной — биржевые индексы падали, инвесторы были настроены крайне пессимистично, информационный фон вокруг нашей отрасли был неоднозначным. Поэтому организатор рекомендовал нам перенести выпуск на весну 2019 года. В текущем году рынок по многим направлениям стал лучше, что открыло нам возможность разместиться в апреле. И сейчас мы понимаем, что это было правильное решение.

Важным вопросом было, безусловно, определение адекватной доходности для инвесторов

В прошлом году мы провели ряд встреч с инвесторами в городах присутствия и в ходе онлайн опросов вышли на ожидаемый уровень ставки. Дополнительно, мы посмотрели на наших «одноклассников» на рынке и согласовали позицию с организатором. В итоге, ставка купона по облигациям была определена в размере 15% (годовых).

Кроме этого, удачным можно считать график расходов на погашения обязательств перед инвесторами. Мы спланировали наше размещение таким образом, что самые большие выплаты приходятся на 2021 год, когда происходит раскрытие счетов эксроу в одном из проектов. Это с одной стороны, укрепляет доверие к нам со стороны инвесторов, с другой — комфортно нам, как компании-эмитенту.

Важным преимуществом облигаций перед иными способами привлечения финансирования является широкий охват инвесторов за счет работы на организованном рынке (наши бумаги обращаются на Московской Бирже).

Покупателями биржевых облигаций могут быть как юридические лица, так и физические. Как правило, при первичном размещении ключевую роль играют юридические лица. Но после старта вторичных торгов «на первый план» выходят уже физические лица. Поэтому сейчас нашей главной задачей является демонстрация открытости, финансовой прозрачности и успешности девелоперских проектов компании «Талан».