Внедрение специальных счетов эскроу изменило не только бизнес застройщиков, но и жизнь клиентов. В частности, изменился документооборот и процесс покупки квартиры. Кроме того, счета не только гарантируют сохранность вложенных в покупку квартиры средств, но и могут дать дополнительную экономию — на аренде жилья и на процентах по ипотеке.
Со старта пилота 129 дней
На счетах эскроу: 371 млн рублей
Экономия средств
Сегодня в стране по новым правилам открыты несколько сотен эскроу-счетов, а список застройщиков, которые перешли на новый формат, расширяется. Хотя в Москве, например, через эскроу-счета квартиры продают всего два застройщика. Вместе с тем на рынке уже сформировалось устойчивое представление, что цены на новостройки из-за перехода на новую систему вырастут минимум на 5%.
Например, для однокомнатной квартиры ценой 2 млн рублей увеличение может составить до 100 000 рублей. Возможно, так и будет. Хотя проведенный нами опрос покупателей показал, что 95% считают это повышение справедливой ценой за рост надежности сделки. Но при этом все забывают о том, что хоть покупатель и заплатит за квартиру больше, он серьезно сэкономит на том, что застройщику выгодно сдать дом вовремя, а лучше — гораздо раньше срока.
Дело в том, что до перехода на проектное финансирование застройщики возводили дома на деньги дольщиков и строили по мере поступления денег от клиентов. Но по новому закону, получая проектное финансирование, девелопер становится независим от денег покупателей. С другой стороны, почему вдруг застройщик начнет строить быстрее, даже если у него появятся деньги? Потому что сам механизм дает застройщику четкий экономический — ускорение на один месяц строительства экономит девелоперу 0,2-0,3 % бюджета проекта за счет экономии на процентах по кредиту. Сдача на полгода раньше — это уже минимум 1,2% от бюджета проекта (для региональных застройщиков эта экономия увеличивает общую прибыль от проекта более чем на 10%)
Какую выгоду получит покупатель квартиры, если застройщик сдаст дом на полгода раньше?
Во-первых, если покупатель, ожидая переезда в собственную квартиру, живет в съемной и платит за нее 15-20 тысяч рублей в месяц, то сдача объекта на полгода раньше срока позволит сэкономить ему 90-120 тысяч рублей на аренде. Это уже на 20 000 рублей больше, чем те затраты, которые он понес при покупке.
Если клиент — инвестор, то он дополнительно заработает 400 000 рублей, поскольку стоимость квартиры повышается в среднем на 20% к моменту сдачи дома. Но это еще не все. При ускорении сроков строительства, кроме 400 000 рублей дохода за счет перепродажи на более позднем сроке, клиент сможет заработать до 84 тысяч рублей при размещении вырученных средств на банковском депозите (для нашего примера это 2,4 млн руб на срок 6 месяцев по ставке 7% (годовых) как раз на эти «сэкономленные» 6 месяцев. Таким образом, общая сумма «заработка» инвестора составит 484 000 рублей.
Экономия на ипотеке
И эта экономия еще не учитывает преимущества экономии на процентной ставке по ипотеке. На прошлой неделе Сбербанк предложил в качестве пилота застройщикам, работающим в Москве, Санкт-Петербурге, Красноярском и Краснодарском краях, Брянской, Воронежской, Нижегородской, Омской, Ростовской, Тюменской областях, Республике Удмуртия три схемы на ведение проектов по эскроу: стандартную; со снижением ставки по ипотеке для покупателей на 1,6%, а также со снижением ставки по ипотеке на 0,8 %.
В случае масштабирования этого опыта, покупатель все той же квартиры за 2 млн рублей сможет сэкономить от 25 000 до 50 000 рублей за счет снижения ставки по ипотеки.
В свою очередь повышение доступности ипотеки и увеличение темпов строительства новостроек могут, по нашим экспертным оценкам, увеличить спрос на рынке на 7-10%. Что в свою очередь выгодно нам, девелоперам.
Без бюрократии
Таким образом, покупка по эскроу может быть очень выгодна клиенту, даже несмотря на небольшой рост цены квартиры. Тем более, что сам процесс сделки для покупателя практически не меняется. До введения схемы с экроу человек делал четыре шага: бронировал квартиру, получал одобрение в банке, заключал ДДУ и кредитный договор с банком, после регистрации Росреестром оплачивал в течение 10 дней.
Сейчас в этой цепочке появился пятый шаг: теперь после заключения договора долевого участия с застройщиком и регистрации договора в регпалате покупателю нужно открыть счет эскроу в банке. Нужно принести в банк зарегистрированный в регпалате ДДУ и написать заявление на открытие счета эскроу. То есть за 1 час дополнительного времени у клиента повышается уровень защищенности.
Когда компания «Талан» только начинала работать по новым правилам, открытие подобного счета в банках занимало до двух недель. Это логично, ведь до этого момента ни у кого в стране еще не было подобного опыта. Создавать систему и налаживать процесс приходилось буквально с нуля. Но постепенно банк оптимизировал этот процесс и сегодня открытие спецсчета занимает пять дней. Но и это не предел — Сбербанк делает все, чтобы сделать этот процесс максимально удобным и клиенту, и застройщику. Например, сегодня разрабатывается специальная онлайн-платформа для регистрации сделки. После ее запуска счет эскроу можно будет открыть, не приходя в банк.
Телеграм-канал Домклик
