Что такое секьюритизация ипотечного кредита: ответы на популярные вопросы

Рассказываем, что такое секьюритизация ипотечного кредита и как это может отразиться на заемщике. 

Что такое секьюритизация ипотечного кредита

Секьюритизация ипотечных кредитов (от англ. securities — «ценные бумаги») — это форма привлечения банком дополнительного финансирования за счёт выпуска ценных бумаг, обеспеченных активами (портфелем ипотечных кредитов). Проще говоря, банк с целью привлечения денежных средств продает кредиты ипотечному агенту в рамках проведения сделок секьюритизации.

Важно понимать, что секьюритизация — законный и регулируемый вид деятельности, поэтому поводов для беспокойства о том, как он повлияет на ваш ипотечный кредит, нет.

Эта деятельность регламентируется Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах», а также Федеральным законом «О рынке ценных бумаг».

Кто принимает участие в процессе секьюритизации

Основные участники сделки секьюритизации:

• Банк-оригинатор — первоначальный владелец активов, который хочет привлечь финансирование
• Ипотечный агент — покупатель закладных (кредитов) у банка-оригинатора и итоговый владелец закладных (кредитор), также эмитент ипотечных облигаций
• Сервисный агент — лицо, осуществляющее клиентское обслуживание закладных на основе договора с ипотечным агентом
• Инвестор — покупатель ценных бумаг

Как происходит процесс секьюритизации

В ходе секьюритизации финансовые активы (ипотечные кредиты) отчуждаются банком специально созданному финансовому обществу — ипотечному агенту.

Основанием передачи закладных от банка-оригинатора ипотечному агенту служит заключенный между ними договор купли-продажи закладных, таким образом ипотечный агент становится текущим владельцем закладной, то есть новым кредитором для заемщика.

Далее ипотечный агент выпускает облигации, которые обеспечены указанными активами. Ипотечные облигации размещаются на бирже и доступны широкому кругу инвесторов. Указанные ценные бумаги привлекательны для инвесторов тем, что обладают высокой надежностью, пониженным коэффициентом риска, а также предполагают льготное налогообложение.  При смене владельца облигаций не происходит смены владельца закладных.

Деятельность ипотечных агентов не имеет ничего общего с деятельностью коллекторов, поскольку не направлена на возврат просроченной задолженности. Создание и правила работы ипотечного агента регламентированы законом.

Согласно этим правилам, ипотечному агенту запрещено заниматься иными видами деятельности, кроме оговорённых в законе, а ликвидация агента происходит только после того, как будут выполнены все его обязательства по облигациям, обеспеченным активами.

Как секьюритизация ипотечного кредита может повлиять на заемщика

Несмотря на сложность процесса, существенных изменений для заемщиков не происходит. Основная информация о сделке отражена в уведомлении, которое банк-оригинатор обязан направить заемщику в случае продажи его закладной.

В соответствии с законодательством предметом деятельности ипотечного агента может быть только приобретение указанных в законе требований по кредитам (займам), а также выпуск ипотечных облигаций, поэтому для обслуживания кредитов ипотечный агент привлекает сервисного агента.

Сервисный агент — это организация, которая осуществляет клиентское обслуживание заемщиков, включая организацию сбора платежей в счет погашения задолженности, урегулирование проблемного долга на всех этапах существования задолженности, предоставление справок, уведомлений, а также выдачу закладной после полного погашения обязательств по кредитному договору.

Так как первоначальный кредитор (банк или некредитная организация, где заемщик взял ипотечный кредит или заем) лучше знает своего заёмщика и заёмщику привычнее работать с уже знакомой организацией, то в большинстве случаев сервисным агентом при секьюритизации остаётся первоначальный кредитор.

СберБанк при проведении сделок секьюритизации ипотечных кредитов всегда выполняет функцию сервисного агента. По этой причине банковские реквизиты не меняются, совершать платежи, а также получать все справки и консультации вы продолжите там же, где и раньше.

Ответы на популярные вопросы

❓Кому был продан мой кредит

Ваш кредит был секьюритизирован в ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» для осуществления выпуска ипотечных облигаций.

❓Как связаться с ДОМ.РФ

В целях сохранения качества обслуживания кредитного договора и на основании агентского договора, заключенного с ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент», СберБанк оказывает последнему услуги по сопровождению кредитного договора и соответствующей закладной. Все вопросы по вашему кредиту вы можете по-прежнему адресовать в банк.

❓Что делать, если я не согласен с продажей кредита

ПАО Сбербанк как кредитор вправе передать права по кредитному договору, а также права на закладную любым третьим лицам, в том числе Ипотечному агенту. Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны. Согласие заемщика на смену кредитора не требуется (в соответствии с п. 2 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации; п.1 ст. 47 и п. 4 ст. 48 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

❓Почему мне не пришло уведомление о продаже

Не позднее 30 дней с даты продажи закладной направляется уведомление о смене владельца на почтовый адрес. Если вы не уведомили банк об изменении адреса, можно заказать дубликат уведомления в офисе банка по месту оформления кредита.

❓Изменятся ли условия моей ипотеки

На условия закладной и кредитного договора передача прав не влияет: порядок пользования кредитом, порядок его погашения, уплаты процентов и условия ипотеки остаются прежними.

❓Возникнут ли у меня дополнительные расходы в связи с секьюритизацией моего кредита

Дополнительные расходы и комиссии не предусмотрены.

❓Нужно ли страховать залоговый объект недвижимости

Да, как и ранее залоговый объект необходимо страховать весь срок кредита.

❓Где оформить полис страхования

Как и раньше вы можете оформить полис страхования с помощью Домклик, либо в иной аккредитованной страховой компании. 

❓Надо ли менять выгодоприобретателя если срок действия полиса еще не закончился

Нет, не нужно. Нового выгодоприобретателя вы указываете при очередном продлении полиса.

❓Надо ли мне уведомлять страховую компанию о смене выгодоприобретателя

Нет, об этом ее уведомит СберБанк.

❓Кого указывать выгодоприобретателем по секьюритизированному кредиту

При оформлении полиса через ООО СК «СберБанк страхование» вносить изменения не требуется. Оформление происходит в соответствии с единым шаблоном.

При оформлении полиса в иной страховой компании выгодоприобретателем необходимо указать ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент», либо иное лицо, являющееся кредитором по кредитному договору №…При секьюритизации кредита вам было направлено уведомление, в котором указано наименование текущего кредитора.

Рекомендуем вам при оформлении полиса вносить данные из этого уведомления. Просим корректно указывать номер кредитного договора, адрес залогового объекта, а также его площадь. Если вы не помните площадь объекта, оставьте поле незаполненным.

❓ Что будет, если не продлить полис страхования

Согласно условиям кредитного договора, при не продлении страхования жизни, процентная ставка по кредиту повысится на 1%. А отсутствие страхования объекта повлечет за собой начисление неустойки в размере ½ процентной ставки, установленной кредитным договором.

Задать другие вопросы и уточнить интересующую вас информацию вы можете в личном кабинете обслуживания ипотеки на сайте domclick.ru