В большинстве многоквартирных домов (как в новостройках, так и на «вторичке») первые этажи отводят под стрит-ритейл — коммерческие помещения: продуктовые магазины, аптеки, салоны красоты, небольшие кондитерские, кофейни и многое другое. В Сбербанке такую недвижимость можно купить в ипотеку так же, как обычную квартиру.

Рассказываем об особенностях оформления ипотечной программы для физических лиц.

Что такое коммерческая недвижимость и зачем ее покупать

Это нежилая недвижимость, приобретение и использование которой не связано с целями личного потребления и направлено на получение прибыли.

Например, целью покупки может быть вложение денег с целью получения дохода от последующей сдачи объекта недвижимости в аренду или для его перепродажи в будущем по более высокой цене. Доходность от сдачи коммерческой недвижимости в два раза больше, чем от сдачи квартиры внаем. При этом в большинстве случаев не требуется вкладываться в ремонт — арендатор обычно сам делает его под свои потребности.

Кто может взять ипотеку на коммерческую недвижимость

Программа кредитования доступна для физических лиц, которые могут подтвердить доход и занятость, а также для самозанятых.

Требования к стажу для работников по найму — не менее трех месяцев на текущем месте работы. Допустимый возраст — от 21 года до 75 лет, гражданство РФ.

Кто не может оформить кредит по этой программе:

• индивидуальные предприниматели (ИП)
• руководители/генеральные директора
• собственники бизнеса с долей владения более 25%
• бенефициары
• клиенты без подтверждения дохода

Эти же требования распространяются на созаемщиков, доход которых учитывается при расчете кредита.

Условия коммерческой ипотеки в Сбере

• Сумма — от 500 тысяч до 100 млн рублей
• Первоначальный взнос — от 30,1%
• Срок кредита — до 25 лет
• Ставка — от 18,2% годовых

Обеспечением по кредиту выступает залог приобретаемой коммерческой недвижимости. А если объект строится, то до завершения строительства нужно оформить залог имущественных прав. Другие виды обеспечения (поручительство, залог иного объекта) программой не предусмотрены.

На какие цели можно взять ипотеку в рамках программы

Кредит выдается на покупку нежилого помещения на вторичном рынке по договору купли-продажи или на инвестирование строительства на первичном рынке по договору долевого участия.

Приобрести строящуюся нежилую недвижимость можно только в аккредитованных Сбербанком корпусах (домах).

Также в рамках программы нельзя купить коммерческую недвижимость на этапе строительства по договору уступки права требования, договору паенакопления и предварительному договору купли-продажи.

Продавцом может быть физическое лицо, ИП или юридическое лицо.

Какие требования предъявляются к коммерческой недвижимости

По программе можно купить только один объект, расположенный в регионе или городе из списка, на который распространяется действие программы.

Это должно быть изолированное и обособленное помещение на -1, подвальном, цокольном, 0, 1 или 2 этаже многоквартирного дома площадью не более 350 кв. метров.

Другие требования к недвижимости:

• отдельный вход с улицы или из зоны общего доступа
• не признана объектом культурного наследия
• без обременений правами третьих лиц, арестов, запретов и действующих договоров аренды
• без неузаконенных перепланировок: изменений несущих стен и общих границ объекта
• не должна быть расположена в аварийном здании, состоящем на учете под снос или реконструкцию с расселением
• без применения дерева во внешних стенах и перекрытиях
• построена не ранее 1900 года в Москве и Санкт-Петербурге и не ранее 1955 года в остальных регионах

Дополнительные требования к готовому помещению, расположенному ниже первого этажа:

• не является единственным проходом к помещениям общего пользования дома
• нет коммуникаций и оборудования, предназначенных для обслуживания дома
• в выписке из ЕГРН или в технической документации указано функциональное назначение, не связанное с обслуживанием дома

Преимущества программы

• Простое оформление. Процесс получения кредита ничем не отличается от покупки обычной квартиры в ипотеку.
• Подходит для физических лиц. Не нужно быть юридическим лицом или ИП — программа подходит для самозанятых и физических лиц, которые могут подтвердить доход и занятость.
• Минимум документов. Зарплатным клиентам Сбербанка не нужны дополнительные справки, а остальным понадобятся только паспорт и подтверждение дохода. По готовому объекту недвижимости добавляется еще один документ: справка об отсутствии в объекте коммуникаций и оборудования, предназначенных для обслуживания дома. В целом пакет документов аналогичен пакету документов, предоставляемому в рамках стандартной ипотеки при покупке квартиры — как по заемщику, так и по объекту недвижимости, если готовая недвижимость располагается на 1 или 2 этаже либо недвижимость, приобретается на этапе строительства. Если готовое помещение ниже 1 этажа, то потребуется одна дополнительная справка.
•  Банк не оценивает будущий доход от приобретаемого коммерческого помещения.

Как купить помещение по программе коммерческой ипотеки от Сбербанка

Шаг 1. Рассчитайте условия ипотеки. Это можно сделать онлайн без посещения банка в личном кабинете Домклик. В калькуляторе нужно выбрать цель кредитования — покупка коммерческой недвижимости, вид объекта  — готовый или новостройка, а также город, в котором она находится. Если программа действует в вашем городе, далее укажите стоимость объекта, сумму первоначального взноса и срок кредитования.

Шаг 2. В личном кабинете подайте заявку, следуя подсказкам программы. Рассмотрение обычно занимает несколько минут. Если что-то непонятно или появятся вопросы — есть чат с менеджером. Он подскажет, какие документы необходимо загрузить и как их правильно заполнить, поможет отправить заявку в банк.

Шаг 3. Подберите объект. Обратите внимание, что он должен соответствовать вышеуказанным требованиям к коммерческой недвижимости. На поиск недвижимости и заключение сделки у вас будет 90 дней с момента одобрения заявки. Если уже определились с выбором — загрузите документы по недвижимости в личный кабинет и дождитесь, пока банк одобрит выбранный объект. При расположении готового помещения на этаже ниже 1 дополнительно потребуется предоставить справку об отсутствии в объекте коммуникаций и оборудования, предназначенных для обслуживания дома. Справка может быть выдана организацией, которая управляет домом. В справке обязательно должен быть указан кадастровый номер объекта.

Шаг 4. Закажите отчет об оценке (при покупке готового объекта). Это можно сделать самостоятельно в любой из аккредитованных банком компаний.

Шаг 5. Запишитесь на сделку. После одобрения недвижимости в личном кабинете можно выбрать удобную дату подписания документации и заключения сделки. Останется только в назначенный день приехать в отделение банка и подписать бумаги.

Шаг 6. Зарегистрируйте сделку и рассчитайтесь с продавцом. Самый простой способ — воспользоваться услугой «Электронная регистрация». Также можно зарегистрировать сделку через МФЦ. 

Решить все вопросы после оформления ипотеки, заказать документ или справку можно онлайн в личном кабинете сопровождения. 

Часто задаваемые вопросы

— Можно ли купить коммерческую недвижимость в новостройке?

Да, только в аккредитованных Сбербанком домах.

— Кому доступна программа?

Коммерческая ипотека на нежилое помещение доступна для физических лиц, подтверждающих доход и занятость, в том числе самозанятых.

— Кому недоступна программа?

Программа недоступна для индивидуальных предпринимателей, руководителей/генеральных директоров, собственников бизнеса с долей владения более 25%, бенефициара и клиентов без подтверждения дохода.

— Можно оформить коммерческую ипотеку на юрлицо или ИП?

Если вы хотите купить коммерческую недвижимость как юрлицо или ИП, воспользуйтесь программой СберБизнеса.

— Можно оформить сделку на основании договора паенакопления?

Нет, купить строящуюся коммерческую недвижимость можно только на основании договора долевого участия. Иные договоры при инвестировании строительства не предусмотрены.

— Если из жилого помещения сделали нежилое, можно ли оформить на него коммерческую ипотеку?

Да, но при этом она должна соответствовать всем требованиям банка к коммерческой недвижимости.

— Какие виды недвижимости нельзя купить по программе?

Нельзя купить: отдельно стоящее здание, склад, автосервис, офис в бизнес-центре или помещение в торговом центре, арендный бизнес или землю.

— Какие у программы есть ограничения?

По программе нельзя:

• использовать материнский капитал
• получить налоговый вычет

Подать заявку на коммерческую ипотеку