Люкс ждет своего часа: премиальная недвижимость встала на паузу

Высокобюджетное жилье, несмотря на объективное снижение активности рынка в 2022 году, среди всех сегментов показывает наиболее устойчивое состояние: количество лотов не уменьшается, а цена на метр в некоторых объектах даже растет. И хотя по сравнению с аналогичным периодом прошлого года эксперты отмечают в сентябре и третьем квартале в целом сокращение числа сделок, прогнозы утешительные. Почему элитное жилье менее подвержено колебаниям экономики и как изменится портрет его покупателя? 

Премиальный рынок осенью 2022 года вновь проверяется на прочность. Однако эксперты ожидают восстановления интереса к элитным объектам, полагая, что, возможно, из-за экономической и внешнеполитической напряженности изменится покупатель, но интерес к жилью повышенного класса останется, как и прежде. Разбираемся, как рынок реагирует на перемены.

Предложения выше спроса

«Спрос на элитную жилую недвижимость в течение всего 2022 года остается достаточно умеренным, — поясняет региональный директор департамента городской недвижимости NF Group (ранее Knight Frank в России) Андрей Соловьев. — По нашим данным, за третий квартал на первичном рынке было заключено около 200 сделок, что на треть (минус 34%) ниже, чем в третьем квартале 2021 года. Многие покупатели по-прежнему сохраняют выжидательную позицию в условиях неопределенности, а другие полностью отказались от сделок или рассматривают возможность релокации семьи и бизнеса в другую страну».

При этом количество предложений не изменилось: по итогам сентября на рынке было представлено около 1,8 тысячи лотов. Прирост в сравнении с прошлым кварталом и в годовой динамике составил 13%. С одной стороны, на увеличении предложения сказался сниженный спрос, с другой — на рынок были выведены новые объекты. Если за весь 2021 год, который эксперты считают весьма успешным, стартовали восемь проектов и одна новая очередь, то в кризисном 2022 году в продажу вышли 13 проектов и один новый корпус в уже готовой новостройке.

Похожее ровное положение и на вторичном рынке. В Москве по итогам сентября предлагается 754 квартиры и апартаментов суммарной площадью 148,1 тысячи кв. м, сообщила основатель Kalinka Group Екатерина Румянцева. По ее словам, за год количество лотов в продаже не изменилось, но по количеству «квадратов» предложение уменьшилось на 7%. При этом, по сравнению с мартом 2022 года, когда рынок недвижимости очень быстро и болезненно отреагировал на кризисную ситуацию серьезным падением, наиболее ликвидные лоты активно уходили с рынка, а часть объектов собственники снимали с продаж для дальнейшей переоценки — в сентябре уже отмечен прирост в 14%.

Выходит, по количеству объектов рынок «не схлопнулся» вопреки опасениям экономистов. А что по цене? Если в других сегментах «квадрат» заметно подешевел, то какие изменения произошли в премиальном жилом фонде?

Цена «квадрата»: где-то убыло, где-то прибыло

Изменилась структура предложения, а также выросла стоимость в ряде жилых комплексов, из-за чего цена одного метра выросла на 4%, до 1,5 млн рублей. А всего за год метр подорожал, по данным NF Group, на 26%. А в некоторых классах показатели еще выше: например, в классе де-люкс «квадрат» дорос до 2,1 млн рублей. В классе «премиум» цена метра составила 1,1 млн рублей, то есть она увеличилась за квартал на 3%, а за год на 19%.

Есть и своего рода рекорды в темпах роста: например, квадратный метр в районе Чистых прудов в «старой» Москве на первичном рынке с января по август подорожал на 64,8% и добрался до отметки 2,32 млн рублей. Эти данные приводит департамент мониторинга рынка и оценки Intermark Real Estate (ранее Savills).

А вот в Санкт-Петербурге в третьем квартале элитной недвижимости продали на 30% больше, чем во втором квартале, сообщают эксперты Knight Frank St. Petersburg. «Прошедший квартал продемонстрировал положительную динамику активизации спроса, но неопределенность способна внести серьезные корректировки в годовые показатели продаж элитного жилья», — отмечает руководитель отдела исследований компании Светлана Московченко. При этом девелоперы предлагали дисконт 10–15%.

На Арбате в Москве тоже произошло понижение квадратного метра почти на 3%. Там метр теперь стоит 1,22 млн рублей. На Патриарших прудах метр подешевел на 6,4%, до 2,723 млн рублей.

«С начала 2022 года существенную корректировку претерпел не только портрет покупателя, но и целевой мотив покупки. Основными драйверами рынка сейчас являются клиенты, рассматривающие приобретение недвижимости для собственного проживания с целью смены места жительства или улучшения качества объекта. Также мы продолжаем отмечать высокий интерес региональных клиентов к недвижимости Петербурга», — сообщила директор департамента элитной недвижимости Knight Frank St. Petersburg Татьяна Любимова.

Современный портрет покупателя элитной недвижимости

Если в 1990-х и 2000-х годах позволить себе премиальную квартиру могли люди от 45 и старше, то за 20 лет элитный покупатель помолодел. Сейчас среди владельцев такой недвижимости можно увидеть и 30-летних. Причем это не подарки состоятельных родителей, а собственное приобретение.

«Сейчас в структуре сделок с премиальной недвижимостью в Turandot Residences & Artisan на собственников бизнеса приходится 56% покупателей, 38% составляют топ-менеджеры и 6% госслужащие, — комментирует Ольга Зыблая, директор по продажам клубных домов Turandot Residences & Artisan. — Это люди в возрасте от 35 лет, часто со взрослыми детьми. Если говорить о сфере деятельности покупателей, то большинство занято в промышленной сфере — их доля составляет 47%».

Если рассматривать сферы экономики, то по количеству покупателей «элитки» лидирует нефтегазовая сфера (15%), на втором месте — сфера архитектуры/дизайна, медицины, банковская/страховая, а также космическая/авиационная (по 9%), на третьем — аграрная, машиностроительная и пищевая промышленность, юридическая сфера, медиабизнес (по 6%).

«Дорогую недвижимость покупают как для собственного проживания или для детей, так и с целью сохранить имеющиеся средства. Последний мотив проявляется чаще, чем вложения с целью приумножения, — рассказывает коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. — Среди клиентов есть люди зрелые и молодые, от 30 лет. Но, несмотря на обновление поколений и портрета покупателей, дорогая недвижимость пользуется устойчивым спросом. Как следствие, сегмент остается стабильным, развиваясь концептуально и технологически. Секрет устойчивости в том, что с течением времени в категории клиентов оказываются представители разных сфер и видов занятости, в зависимости от того, какой сектор экономики на подъеме».

В текущей ситуации целевая аудитория элитного жилья будет продолжать трансформироваться, уверены эксперты.

Проверка на «элитность»

«Элитный сегмент исторически очень устойчив и не подвержен резким колебаниям цен. Роскошные квартиры покупают преимущественно для себя, часто они представляют собой объекты коллекционирования, — считает Оксана Кравцова, совладелец и генеральный директор ГК «Еврострой». — Инвестиции тут скорее на большую перспективу: передача родового гнезда, преемственность и наследие. На деле бывает и так, что постоянный рост стоимости инвестиционного лота откладывает его продажу, и со временем квартира становится семейной резиденцией. Недвижимость всегда входит в инвестиционный портфель».

С коллегой согласен и Андрей Соловьев: «В целом коррекция спроса в 2022 году в контексте текущей ситуации была ожидаема, и на сегодняшний день прогнозировать будущий сценарий развития элитного сегмента, как и всего рынка недвижимости, сложно. Однако стоит понимать, что и в дальнейшем элитное жилье сохранит статус «тихой гавани» для хранения сбережений в условиях роста неопределенности, а также ослабления других инструментов инвестирования и сохранения капитала. Как правило, после стабилизации ситуации мы отмечаем резкий рост числа сделок ввиду отложенного спроса, что в итоге компенсирует периоды охлаждения на рынке».

Нынешний кризис станет проверкой того, что является настоящей элитной недвижимостью, уверен Владимир Федоров, директор по продажам Richness Realty: «Нижний сегмент рынка, к которому относятся объекты бизнес- и комфорт-класса, будет проседать, поскольку средний класс в условиях экономической и социальной нестабильности оказывается наиболее уязвим. Верхний ценовой сегмент, наоборот, будет чувствовать себя устойчиво, поскольку те, кто относится к экономической элите, всегда менее подвержены влиянию негативных событий».

Те, кто покупает элитную недвижимость, делают это не на последние деньги. Кроме того, этот жилой фонд эксклюзивный по проектам и инфраструктуре, а на такой товар всегда в любые времена найдется «купец», уверены эксперты. «На рынке жилья премиальный сегмент всегда себя чувствовал более уверенно, — комментирует Алексей Тюлькин, директор по продажам группы компаний «Альфа Фаберже». — Основная аудитория — это владельцы бизнеса, топ-менеджмент, спортсмены и т. д. Они воспринимают жилой комплекс не только как место для жизни, но и как инвестицию, которая за счет локации всегда будет в цене».

Выбрать квартиру на Домклик