Собственники вправе распоряжаться своей недвижимостью как хотят: продать, сдать, подарить и выделить в ней долю. В некоторых случаях выделение доли обязательно. Всё проще, если недвижимость не находится в залоге у банка.

В этой статье вместе со СберЮрист разберёмся, можно ли выделить долю в ипотечной квартире и что для этого нужно.

Случаи, когда собственники хотят выделить долю в квартире

В жизни случаются разные ситуации, когда возникает вопрос о выделении доли в квартире. Вот самые частые:

• собственник хочет подарить долю в имуществе детям, близким людям или кому-либо ещё;
• хочет продать долю;
• выделить долю ребенку или детям — это обязательно, если квартира приобреталась с участием материнского капитала;
• оформить долю на супруга/супругу;
• разрешить конфликт с другими собственниками жилья.

Как выделить долю в квартире

Есть несколько законных способов выделить долю в квартире. Разберем каждый.

Продажа доли

Вы решили продать свою долю в квартире. Если вы не единственный собственник жилья, о своих планах нужно сообщить его остальным владельцам (даже если продать долю планируется близкому родственнику) и лучше всего в письменной форме — заказным письмом с уведомлением о вручении.

Другие собственники имеют преимущественное право на выкуп доли. Сделать это они могут в течение месяца или написать письменный отказ. Если этого не сделать и продать долю без их ведома, любой из них может оспорить сделку в суде в течение трех месяцев после продажи.

Если никто из собственников не высказался против, сделку можно оформить в простой письменной (если все собственники — совершеннолетние) или нотариальной форме — точно так же, как и с любой другой недвижимостью. Правда, цена доли обычно на 30% ниже её реальной рыночной стоимости, потому что распоряжаться ей гораздо сложнее, чем квартирой целиком.

Если квартира в ипотеке, то продать долю в недвижимости можно вместе с долгом с предварительного согласия банка. Подробнее о том, как это сделать, будет ниже.

Подарить долю по договору дарения

При дарении доли в квартире согласие других владельцев не нужно. Это правило применяется только для возмездных сделок, то есть при продаже недвижимости.

Если одаряемый — близкий родственник, помимо стандартных документов на квартиру, понадобится еще и подтверждение родства. Например, свидетельство о рождении или о браке. Так человеку, которому переходит квартира, не придется платить с неё налог на дарение.

Оформить дарение квартиры можно даже если она в ипотеке. Нового собственника можно включить в созаёмщики, но, опять же, только с согласия банка.

Как оспорить дарение недвижимости

Передать долю по наследству

Если человек не оставил завещания, недвижимость или доля в ней переходит всем законным наследникам в равных размерах. В завещании же наследодатель определяет, какая недвижимость, какая доля и кому переходит.

По закону обязательную долю в имуществе получают несовершеннолетние, недееспособные супруги и родители, иждивенцы. Что бы ни было сказано в завещании, этим наследникам достанется не менее половины того, что они могли бы получить по закону. Оформить собственность на доли они смогут после того, как вступят в наследство.

Обязательная доля в наследстве: что такое и кто может получить имущество без завещания

Если квартира в ипотеке, то кредит достаётся по наследству вместе с ней. Причём доля ипотеки для каждого человека пропорциональна его доле в квартире. Наследники имеют право отказаться от имущества в течение 6 месяцев после смерти наследодателя. Если они несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, отказ от наследства возможен только с предварительного разрешения органов опеки.

Банк должен знать о случившемся, чтобы внести в кредитный договор изменения о составе созаёмщиков. Если ипотека для получателей наследства неподъёмна, стоит ознакомиться с условиями страхования жизни и здоровья заёмщика. Если это страховой случай, то страховая компания выплачивает долг соразмерно сумме страховки.

Также наследники могут договориться с банком о рефинансировании кредита или продаже недвижимости. Вырученные от реализации квартиры деньги пойдут на погашение кредита, а оставшуюся часть наследники получат пропорционально своей доли в наследстве.

Что делать, если квартира досталась по наследству с долгами

Оформить долю на супруга

Если квартира приобретена в браке, то супруги будут владеть ею в рамках совместной, а не долевой собственности. Выделить долю мужу или жене можно даже в ипотечной квартире, если оформить брачный договор или нотариальное соглашение о разделе имущества. Договор нужно зарегистрировать в Росреестре. В нём должно быть прописано, какая часть доли отходит второму. Как правило, в этом случае каждому из супругов достаются равные доли в имуществе.

Ипотека при разводе: как делится недвижимость

Супруга/супругу можно ввести в состав созаёмщиков по ипотеке или перенести статус титульного заёмщика с себя на супруга/супругу. На всё потребуется согласие банка.

Важно: площадь доли каждого собственника в помещении должна быть не менее 6 квадратных метров. Это необходимо учитывать при распределении долей. Ограничение не распространяется на выделение доли в имуществе, приобретённом с помощью материнского капитала.

Как выделить доли в квартире с материнским капиталом

При покупке квартиры или дома с использованием материнского капитала выделение доли ребёнку обязательно. Если квартира приобреталась в ипотеку, это нужно сделать в течение полугода с момента погашения кредита.

Закон не определяет, какую часть недвижимости нужно дать ребенку. Но юристы советуют выделять долю, пропорциональную доли материнского капитала, которую использовали для приобретения квартиры.

Однако на практике так происходит далеко не всегда. Любые сделки с недвижимостью с маткапиталом и несовершеннолетними собственниками согласовываются органами опеки. Их задача — проконтролировать соблюдение прав и интересов детей при продаже имущества.

Если родители выделили ребенку 30% имущества, то ровно такую же долю он должен получить в новой квартире. То есть чем больше доля несовершеннолетнего, тем сложнее будет согласовать сделку с опекой и продать такую квартиру.

Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний

Обращайтесь к юристам

Правильно рассчитать или изменить доли в собственности на недвижимость поможет СберЮрист. За вами закрепят персонального юриста, который произведёт расчёты, исходя из требований законодательства и ваших пожеланий, поможет подготовить соглашение об определении долей по материнскому капиталу в ипотечной квартире после согласия банка.

Персональный юрист в области семейного права подготовит проект подходящего соглашения и будет сопровождать весь период решения вопроса.

Как согласовать выделение доли с банком

Как уже отмечалось ранее, любые сделки с ипотечным имуществом проходят с разрешения банка. Если ипотека в Сбере, подать заявку на выделение доли можно онлайн.

Шаг 1. Соберите все необходимые документы

Заявление. Его заполняет основной созаёмщик. Для удобства клиентов в личном кабинете Домклик есть шаблон заявления. Его можно скачать, заполнить, отсканировать и загрузить в заявку.

Скачать образец заявления

Важно: у основного созаёмщика должна остаться хотя бы какая-то доля в собственности, а в сумме доли всех собственников должны быть равны единице. Если новый собственник совершеннолетний, он обязательно становится поручителем по ипотеке.

Документ, меняющий собственность. Необходимо обратиться к любому нотариусу и составить с ним проект документа (например, договор дарения или соглашение об определении долей), по которому меняется состав собственников, и предоставить его в банк. Заверить документ у нотариуса нужно только после получения согласия банка.

Какой именно документ нужно составить — зависит от способа выделения доли и ситуации. Это нужно обсудить с нотариусом.

Паспорт действующих и новых заёмщиков/созаёмщиков. Если доля выделяется ребенку младше 14 лет, то понадобится его свидетельство о рождении.

Анкета. Её заполняет каждый собственник.

Кредитный договор — все страницы.

Документы на недвижимость. Например, договор купли-продажи, договор долевого участия, договор уступки прав требования и (при наличии) свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.

В некоторых случаях могут понадобиться дополнительные документы.

• При разводе — свидетельство о расторжении брака и соглашение о разделе имущества.
• Если заявитель находится в браке — свидетельство о заключении брака и брачный договор с разделом имущества и обязательств.
• Документы, подтверждающие родство с новым собственником. Например, свидетельство о рождении, заключении брака или разводе и иные документы.
• Когда выделяются доли по иным сделкам — проект договора.
• Если, помимо распоряжения недвижимостью, меняется состав созаёмщиков по ипотеке, банк должен удостовериться, что новый/оставшийся созаёмщик сможет исполнять свои кредитные обязательства — поэтому понадобятся документы, подтверждающие его финансовое положение и трудовую занятость.

Шаг 2. Оставьте заявку в личном кабинете Домклик

Для этого авторизуйтесь в личном кабинете в мобильном приложении или веб-версии Домклик, перейдите в раздел «Обслуживание ипотеки», выберите «Изменение условий договора» и «Выделение долей собственности».

1 из 5

Шаг 3. Отслеживайте статус заявки

Банк рассмотрит документы за 14 рабочих дней. Отслеживайте статус заявки в разделе «Заказы». Если заявку вернули, посмотрите, что не так, и, если нужно, загрузите недостающий или скорректированный документ.  

Шаг 4. Подпишите документы в офисе

В случае положительного ответа подойдите в офис банка со всеми созаёмщиками за согласием и подписанием документов. 

Читайте также: Совместная и долевая собственность: в чем разница, плюсы и минусы, как продать и купить