Особенности покупки и продажи комнаты и доли в ипотеку
Бывают случаи, когда купить или продать нужно не целую квартиру, а долю или комнату в ней.
Разберемся, в чем заключается разница и нюансы сделки.
Что такое «комната» и что такое «доля»
Комната — это выделенная часть квартиры, помещение с определенными квадратными метрами и отдельным кадастровым номером.
Доля — это не часть квартиры, а часть права собственности на нее. Обычно доля определяется дробью. Например, если владельцев долевой собственности двое, в выписке из ЕГРН на каждого из них будет записано: доля в праве ½.
Долю и комнату можно купить в ипотеку по программе «Приобретение готового жилья». Комнату можно также приобрести по программе «Военная ипотека».
Подробнее о военной ипотеке читайте в статье «Особенности приобретения жилья по программе «Военная ипотека» в 2019 году»
Особенности сделки с комнатой и долей
Преимущественное право покупки
Один из основных нюансов сделок с долями или комнатами — это «преимущественное право покупки». Если вы хотите продать свою долю или комнату в квартире, то сначала должны предложить выкупить ее владельцам остальных долей или комнат. Если вы этого не сделаете и продадите недвижимость посторонним людям — такую сделку можно будет признать недействительной.
Рассмотрим на примере.
Представим квартиру, в которой две комнаты и два владельца — Саша и Лена. Саша хочет продать свою комнату и предлагает купить ее Лене.
Если Лена отказывается, то нужно получить у нее нотариальный отказ от преимущественного права покупки. Если же Лена не хочет писать отказ, то Саша может через нотариуса отправить ей заявление о намерении продать свою комнату. А потом получить опять же у нотариуса свидетельство о передаче заявления. В нем будет указан полученный ответ или написано, что ответа не получено. В таком случае, Саша может продавать комнату кому угодно, по своему усмотрению.
Передача недвижимости в залог
При покупке доли в кредит требуется передать в залог не кредитуемую долю, а всю недвижимость целиком. Остальные участники долевой собственности должны также оформить свои доли в залог банка. Причем это нужно сделать до выдачи кредита.
Вернемся к нашему примеру.
Саша продает свою долю. Лена не возражает. Покупатель хочет взять ипотеку. Но для этого в залог банку нужно передать обе доли.
Лена идет в банк и подписывает договор ипотеки — после его регистрации в Росреестре доля будет в обременении ипотекой в силу договора.
Только после этого покупатель подписывает договор на покупку доли, и кредит выдается. После регистрации договора купли-продажи купленная доля тоже будет в залоге банка, а в ЕГРН будет отображать запись по обременению прав ипотекой в силу закона.
Таким образом, в залоге у банка будет полностью весь объект.
Комментарий эксперта
Если остальные владельцы долей не соглашаются оформлять свои доли в залог, то в качестве обеспечения можно предоставить какую-то другую недвижимость. В таком случае долю, которую покупают, не нужно отдавать в залог банка, так как обеспечением по кредиту будет другой объект недвижимости. Залог на нее надо оформить до выдачи кредита.
Евгения Соколова, эксперт ДомКлик
Отчет об оценке при покупке доли и комнаты
При заказе отчета об оценке по комнате достаточно оценить только приобретаемую комнату, а при покупке доли оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей.
Страхование залога
Кроме того, существует требование обязательного страхования имущества, передаваемого в залог. Так как при покупке доли в залог оформляется весь объект, то и залоговое страхование оформляется тоже на весь объект, а не на долю. Если в залог банку оформляется другой объект недвижимости, то страхуют его, а кредитуемый — нет.
При передаче в залог комнаты нужно страховать только ее.
Сейчас читают
Покупка квартиры с долей несовершеннолетнего в 2019 году
Юрист по недивжимости: какие риски при покупке недвижимости
Правила безопасности при покупке недвижимости