Как выбрать и купить квартиру по переуступке прав собственности
Купить квартиру в доме, который только начали строить, — дешевле, чем приобретать готовое жильё на первичном или вторичном рынке. Но может оказаться, что на сайте застройщика вся недвижимость уже распродана, и её можно оформить лишь по переуступке прав. Рассмотрим, что это за сделка, какие у неё плюсы, минусы и риски, а также объясним, как выбрать квартиру по переуступке и правильно заключить договор.
Что такое переуступка квартиры
Переуступка прав требования оформляется при перепродаже недвижимости, которая еще не введена в эксплуатацию. На этапе котлована жильё дешевле, поэтому инвесторы покупают его, чтобы получить прибыль.
Переуступка — это контракт, по которому передаются права на жильё в новостройке и обязанности по договору. Их вам предоставляет не застройщик или девелопер, возглавляющий строительство, а физическое или юридическое лицо, подписавшее договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.
Важно! По договору переуступки вы приобретаете не саму квартиру, а имущественное право на неё. Вы можете заявить о нём после того, как объект недвижимости введётся в эксплуатацию и будут оформлены необходимые документы.
Основные определения переуступки:
- цессия — договор, по которому уступаются права требования;
- цедент — продавец;
- цессионарий — покупатель.
Цессия заключается как дополнение к основному договору долевого участия. По ней один дольщик меняется на другого. Застройщик передает жильё не лицу, с которым сделка была заключена первоначально, а тому, кто купил право требования.
Какие законы регулируют продажу по переуступке
Цессию регламентируют:
Если вы получили прибыль от цессии, то должны заплатить налог 13% от выручки (статья 208 НК Российской Федерации).
Плюсы и минусы сделки
Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.
Перечислим плюсы. В процессе сделки возможно:
- получить скидку до 20%, поторговавшись с цедентом, которому нужно срочно продать;
- заплатить меньше, чем если бы покупали первичку или вторичку;
- оформить уступку во время строительства, а при вводе дома в эксплуатацию, когда стоимость квартир возрастет от 5 до 50%, перепродать её.
Минусы:
- Переуступка — это еще не жильё, а только право его требовать.
- Есть риск не заметить обязанности или просрочки, невыполненные продавцом перед строительной компанией, которые придется погашать покупателю.
- Есть риск потерять деньги из-за мошенников или двойных продаж, если неправильно зарегистрировать цессию в Росреестре или не сделать этого совсем.
Важно!Застройщик может обанкротиться, а сроки сдачи жилья или оформления собственности на него — затянуться. Разморозка стройки может длиться годами. Если вы заключили стандартный договор цессии, то строительная компания выплатит неустойку. Но цедент, продавший право требовать достроенное жильё, не вернет вам деньги.
Риски покупки квартиры по переуступке
Основные риски:
- нарушение сроков;
- заморозка строительства;
- банкротство застройщиков.
Чтобы не потерять деньги, запросите у застройщика справку об оплате. Важно убедиться, что платежи по недвижимости признаны действительными, иначе есть риск остаться без жилья.
Если застройщик стал банкротом, вернуть рыночную стоимость квартиры не получится. Если покупатель не согласен с суммой компенсации, проблему нужно решать через суд.
Если покупатель выплатил цеденту сумму по договору переуступки, но потом решил разорвать сделку с застройщиком, он потеряет часть денег. Здесь риск в том, что покупателю вернется не сумма, которую он отдал продавцу, а первоначальная стоимость жилья, прописанная в договоре между дольщиком и застройщиком. Реальная цена может быть выше.
Переуступка ипотечной квартиры
Чтобы осуществить сделку, нужно:
- заручиться одобрением ипотечного банка;
- согласовать процедуру с застройщиком;
- зарегистрировать договор уступки и документы по кредиту.
Если права на новостройку y несовершеннолетних
Понадобится разрешение органов опеки. Родители или опекуны подписывают цессию как законные представители несовершеннолетних лиц.
Если ДДУ оформлялся с материнским капиталом
В этом случае в договоре указывается, что детям достанется положенная часть жилья после того, как построят дом.
https://www.shutterstock.com/ru/image-photo/landlord-unlocks-house-key-new-home-1415127329
Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком
Договор долевого участия может иметь пункт, согласно которому необходимо получить согласие застройщика на переуступку прав. Есть договоры, в которых прописано, что за разрешение строительная организация взимает плату.
После выплаты полной стоимости договора вы получите справку о том, что задолженность перед строительной организацией погашена. Если это не так, то представитель застройщика станет участником сделки, а обязанность оплаты ляжет на того, кто приобретает право на недвижимость.
Как выбрать квартиру
Приняв решение о покупке квартиры, вы отталкиваетесь от расположения дома и бюджета, анализируете площадь, благоустройство и инфраструктуру.
Сайты новостроек — яркие и красивые. Вы как бы отправляетесь в виртуальный тур по квартире, которая еще не существует, и мечты кажутся реальностью.
Важно! Прежде всего, обратите внимание:
- на репутацию застройщика, информацию о нем;
- проектную декларацию с детальным описанием проекта;
- разрешительную документацию.
Вы можете проверить застройщика по номеру ОГРН на сайте nalog.ru, а также почитать отзывы на форумах и сайтах по недвижимости. Информация о генеральном директоре есть в открытых источниках.
Выясните, является ли земельный участок собственностью застройщика или взят в аренду. Закажите выписку из ЕГРН для проверки отсутствия залогов и обременений.
Изучая договор долевого участия, обратите внимание:
- есть ли понижающий коэффициент на балконы и лоджии;
- каков порядок проведения взаиморасчётов;
- как быстро жильё перейдет в собственность дольщику по акту приёма-передачи.
Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя
Совет. Если застройщик дал вам письменное согласие на цессию, перенесите в неё обязанности застройщика из договора долевого участия . Тогда, если срок сдачи дома будет нарушен, вы получите неустойку.
Подготовка документов
Чтобы сделка состоялась, нужны:
- Договор долевого участия.
- Письменное согласие одного из супругов или его личное присутствие.
- Разрешение застройщика на передачу прав собственности.
- Справка, подтверждающая отсутствие долга застройщику. Иначе обязанность выплатить стоимость ляжет на покупателя.
- Виза банка, одобряющая переуступку. Она необходима, если продавец брал кредит. Без неё право на квартиру является залоговым, и без согласия банка договор будет недействителен.
Заключение договора
Цессия составляется в письменной форме. Продавец и покупатель получают по оригиналу договора. Банк и застройщик имеют право запросить свои экземпляры. Один из оригиналов передаётся на хранение в Росреестр.
Данные, прописанные в договоре:
- дата и место проведения сделки;
- паспортные данные сторон;
- сведения об участниках договора долевого участия;
- сумма, назначенная цедентом;
- порядок и реквизиты расчёта;
- адрес объекта недвижимости;
- его технические характеристики;
- документы, которые продавец обязуется вам передать;
- сроки передачи документов;
- обязанности и права сторон.
Регистрация в Росреестре
Покупатель предоставляет:
- договор долевого участия в строительстве;
- цессию, по которой продавец уступает права по долевому участию;
- подтверждение оплаты государственной пошлины;
- паспорта сторон, участвующих в сделке;
- письменное согласие супругов сторон на проведение сделки, заверенное нотариально;
- разрешение застройщика;
- справку о том, что отсутствует долг перед застройщиком, или обязательство его погасить;
- разрешение банка, если был задействован кредит.
Важно!Все документы должны быть в оригинале или заверены нотариально.
После принятия документов вы получите расписку с их перечнем и датой внесения корректив. Как правило, через 10 дней Росреестр подтверждает, что в договор долевого участия внесены изменения.
Сколько стоит переуступка квартиры
Стоимость назначает продавец. Покупатель оплачивает расходы по оформлению цессии:
- государственную пошлину за регистрацию договора в Росреестре (350 руб. на 2021 г.) ;
- пошлину за оформление права собственности (2000 руб. на 2021 год).
Налог при продаже недвижимости по переуступке — 13% от прибыли. Его платит продавец. Он же заполняет декларацию.
Как получить квартиру по договору переуступки прав требования
Если вы заключили сделку переуступки прав и успешно зарегистрировали договор — дождитесь завершения стройки.
Новому дому назначат почтовый адрес, оформят протокол по разделу жилья, выпишут кадастровые паспорта. Застройщик выдаст копию документа, подтверждающего введение объекта в эксплуатацию и подпишет акт приёма-передачи. Теперь вам нужно зарегистрировать право собственности в МФЦ либо Росреестре.
Для этого потребуются:
- паспорт;
- договоры переуступки и долевого участия в строительстве;
- копия документа, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию;
- акт, подтверждающий приём и передачу жилья;
- квитанцию об оплате госпошлины: 2 000 руб. — физлицам, 22 000 руб. — юрлицам (данные на 2021 г.).
Если все сделано правильно, то через 10 дней вам вернут оригиналы документов, а также выписку из ЕГРН. Поздравляем, права на собственность подтверждены, жильё — ваше.
