Аналитика рынка недвижимости от Домклик: почему в России подорожали квартиры

В исследовании расскажем о том, как менялись цены на недвижимость в России последние 2 года, чем вызван повышенный спрос на новостройки, и поговорим об основных факторах, которые повлияли на стоимость жилья в стране.

Как менялись цены на жильё в 2020 и 2021 годах

2020 и 2021 год стали особенными для российской экономики, но самую неожиданную динамику продемонстрировал рынок недвижимости. Обычно сфера недвижимости больше всего страдает от кризисов, но в этот раз застройщики вышли из «коронакризиса» на более выгодных позициях, чем они были до него.

Если взять рынок до пандемии, то он уже был близок к стагнации. Например, в Москве некоторые девелоперы жаловались на спад спроса на жилье, завлекали покупателей акциями и скидками. Локдаун мог нанести серьезный урон бизнесу — из-за оттока мигрантов строительным компаниям не хватало работников, а оставшихся распустили по домам на самоизоляцию.

Сами покупатели не спешили бы вкладываться в жилье, потеряв часть доходов из-за вынужденного простоя, но запуск правительственной программы по льготной ипотеке изменил всё. Спрос вырос: покупатели сначала «смели» самые доступные и выгодные предложения, а потом переключились на другие, менее ликвидные проекты.

 Данные Домклик Open Data, расчет произведён по выданным Сбером ипотечным сделкам в указанный период

В Москве цены за год выросли с 172,8 тысяч рублей за кв. м в декабре 2020 года до 235,3 тысяч рублей в декабре 2021, рост цен составил +36,19%. В целом по стране лидерами по росту цен на первичном рынке оказались Краснодар и Сочи, за год цены выросли практически в 2 раза (+70%). Рынки других крупных городов также показывают динамику на удорожание цен.

Вслед за новостройками плавно начали дорожать и квартиры на вторичном рынке.Один из факторов роста — утвержденные госпрограммы, ведь купить жилье в кредит с субсидированной процентной ставкой можно не только в новостройках, но и в готовых домах от застройщиков. Другой фактор — естественная реакция рынка — продавцы квартир на «вторичке» стали поднимать цены, видя рост цен на новостройки и активность покупателей.

 Данные Домклик Open Data, расчет произведён по выданным Сбером ипотечным сделкам в указанный период

Здесь лидером остается Москва, динамика роста цен с декабря 2020 года составляет +22,8%. Сейчас стоимость квадратного метра в столице стоит более 234 тыс. рублей. Рост заметен и в других крупных городах.

Почему выросли цены на квартиры 

COVID-19. Пандемийный кризис запустил отложенный спрос за предыдущие годы, когда рынок недвижимости находился в стагнации и резко повысил психологическую ценность жилья.

Программы льготных ипотек. Важнейшую роль в росте цен на недвижимость сыграла ипотека — хоть в кредит продается и не все жилье в стране, именно льготные госпрограммы подстегнули ажиотажный спрос на квартиры.

Сейчас некоторые программы урезаны, но взять кредит по льготной ставке в России все же можно. Выгодные условия на рынке ипотеки предлагаются семьям с детьми и жителям дальневосточных регионов.

Гид по программам господдержки: как оформить ипотеку с низкой ставкой

Дефицит кадров на стройплощадках. По данным Минстроя, в строительной отрасли сейчас не хватает примерно 3 млн работников, дефицит возник из-за пандемии и закрытия границ. При этом крупные строительные компании готовы оплатить вакцинацию от коронавируса своих иностранных работников и пока имеют право использовать разработанный алгоритм для ввоза рабочей силы.

По оценке hh.ru, потребность стройкомплекса Москвы в персонале в течение последних трех месяцев держится на уровне выше 20 000 человек, это на 50% больше показателей прошлого года. Работодатели повышают зарплаты, пытаясь привлечь работников. Увеличенные зарплатные предложения отчасти также стали катализатором роста цен.

Стоимость сырья и материалов. Для рынка строительных материалов 2021 год ознаменовался рекордным ростом цен — подорожали практически все виды строительной продукции, а по некоторым видам повышение цен стало и вовсе беспрецедентным. По данным ЕМИСС, рост цен на строительные материалы с начала года до октября 2021 составил более 13%.

Данные ЕМИСС, анализ Домклик Open Data

Цены также выросли на древесину, металл, утеплители и на остальные строительные материалы, в перспективе это может привести к очередной волне удорожания новостроек в России.

Недвижимость как защитный актив от обесценивания денег.На фоне сигналов на фондовом рынке о приближающейся коррекции недвижимость рассматривается инвесторами как надежный актив, пусть с невысокой, но регулярной доходностью. Наблюдая, как растут цены, люди понимают, что их деньги обесцениваются. И хотят их вложить в то, что со временем не потеряет ценность.

По данным Росреестра, спрос на новостройки в России превысил уровень, достигнутый до пандемии. В 2021 году мы наблюдаем восстановление спроса на первичном рынке: граждане заключили более 850 тысяч договоров участия в долевом строительстве. Это на 9% больше результата 2019 года (783,1 тыс. кредитов). И на 11% больше аналогичного показателя 2020 года, когда было заключено 763,8 тыс. договоров.

Ромчанова Мария

Руководитель аналитического центра Домклик

Сейчас на рынке еще можно найти выгодные условия для покупки квартиры как для себя, так и для инвестиций, хотя привлекательных предложений и стало несколько меньше. В целом, если говорить о вложениях в недвижимость, вопрос нужно решать в момент его возникновения и опираться на свои финансовые возможности и, конечно же, на индивидуальные потребности.

Общее количество зарегистрированных Росреестром в 2021 году записей об ипотеке составило более 3,8 млн договоров, а в 2020 году — 3,5 млн договоров. СберБанк за 2021 год выдал более 1 млн ипотечных кредитов, что на 17% больше, чем годом ранее.

Рассчитать ипотеку