Аналитика рынка недвижимости от Домклик: почему в России подорожали квартиры

В исследовании расскажем о том, как менялись цены на недвижимость в России последние 2 года, чем вызван повышенный спрос на новостройки, и поговорим об основных факторах, которые повлияли на стоимость жилья в стране.

Как менялись цены на жильё в 2020 и 2021 годах

2020 и 2021 год стали особенными для российской экономики, но самую неожиданную динамику продемонстрировал рынок недвижимости. Обычно сфера недвижимости больше всего страдает от кризисов, но в этот раз застройщики вышли из «коронакризиса» на более выгодных позициях, чем они были до него.

Если взять рынок до пандемии, то он уже был близок к стагнации. Например, в Москве некоторые девелоперы жаловались на спад спроса на жилье, завлекали покупателей акциями и скидками. Локдаун мог нанести серьезный урон бизнесу — из-за оттока мигрантов строительным компаниям не хватало работников, а оставшихся распустили по домам на самоизоляцию.

Сами покупатели не спешили бы вкладываться в жилье, потеряв часть доходов из-за вынужденного простоя, но запуск правительственной программы по льготной ипотеке изменил всё. Спрос вырос: покупатели сначала «смели» самые доступные и выгодные предложения, а потом переключились на другие, менее ликвидные проекты.

 Данные Домклик Open Data,
расчет произведён по выданным Сбером ипотечным сделкам в указанный период

В Москве цены за год выросли с 172,8 тысяч рублей за кв. м в декабре 2020 года до 235,3 тысяч рублей в декабре 2021, рост цен составил +36,19%. В целом по стране лидерами по росту цен на первичном рынке оказались Краснодар и Сочи, за год цены выросли практически в 2 раза (+70%). Рынки других крупных городов также показывают динамику на удорожание цен.

Вслед за новостройками плавно начали дорожать и квартиры на вторичном рынке. Один из факторов роста — утвержденные госпрограммы, ведь купить жилье в кредит с субсидированной процентной ставкой можно не только в новостройках, но и в готовых домах от застройщиков. Другой фактор — естественная реакция рынка — продавцы квартир на «вторичке» стали поднимать цены, видя рост цен на новостройки и активность покупателей.

 Данные Домклик Open Data,
расчет произведён по выданным Сбером ипотечным сделкам в указанный период

Здесь лидером остается Москва, динамика роста цен с декабря 2020 года составляет +22,8%. Сейчас стоимость квадратного метра в столице стоит более 234 тыс. рублей. Рост заметен и в других крупных городах.

Почему выросли цены на квартиры 

COVID-19. Пандемийный кризис запустил отложенный спрос за предыдущие годы, когда рынок недвижимости находился в стагнации и резко повысил психологическую ценность жилья.

Программы льготных ипотек. Важнейшую роль в росте цен на недвижимость сыграла ипотека — хоть в кредит продается и не все жилье в стране, именно льготные госпрограммы подстегнули ажиотажный спрос на квартиры.

Сейчас некоторые программы урезаны, но взять кредит по льготной ставке в России все же можно. Выгодные условия на рынке ипотеки предлагаются семьям с детьми и жителям дальневосточных регионов.

Гид по программам господдержки: как оформить ипотеку с низкой ставкой

Дефицит кадров на стройплощадках. По данным Минстроя, в строительной отрасли сейчас не хватает примерно 3 млн работников, дефицит возник из-за пандемии и закрытия границ. При этом крупные строительные компании готовы оплатить вакцинацию от коронавируса своих иностранных работников и пока имеют право использовать разработанный алгоритм для ввоза рабочей силы.

По оценке hh.ru, потребность стройкомплекса Москвы в персонале в течение последних трех месяцев держится на уровне выше 20 000 человек, это на 50% больше показателей прошлого года. Работодатели повышают зарплаты, пытаясь привлечь работников. Увеличенные зарплатные предложения отчасти также стали катализатором роста цен.

Стоимость сырья и материалов. Для рынка строительных материалов 2021 год ознаменовался рекордным ростом цен — подорожали практически все виды строительной продукции, а по некоторым видам повышение цен стало и вовсе беспрецедентным. По данным ЕМИСС, рост цен на строительные материалы с начала года до октября 2021 составил более 13%.

Данные ЕМИСС, анализ Домклик Open Data

Цены также выросли на древесину, металл, утеплители и на остальные строительные материалы, в перспективе это может привести к очередной волне удорожания новостроек в России.

Недвижимость как защитный актив от обесценивания денег. На фоне сигналов на фондовом рынке о приближающейся коррекции недвижимость рассматривается инвесторами как надежный актив, пусть с невысокой, но регулярной доходностью. Наблюдая, как растут цены, люди понимают, что их деньги обесцениваются. И хотят их вложить в то, что со временем не потеряет ценность.

По данным Росреестра, спрос на новостройки в России превысил уровень, достигнутый до пандемии. В 2021 году мы наблюдаем восстановление спроса на первичном рынке: граждане заключили более 850 тысяч договоров участия в долевом строительстве. Это на 9% больше результата 2019 года (783,1 тыс. кредитов). И на 11% больше аналогичного показателя 2020 года, когда было заключено 763,8 тыс. договоров.

Общее количество зарегистрированных Росреестром в 2021 году записей об ипотеке составило более 3,8 млн договоров, а в 2020 году — 3,5 млн договоров. СберБанк за 2021 год выдал более 1 млн ипотечных кредитов, что на 17% больше, чем годом ранее.

Рассчитать ипотеку