8:0525 марта 2019 г.
5 913

Онлайн-дневник застройщика: как развиваться и расти, работая с эскроу

Партнерам

 

Федеральный застройщик «Талан», одним из первых перешедший на реализацию квартир через эскроу-счета в своем пермском проекте «Счастье», согласовал кредитный продукт. Сбербанк принял решение предоставить 200 млн рублей компании на покупку очередной площадки. Это доказывает, что в новой реальности работы с эскроу-счетами у застройщиков остается возможность для развития и реализации своей  стратегии. 

Партнерский материал

ЖК «Счастье»

На счетах эскроу: 451 млн рублей 

Разорвать замкнутый круг

Как только девелопер переходит на работу по условиям эскроу, он теряет доступ к средствам дольщиков: они копятся на счете в банке до момента ввода объекта в эксплуатацию.

Средства проектного финансирования, полученного от банка, идут на строительство конкретного объекта. Тогда как и за счет каких средств можно покупать новые площадки и развиваться дальше?

Это  вопрос особенно остро стоял перед нами, компанией «Талан», потому что нашей стратегией было определено довольно стремительное развитие по новым регионам — не менее пяти проектов в новых городах в год.

Для себя мы определили три способа решения задачи

Вариант №1

Можно пойти на фондовый рынок и получить средства в результате размещения ценных бумаг (акций или облигаций) компании. Талан планирует этот шаг сделать. НО это непростой и длительный процесс, который мы обязательно опишем в одном из следующих глав дневника. И, кроме того, он доступен далеко не каждой девелоперской компании.

Вариант №2

Можно пригласить частных инвесторов в крупные проекты или запускать партнерские проекты с владельцами земли.

Этот путь трудно планировать — частные инвесторы «задирают» стоимость своих ресурсов, ориентируясь на высокую неопределенность в отрасли, в связи с часто меняющимся законодательством, а лендлорды не готовы идти на уступки, несмотря на очевидную выгоду совместного проекта (по нашим оценкам, партнерский проект приносит для лендлорда в два раза больше дивидендов, чем простая продажа).

К сожалению, психология пока отстает от экономики. Тем не менее, сейчас мы реализуем один тестовый проект, по результатам которого представим вам сравнительные данные.

Вариант №3

Можно обратиться в банк за дополнительным кредитом. Однако здесь сразу понадобится «внешний» залог и готовность ежемесячно выплачивать проценты. 

В результате оперативной работы Сбербанка появился еще один способ получить деньги на развитие — кредит под залог будущей прибыли проекта в том банке, с которым застройщик ведет свой эскроу-проект и получает проектное финансирование. 

Стоит отметить, что сейчас, пока проектное финансирование осуществляет небольшое число банков, условия подобного продукта не самые лучшие для застройщика.

Процентная ставка по кредиту выше ставки проектного финансирования. Но если учитывать, что привлечение средств на фондовом рынке за счет размещения облигаций обходится для компаний нашего уровня в 14-16% (годовых), а частные инвесторы рассчитывают на доходность более 18%, то это лучшее на сегодняшний день предложение.

Плюс со временем сформируется конкурентный рынок и такие продукты будут предоставляться на более выгодных условиях.

Каковы условия нового кредитного продукта сегодня?

Во-первых, у банка в портфеле уже должен быть строительный проект, которые реализуется за счет проектного финансирования с использованием счетов эскроу.

Во-вторых, финансовая модель данного проекта должна предполагать достаточную прибыль, так как сумма кредита рассчитывается  от ее размера.

В-третьих, период погашения кредита привязывается к дате раскрытия счетов эскроу по проекту.

Стоит помнить, что целевое использование кредита — это покупка, финансирование затрат, связанных с новым проектом. Но средства по кредиту станут доступны застройщику не сразу в момент оформления проектного финансирования, а в момент, когда готовность проекта будет не менее 25%.

Например, в проекте «Счастье» стоимость строительно-монтажных работ составляет 1,4 млрд рублей. Чтобы получить кредит под залог будущей прибыли из этой суммы, нужно потратить 25% или 350 млн рублей.

Почему так происходит? Банк считает, что пока готовность проекта менее 25%, то финансовая модель проекта имеет повышенные риски. 

Период строительства объекта в среднем составляет два года. Если застройщик освоит четверть бюджета на СМР в течение 6 месяцев, то до завершения строительства останется полтора года. Именно столько необходимо, чтобы не только купить земельный участок под новый проект, но и провести все подготовительные работы и получить разрешение на строительство.

Личный опыт

В марте 2019 года мы согласовали кредитный договор в размере 200 млн рублей. Банк перечислит нам указанные средства, как только мы построим  ЖК «Счастье» на 25%.

Мы планируем направить эти средства в те проекты, в которых требуется для открытия проектного финансирования подтвердить необходимый уровень собственного участия в размере 15% от бюджета проекта. Это может быть один или несколько проектов — сейчас готовятся к старту жилые комплексы в Твери, Тюмени, Набережных Челнах, Ярославле и Хабаровске.

В вопросе получения кредита под залог будущей прибыли проекта мы тоже были одними из первых, запросив в Сбербанке подобный кредитный продукт. К началу марта банк уже разработал условия кредита под будущую прибыль для всех застройщиков. 


Была ли эта статья полезна?
Нет
Рассказать
Комментарии

Ваш комментарий
Спасибо, ваш комментарий отправлен на модерацию
Ошибка: Невозможно сохранить комментарий