Как вложить деньги и заработать на покупке квартиры

Недвижимость

Как вложить деньги и заработать на покупке квартиры

Всё чаще люди задумываются о том, чтобы приобрести квартиру в качестве инвестиции. По мнению экспертов, недвижимость остается главным активом, в который россияне уверенно вкладывают деньги. Разбираемся и считаем, как не прогадать при выборе и покупке такой недвижимости. 

Купить квартиру для сдачи в аренду

Делайте выбор в пользу расположения

Наибольшей популярностью у арендаторов пользуются однокомнатные квартиры в пешей доступности от метро.

Если бюджет позволяет вам выбирать, то выгоднее купить удачно расположенную квартиру, пусть меньшей площади. В среднем разница между стоимостью аренды однокомнатной и двухкомнатной квартир составляет не более 10 тысяч рублей. Тогда как близость к центру города или престижность района способны существенно повысить арендную плату.

Читайте также: «Где купить квартиру в Москве до 5 млн рублей»

Рассмотрите разные варианты

Новостройка

Средняя стоимость однокомнатной квартиры в московской новостройке составляет 10,8 млн рублей, что на 30% выше стоимости аналогичной по площади квартиры на вторичном рынке. 

Покупка квартиры в новостройке выгодна с точки зрения долгосрочной перспективы. Среди плюсов для арендодателя — новые коммуникации, которые с меньшей вероятностью потребуют ремонта, отсутствие сформировавшегося коллектива соседей, которым может не понравится, что вы сдаете квартиру, эстетичные входные группы и подъезды. 

Минусы — потеря дохода от аренды во время ожидания сдачи дома и ремонта, финансовые и моральные затраты на ремонт. 

Читайте также: «Топ-5 недорогих новостроек в Москве»

Вторичка в современном доме

Стоимость аренды квартиры в современном доме примерно на 20% выше, чем в домах 60-90-х гг. постройки. Эксперты также отмечают, что цены на аренду в «старых» домах растут медленнее остальных. Поэтому, если ваш бюджет позволяет, рассмотрите квартиры в домах, построенных после 2000 года. 

Читайте также: «Хочу купить квартиру. С чего начать?»

Вторичка с ремонтом в «старом» доме

Вариант подойдет, если бюджет ограничен, а доход от аренды необходим прямо сейчас. Средняя стоимость однушки на вторичном рынке Москвы составляет 8,1 млн рублей. 

Купив такую квартиру, вы можете сделать в ней недорогой косметический ремонт или не делать ремонт вообще и сразу сдать. Но надо быть готовым к затратам на ремонт в будущем и к тому, что цены на сдачу такой недвижимости не будут расти пропорционально другим сегментам рынка аренды. 

Читайте также: «Ремонт квартиры под аренду: основные правила»

Сравните доходность

Чтобы выбрать наиболее выгодную для сдачи в аренду недвижимость, стоит посчитать и сравнить годовые проценты. Для этого чистую годовую прибыль от аренды делим на стоимость квартиры.

Чистая прибыль от сдачи в аренду: стоимость аренды минус налог (мы взяли налог для самозанятых — 4%), коммунальные платежи за исключением счетчиков, траты на ремонт.

Траты на ремонт непредсказуемы, но для примера мы обозначили сумму в 20 тысяч рублей в год. 

Считаем

Однокомнатная квартира стоит 9 млн. Вы можете сдать её за 40 тысяч.

40 000 — 1 600 — 5 000 = 33 400 — это ежемесячная прибыль. 

В год — 400 800. С учетом ремонта —  380 800.

380 000 / 9 000 000 = 4,2%  годовых.

Сравниваем

Предположим, вы решилить купить двушку и вложили в неё 13 млн. Аренда при этом выросла и составила 50 тысяч. 

496 000 / 13 000 000 = 3,8% годовых

Таким образом первый вариант для вас выгоднее. 

Игорь Горский
Президент Российской гильдии риелторов
 
Покупать квартиру для последующей сдачи в аренду — не самое выгодное решение. Такая сделка окупится в среднем в течение 10—17 лет. Лучше рассмотреть вариант покупки недвижимости в апарт-отеле, который уже оборудован инфраструктурой и сервисами для сдачи в аренду.
Я бы рекомендовал приобрести апартаменты — они будут максимально востребованы среди арендаторов, в будущем их также возможно перепродать. При этом апартаменты при покупке в среднем на 20% дешевле квартир. 
Если человек решил купить квартиру для инвестиционных целей с перспективой перепродажи, то ему стоит рассмотреть варианты на вторичном рынке недвижимости.
Таких квартир стало меньше, и они пользуются спросом у покупателей, так как люди не всегда готовы ждать сдачи дома, завершения ремонтов — они хотят въехать в готовое жильё сразу.
В год квартира может дорожать в среднем на 5—10%. Вы сможете продать её тогда, когда понадобятся деньги. 
Если говорить о ремонте, то покупатели заинтересованы в отремонтированных квартирах — это может быть недорогой, нейтральный интерьер, в котором уютно и приятно находиться.

Купить квартиру для перепродажи

Покупка квартиры для последующей продажи — трудозатратное дело, которое может потребовать больше времени и усилий, чем кажется в начале. Независимо от типа квартиры нет точной гарантии по срокам продажи такой недвижимости.

Новостройка

Пожалуй, самый простой вариант — купить квартиру на стадии котлована и продать её перед сдачей дома или когда дом уже сдан. Здесь важно обратить внимание на надежность застройщика, так как от него напрямую зависят сроки сделки.

Если у вас есть время, то лучше продавать квартиру через несколько лет после сдачи дома — цена может увеличится на 20-30%. Дом и придомовая территория уже будут обжитыми, соседи частично закончат ремонты, вокруг новостройки будет сформирована инфраструктура — такое жильё станет более привлекательным для покупаетей. 

Читайте также: «Как выбрать квартиру в новостройке: рекомендации»

Вторичка под ремонт

Еще один распространенный подход — купить квартиру в плохом состоянии и сделать там нейтральный ремонт. Продать такую недвижимость можно на 15-20% дороже рынка. Но придется потратить силы и время на ремонт. Поиск покупателя здесь может занять больше времени, чем в случае с новостройкой. 

Вторичка под реновацию

Вы также можете купить комнату или квартиру в доме под снос и дождаться, когда вам предоставят отремонтированную квартиру в новостройке. Эксперты отмечают, что найти такую недвижимость будет непростно, и её стоимость как правило завышена. Ещё один момент — сроки получения квартиры часто затягиваются и составляют 2-3 года. При этом цена такой недвижимости может вырасти на 20-30%.

Выбрать квартиру