10:084 апреля 2019 г.
17 727

Как сдать квартиру официально и без проблем в 2019 году

Аренда

 

Сдавать квартиру без договора может быть опасно: сложно взыскать убытки с жильцов и есть вероятность получить штраф. Мы сравнили три законных способа заключить договор с жильцами и разобрались, как просто и выгодно получать доход с аренды квартиры и не попасть под подозрения налоговой.

Зачем сдавать квартиру «в белую»

У людей, которые сдают квартиры и не показывают свой доход государству, есть несколько потенциальных проблем. Главная — это вопросы со стороны налоговой. И возникнуть они могут не в ходе регулярной проверки, а, например, из-за соседей, которых не порадует шумная компания.

«Я сдаю комнату в коммуналке-общежитии. Делаю это, естественно, без всяких регистраций. Из-за этого у меня получился „чудесный“ Новый год: жильцы отмечали праздник слишком шумно, это не понравилось соседям, и они вызвали полицию. И это лишь часть проблем! После на меня написали заявления в управляющую компанию и в налоговую. Похоже, теперь мне придётся заплатить штраф за нелегальную предпринимательскую деятельность, штраф за отсутствие декларации и возместить налоги за те 10 месяцев, что я сдаю комнату. Чудесное начало 2019 года», — рассказывает арендодатель из Звенигорода Московской области Александра Боровикова.

Возможно, Александра зря паникует. Во-первых, факт сдачи, а точнее, факт передачи денег, ещё нужно доказать — например, подтвердить письменным заявлением жильцов или выпиской с банковской карты. Во-вторых, ситуацию можно исправить. Если налоговый период еще не закончился (а возможность сообщить о доходе за прошлый год у физлиц есть до 30 апреля), то она сможет подать декларацию о получении дохода с аренды за прошедшие 10 месяцев. Тогда штрафов и пени не будет.

Однако, есть другая проблема — невозможно официально взыскивать убытки и отстаивать свои права в суде. Все споры придётся разрешать в частном порядке.

 

«Даже если арендодатель и составляет с жильцами договор найма квартиры, но при этом не платит налоги, то он не может обратиться по нему в суд, ведь фактически это будет свидетельствованием против самого себя и признанием того, что нарушил закон», — поясняет частный юрист Ирина Кузьмина.

Понятно, для чего сдавать квартиру надо официально: нет проблем с налоговой, можно заключать договор аренды и взыскивать убытки с жильцов.

Традиционные варианты сдачи квартиры в аренду

Исторически у арендодателей было два способа, чтобы официально сдать жильё в наём. Их главное отличие — в правовом статусе арендодателя. Можно заключить договор с жильцами как физлицо, регулярно подавать в налоговую декларации и платить 13% НДФЛ. Или зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и платить налоги в зависимости от выбранной системы налогообложения.

Для ИП есть несколько вариантов расчёта налогов. Обычно предприниматели выбирают упрощённую систему налогообложения с обязательным платежом в 6% от всего дохода. Другой вариант — патент,  фиксированный платёж за год. Размер патента не зависит от арендной ставки. На него влияет площадь квартиры и её географическое расположение.

Третий вариант — это работать по системе «доходы минус расходы». В этом случае налогом в 15% облагается сумма, полученная от жильцов, за вычетом расходы на ремонт жилья и уборку при смене арендатора. Вне зависимости от системы налогообложения арендодателю придётся делать обязательные взносы в пенсионный фонд и фонд медстрахования и регулярно сдавать отчётность.

«В год на аренде комнаты я зарабатываю около 120 тысяч. Из них тысяч тридцать уходит на оплату услуг ЖХК и небольшой ремонт. Если бы я подавала декларацию, то доход от аренды жилья был бы мизерный: на руки мне оставалось бы около ½ суммы», — рассказывает Александра Боровикова.

Эти варианты защищают арендодателя от вероятных сложностей с налоговой и позволяют отстаивать свои права в суде, но не всегда экономически выгодны.

Новый способ легализации арендодателей

С первого января 2019 года в четырёх регионах — Москве, Московской и Калужской областях и республике Татарстан — у арендодателей появился ещё один способ честного заработка: налог на профессиональный доход, или статус самозанятого.

Размер налога на доход, получаемый от арендаторов — физических лиц, для самозанятого арендодателя — 4%. Если он сдаёт жильё юридическим лицам, например командировочным, то  заплатит 6%.

Самозанятый освобождён от дополнительных  взносов, у него нет бумажной волокиты, не нужно сдавать отчётность или подавать декларации: налог автоматически считается налоговой на основании сформированных чеков о полученных платежах.

Налог выплачивается ежемесячно, но только по факту получения денег от арендатора. Налог не нужно платить заранее или когда вы не получили оплату.

Но у нового режима есть и свои ограничения

1. Предельный годовой доход от этой деятельности не должен превышать 2,4 млн рублей (без учёта заработной платы, если вы официально трудоустроены).

2. Нельзя нанимать сотрудников. Например, не получится перейти на новый налоговый режим, если вы оформили в штат уборщиц, администраторов или ремонтников.

Скорее всего эти ограничения могут стать препятствием для перехода на «Налог на профессиональный доход» для тех, у кого квартир не одна или две, а существенно больше, или для тех, кто сдаёт жилплощадь посуточно. Если нарушается хотя бы одно из этих  ограничений, то арендодателю придётся регистрировать ИП или юрлицо.

Какие преимущества? 

Новый налоговый режим даёт возможность «обелиться» тем арендодателям, которых пугали высокие платежи и бюрократические сложности при регистрации и уплате налогов. Стать самозанятым можно, не выходя из дома, например  в приложении Сбербанк Онлайн.

Также он позволит сэкономить тем, кто уже сдаёт жильё «в белую». Если вы сдаёте декларацию, то можно стать самозанятым и сократить свою налоговую нагрузку.

Причём это доступно и тем, кто официально трудоустроен. Ничего не мешает вам зарегистрироваться и сдавать квартиру как самозанятый. По закону новый налоговый режим могут использовать даже государственные и муниципальные служащие. 

Что выгоднее?

Посчитаем на примере однокомнатной квартиры площадью 30 кв. м в Северном Тушино (Москва), сколько придётся заплатить, если сдавать её официально за 25 тысяч рублей в месяц (300 тысяч рублей в год, если есть постоянный жилец — физическое лицо).

 

* Также базу для исчисления налога сократят затраты на обслуживание жилья: уборка или ремонт

** Зависит от площади квартиры и района

Получается, сегодня самый выгодный способ легализовать свой доход — это получить статус самозанятого.

В этом случае арендодатель экономит на налогах и обязательных взносах. Кроме того самозанятому не нужен бухгалтер и онлайн касса, чеки формируются в «Сбербанк Онлайн». 

Подробности и ответы на популярные вопросы

 


Была ли эта статья полезна?
Нет
Рассказать
Комментарии

Иванов Сергей

Но ведь при использовании квартиры в коммерческих целях вы теряете имущественный вычет при ее продаже. Вам надо будетт заплатить 13% от стоимости продажи!

 


 

Ответ ДомКлик

Сергей, добрый день! По общему правилу при продаже недвижимости физические лица должны заплатить НДФЛ. Но законодательство предусматривает случаи освобождения от уплаты НДФЛ, а также возможность получить имущественный вычет.

Освобождение от уплаты НДФЛ

До 1 января 2019 года собственники недвижимого имущества действительно не освобождались от уплаты НДФЛ при продаже недвижимого имущества, если оно использовалось в предпринимательской деятельности.
Но сейчас действуют иные условия. В Налоговый кодекс были внесены изменения (в соответствии с Федеральным законом от 27.11.2018 N 425-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»): с 1 января 2019 года граждане могут не платить НДФЛ с продажи некоторых объектов недвижимого имущества, которые они использовали в предпринимательской деятельности: жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
Важным условием освобождения таких доходов от налогообложения остается соблюдение минимального предельного срока владения данным имуществом — пять лет или три года (в зависимости от определенных условий и законодательства субъекта Российской Федерации) (ст. 217.1 НК РФ). При продаже имущества, которое было в собственности менее установленного срока владения, необходимо исчислить и уплатить НДФЛ.
Таким образом, осуществление предпринимательской деятельности с использованием недвижимого имущества больше не имеет значения для решения вопроса об уплате НДФЛ при продаже такого имущества.

Имущественный налоговый вычет

При несоблюдении минимального предельного срока владения квартирой в случае ее продажи налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет по НДФЛ (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Его можно заявить в размере полученного дохода от продажи недвижимости, но не более 1 млн рублей, либо уменьшить доходы от продажи квартиры на сумму фактических и документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением (если такие есть) (п. 2 ст. 220 НК РФ). Налогоплательщик выбирает сам, что ему выгоднее. Но если недвижимость была использована в предпринимательской деятельности, имущественный налоговый вычет по НДФЛ не предоставляется (пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Следовательно, если квартира использовалась в предпринимательской деятельности, необходимость уплаты НДФЛ и возможность получения имущественного вычета зависят от соблюдения минимального предельного срока владения квартирой:

  • При соблюдении минимального предельного срока владения квартирой ее собственник будет освобожден от уплаты НДФЛ в полном объеме.
  • При несоблюдении минимального предельного срока владения квартирой ее собственник будет обязан исчислить и уплатить НДФЛ на всю сумму от продажи квартиры и не сможет воспользоваться имущественным вычетом.

Вместе с тем, необходимо учитывать, что сдача квартиры в аренду (наем) не во всех случаях является предпринимательской деятельностью. Так как признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества как предпринимательскую деятельность возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности, которая может быть получена налоговым органом в ходе проведения мероприятий налогового контроля (Письмо ФНС РФ от 8 февраля 2013 г. N ЕД-3-3/412@) —  в частности, анализируются следующие факты: была ли направлена такая деятельность на систематическое получение прибыли, осуществлялась ли реклама сдаваемой в аренду квартиры, заключались ли договоры с риелторами на поиск потенциальных арендаторов, осуществлялось ли страхование квартиры и др.
Таким образом, возможность воспользоваться имущественным налоговым вычетом при продаже квартиры, которая сдавалась внаем, зависит от того, могут ли действия по сдаче квартиры внаем  быть квалифицированы в качестве предпринимательской деятельности.

15:314 апреля 2019 г.
Киртоакэ Игорь

Да. Вычета вообще не будет ни на 1млн., ни на сумму приобретения. Когда будете продавать доначислят ндфл на всю сумму продажи.

 


 

Ответ ДомКлик

Игорь, добрый день! Очень подробно ответили на похожий комментарий выше.

16:444 апреля 2019 г.
Латышева Светлана

В если она в собственрости более н лет. Освободится от налогов?

 


 

Ответ ДомКлик

Светлана, добрый день! Ответили в комментарии выше: при соблюдении определённых условий — да.

18:164 апреля 2019 г.
Половинкина Татьяна
Есть и другие, вполне законные способы , обезопасить своё имущество. Например, залоговая сумма и страхование жилья. Если использовать оба варианта, то это с лихвой покроет и убытки и проблему с налоговой.
18:534 апреля 2019 г.
Зарубина Татьяна

НК РФ Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц: 17.1) доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период: от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса; от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (ЗА ИСКЛЮЧЕНИЕМ жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;

 


 

Ответ ДомКлик

Татьяна, добрый день! Пожалуйста, поясните немного подробнее, что вы имеете в виду. Также вы можете ознакомиться с нашим комментарием выше — там мы подробно рассказали о налогах и имущественном вычете.

19:074 апреля 2019 г.
Мрыкин Максим

Коллеги выше правильно все описали. Как только мы сдадим квартиру пусть даже с такой мизерной оплатой налога, мы сразу автоматически лишаемся всех привилегий при ее возможной последующей продаже. Независимо от срока владения мы заплатим 13%, что явно перечеркнет все описанные Вами выгоды!

 

9:139 апреля 2019 г.
Мрыкин Максим

Есть другие способы, но юристы Сбербанка или специалисты, написавшие сию статью, видимо склонны поддержать Налоговую, а не нас с Вами)))

 


 

Ответ ДомКлик

Максим, добрый день! Пожалуйста, ознакомьтесь с нашим комментарием выше. Мы получили развёрнутые комментарии от юристов по вопросу о налоговом вычете и НДФЛ при продаже таких объектов.

9:159 апреля 2019 г.
Зарубина Татьяна
Я имела в виду, если вопрос был ко мне , что согласно этой статье, налог с продажи ЖИЛОГО имущества взимается либо не взимается с предпринимателей по тем же правилам, что и со всех прочих физических лиц - в зависимости от срока владения этим имуществом и независимо от того как оно использовалось. Главное, что оно - жилое.
14:5419 апреля 2019 г.
Чтобы оставить комментарий, необходимо войти