Как сдать квартиру официально и без проблем в 2019 году

Недвижимость

Как сдать квартиру официально и без проблем в 2019 году

<p><a class="dc-link" href="https://domclick.ru/arenda/kvartiry?from=blog" target="_blank" rel="noreferrer noopener">Сдавать квартиру</a> без договора может быть опасно: сложно взыскать убытки с жильцов и есть вероятность получить штраф. Мы сравнили три законных способа заключить договор с жильцами и разобрались, как просто и выгодно получать доход с аренды квартиры и не попасть под подозрения налоговой.</p> <h2>Зачем сдавать квартиру &laquo;в белую&raquo;</h2> <p>У людей, которые сдают квартиры и не показывают свой доход государству, есть несколько потенциальных проблем. Главная&nbsp;&mdash; это вопросы со стороны налоговой. И возникнуть они могут не в ходе регулярной проверки, а, например, из-за соседей, которых не порадует шумная компания.</p> <p><em>&laquo;Я сдаю комнату в коммуналке-общежитии. Делаю это, естественно, без всяких регистраций. Из-за этого у меня получился &bdquo;чудесный&ldquo; Новый год: жильцы отмечали праздник слишком шумно, это не понравилось соседям, и они вызвали полицию. И это лишь часть проблем! После на меня написали заявления в управляющую компанию и в налоговую. Похоже, теперь мне придётся заплатить штраф за нелегальную предпринимательскую деятельность, штраф за отсутствие декларации и возместить налоги за те 10&nbsp;месяцев, что я сдаю комнату. Чудесное начало 2019&nbsp;года&raquo;,</em>&nbsp;&mdash; рассказывает арендодатель из Звенигорода Московской области Александра Боровикова.</p> <p>Возможно, Александра зря паникует. Во-первых, факт сдачи, а точнее, факт передачи денег, ещё нужно доказать &mdash; например, подтвердить письменным заявлением жильцов или выпиской с банковской карты. Во-вторых, ситуацию можно исправить. Если налоговый период еще не закончился (а возможность сообщить о доходе за прошлый год у физлиц есть до 30 апреля), то она сможет подать декларацию о получении дохода с аренды за прошедшие 10 месяцев. Тогда штрафов и пени не будет.</p> <p>Однако, есть другая проблема &mdash; невозможно официально взыскивать убытки и отстаивать свои права в суде. Все споры придётся разрешать в частном порядке.</p> <p>&nbsp;<img src="https://img02.domclick.ru/c900x600/blog/dtlvrmonrqj1qvzsawib.jpg" width="100%" /></p> <p><em>&laquo;Даже если арендодатель и составляет с жильцами договор найма квартиры, но при этом не платит налоги, то он не может обратиться по нему в суд, ведь фактически это будет свидетельствованием против самого себя и признанием того, что нарушил закон&raquo;</em>,&nbsp;&mdash; поясняет частный юрист Ирина Кузьмина.</p> <p><strong>Понятно, для чего сдавать квартиру надо официально: нет проблем с налоговой, можно заключать договор аренды и взыскивать убытки с жильцов.</strong></p> <h2>Традиционные варианты сдачи квартиры в аренду</h2> <p>Исторически у арендодателей было два способа, чтобы официально сдать жильё в наём. Их главное отличие&nbsp;&mdash; в правовом статусе арендодателя. Можно заключить договор с жильцами как физлицо, регулярно подавать в налоговую декларации и платить 13% НДФЛ. Или зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и платить налоги в зависимости от выбранной системы налогообложения.</p> <p>Для ИП есть несколько вариантов расчёта налогов. Обычно предприниматели выбирают упрощённую систему налогообложения с обязательным платежом в 6% от всего дохода. Другой вариант &mdash; патент,&nbsp; фиксированный платёж за год. Размер патента не зависит от арендной ставки. На него влияет площадь квартиры и её географическое расположение.</p> <p>Третий вариант &mdash; это работать по системе &laquo;доходы минус расходы&raquo;. В этом случае налогом в 15% облагается сумма, полученная от жильцов, за вычетом расходы на ремонт жилья и уборку при смене арендатора. Вне зависимости от системы налогообложения арендодателю придётся делать обязательные взносы в пенсионный фонд и фонд медстрахования и регулярно сдавать отчётность.</p> <p><em>&laquo;В год на аренде комнаты я зарабатываю около 120&nbsp;тысяч. Из них тысяч тридцать уходит на оплату услуг ЖХК и небольшой ремонт. Если бы я подавала декларацию, то доход от аренды жилья был бы мизерный: на руки мне оставалось бы около &frac12; суммы&raquo;,</em>&nbsp;&mdash; рассказывает Александра Боровикова.</p> <p><strong>Эти варианты защищают арендодателя от вероятных сложностей с налоговой и позволяют отстаивать свои права в суде, но не всегда экономически выгодны. </strong></p> <h2>Новый способ легализации арендодателей</h2> <p>С первого января 2019&nbsp;года в четырёх регионах&nbsp;&mdash; Москве, Московской и Калужской областях и республике Татарстан&nbsp;&mdash; у арендодателей появился ещё один способ честного заработка: налог на профессиональный доход, или <a href="https://www.sberbank.ru/ru/svoedelo?utm_source=domclick&amp;utm_medium=referral&amp;utm_campaign=svoedelo__corporate_2019_article" target="_blank" rel="noopener">статус самозанятого</a>.</p> <p>Размер налога на доход, получаемый от арендаторов &mdash; физических лиц, для самозанятого арендодателя&nbsp;&mdash; 4%. Если он сдаёт жильё юридическим лицам, например командировочным, то &nbsp;заплатит 6%.</p> <p>Самозанятый освобождён от дополнительных &nbsp;взносов, у него нет бумажной волокиты, не нужно сдавать отчётность или подавать декларации: налог автоматически считается налоговой на основании сформированных чеков о полученных платежах.</p> <p>Налог выплачивается ежемесячно, но только по факту получения денег от арендатора. Налог не нужно платить заранее или когда вы не получили оплату.</p> <p><img src="https://img02.domclick.ru/c900x600/blog/txtabivn64ryvfpfe613.jpg" width="100%" /></p> <p><strong>Но у нового режима есть и свои ограничения</strong></p> <p>1. Предельный годовой доход от этой деятельности не должен превышать 2,4&nbsp;млн рублей (без учёта заработной платы, если вы официально трудоустроены).</p> <p>2. Нельзя нанимать сотрудников. Например, не получится перейти на новый налоговый режим, если вы оформили в штат уборщиц, администраторов или ремонтников.</p> <p>Скорее всего эти ограничения могут стать препятствием для перехода на &laquo;Налог на профессиональный доход&raquo; для тех, у кого квартир не одна или две, а существенно больше, или для тех, кто сдаёт жилплощадь посуточно. Если нарушается хотя бы одно из этих&nbsp; ограничений, то арендодателю придётся регистрировать ИП или юрлицо.</p> <div class="mceTmpl"> <div style="background: #fafafa; padding: 10px 30px 20px 30px;"> <h3>Какие преимущества?&nbsp;</h3> <p>Новый налоговый режим даёт возможность &laquo;обелиться&raquo; тем арендодателям, которых пугали высокие платежи и бюрократические сложности при регистрации и уплате налогов.&nbsp;<a href="https://www.sberbank.ru/ru/svoedelo?utm_source=domclick&amp;utm_medium=referral&amp;utm_campaign=svoedelo__corporate_2019_article" target="_blank" rel="noopener">Стать самозанятым</a>&nbsp;можно, не выходя из дома, например&nbsp; в приложении Сбербанк Онлайн.</p> <p>Также он позволит сэкономить тем, кто уже сдаёт жильё &laquo;в белую&raquo;. Если вы сдаёте декларацию, то можно стать самозанятым и сократить свою налоговую нагрузку.</p> <p>Причём это доступно и тем, кто официально трудоустроен. Ничего не мешает вам зарегистрироваться и сдавать квартиру как самозанятый. По закону новый налоговый режим могут использовать даже государственные и муниципальные служащие.&nbsp;</p> </div> </div> <h2>Что выгоднее?</h2> <p>Посчитаем на примере однокомнатной квартиры площадью 30&nbsp;кв.&nbsp;м в Северном Тушино (Москва), сколько придётся заплатить, если сдавать её официально за 25&nbsp;тысяч рублей в месяц (300&nbsp;тысяч рублей в год, если есть постоянный жилец &mdash; физическое лицо).</p> <p><img src="https://img03.domclick.ru/c900x600/blog/6CXO8T3jJ2_cfOn4.png" alt="" width="100%" />&nbsp;</p> <p>* Также базу для исчисления налога сократят затраты на обслуживание жилья: уборка или ремонт</p> <p>** Зависит&nbsp;<u><a href="https://patent.nalog.ru/info/">от площади квартиры и района</a></u></p> <p><strong>Получается, сегодня самый выгодный способ легализовать свой доход &mdash; это получить&nbsp;<a href="https://www.sberbank.ru/ru/svoedelo?utm_source=domclick&amp;utm_medium=referral&amp;utm_campaign=svoedelo__corporate_2019_article" target="_blank" rel="noopener">статус самозанятого</a>.</strong></p> <p>В этом случае арендодатель экономит на налогах и обязательных взносах. Кроме того самозанятому не нужен бухгалтер и онлайн касса, чеки формируются в &laquo;Сбербанк Онлайн&raquo;.&nbsp;</p> <p><strong><a href="https://www.sberbank.ru/ru/svoedelo?utm_source=domclick&amp;utm_medium=referral&amp;utm_campaign=svoedelo__corporate_2019_article" target="_blank" rel="noopener">Подробности и ответы на популярные вопросы</a></strong></p>
    Комментарии
    0/ 2000
    У этой статьи нет комментариев. Вы можете стать первым!