8:3615 ноября 2019 г.
24 293

Инструкция: как провести ипотечную сделку с недвижимостью, которая в залоге у Сбербанка

Партнерам

 

Подготовили подробную инструкцию для проведения сделки купли-продажи недвижимости, которая находится в залоге у Сбербанка — то есть, если квартира была приобретена в ипотеку Сбербанка, а теперь заемщик хочет её продать и нашёл покупателя, который также берет ипотеку в Сбербанке. 

1. Заявка на ипотеку

Покупатель подает заявку на ипотеку с предоставлением информации об объекте недвижимости. 

2. Предварительный договор купли-продажи

Если есть необходимость быстрого погашения бумажной закладной, то после одобрения ипотеки покупателю и продавцу следует оформить и подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП).

При наличии оформленной бумажной закладной по кредиту продавец предоставляет в банк ПДКП и оформляет заявление на получение закладной.

3. Подписание договора купли-продажи продавцом и покупателем 

Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи.

В договоре купли-продажи должны быть следующие обязательные условия:

  • На момент подписания договора купли-продажи объект недвижимости находится в залоге у банка в обеспечение исполнения обязательств продавца по кредитному договору, заключенному банком
  • Оплата за счет кредитных средств осуществляется путем безналичного перечисления денежных средств на счет продавца, открытый в банке
  • Продавец обязуется направить средства или часть средств, полученных от реализации объекта недвижимости, на погашение задолженности по кредитному договору, ранее заключенному с банком, для полного погашения задолженности и прекращения залога недвижимости
  • Расчеты по договору купли-продажи объекта недвижимости осуществляются не позднее 3 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю
  • Пункт 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяется (объект недвижимости до полной оплаты не будет находиться в залоге у продавца)

При ипотеке в силу закона

  • Часть стоимости объекта недвижимости оплачивается покупателем за счет кредитных средств банка (с указанием наименования банка, даты и места заключения кредитного договора, при наличии – его номера, а также положения о том, что условия предоставления кредита предусмотрены кредитным договором)
  • Объект недвижимости находится в залоге у банка с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости
  • Залогодержателем по данному залогу является банк

4. Подписание кредитных документов 

Покупатель подписывает ипотечный договор и другие документы.

Первоначальный взнос можно заложить в ячейку и указать в условиях, что эти деньги продавец получит после перехода прав собственности на объект к покупателю. 

Банк готовит письмо с согласием на отчуждение объекта и последующую ипотеку.

5. Передача документов на регистрацию в Росреестр 

Договор купли-продажи, кредитный договор, письмо от банка и другие документы покупатель и продавец передают в Росреестр для регистрации перехода права собственности и ипотеки покупателя - последующий залог объекта недвижимости.

6. Получение кредита покупателем 

После регистрации покупатель предоставляет в банк выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности покупателя на объект и двойное обременение - по кредитам продавца и покупателя. 

Банк выдает кредит на счет покупателя. 

7. Расчеты по сделке

Покупатель оформляет в банке заявление о перечислении кредитных средств (и своих, если первоначальный взнос не был заложен в ячейку) на счет продавца. 

Продавец оформляет в банке заявление о полном досрочном погашении кредита за счет средств, полученных от покупателя. 

Кредитные средства перечисляются со счета покупателя на счет продавца с одновременным проведением операции погашения кредита продавца.

8. Снятие обременения по кредиту продавца 

Продавец при наличии оформленной бумажной закладной по кредиту оформляет в банке заявление о необходимости погашения регистрационной записи об ипотеке. 

Не позднее следующего рабочего дня за днем полного погашения кредита продавца банк передает бумажную закладную в Росреестр для погашения регистрационной записи об ипотеке на основании заявления владельца закладной.

Закладная аннулируется. Обременение продавца (первоначальный залог) с объекта снимается. 

Особенности сделок с залоговыми объектами

✅Продать таким образом можно квартиру, комнату, апартаменты, дом с земельным участком («вторичка»)

✅Ипотечный кредит продавца и будущий кредит покупателя должны быть оформлены в Сбербанке

✅Для оформления сделки нужно обратиться в центр ипотечного кредитования в том отделении Сбербанка, где был выдан ипотечный кредит продавцу

✅Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов в таких сделках не применяется

✅В договоре купли-продажи должны быть прописаны обязательные условия (см. пункт 3)

✅Если остаток задолженности по кредиту продавца больше стоимости квартиры (продает дешевле, или из-за разницы в курсе, когда кредит долларовый), у продавца на счете должны быть деньги в размере разницы между остатком кредитной задолженности и стоимостью квартиры, чтобы в итоге можно было полностью закрыть его кредит

✅Если клиент хочет купить залоговый объект за наличные средства, то банк в этом процессе не участвует, все регистрационные действия возможны после погашения кредита и снятия обременения


Сейчас читают

Страховка недвижимости, жизни и здоровья: зачем оформлять и продлевать полис

Инструкция: как купить квартиру в ипотеку

Какой первоначальный взнос нужен для ипотеки


Была ли эта статья полезна?
Нет
Рассказать

Подпишитесь на рассылку и получайте всё лучшее из нашего журнала

Некорректный адрес email
При подписке вы принимаете условия пользовательского соглашения
Ура! Подписка успешно оформлена. Спасибо, что читаете нас :)
Комментарии

Неизвестный пользователь
Оч интересно, но немного непонятно. Например, стоимость квартиры 2 млн. Долг по ипотеке 1 млн. У меня первоначальный взнос 20% (400 тыс.) Этот первоначальный взнос я просто передаю в руки продавцу, с оформлением акта передачи или в обязательном порядке через банк деньги должны пройти ?
Ответ ДомКлик

Добрый день! Первоначальный взнос передаете не в руки продавцу, а закладываете в ячейку и указываете в условиях, что эти деньги продавец получит после перехода прав собственности на объект к покупателю. Весь процесс покупки подробно описан во всех пунктах статьи.

13:0315 ноября 2019 г.
Исакова Ольга
Важно знать сколько времени занимает выполнение всех перечисленных пунктов и по отдельности каждый пукт.
Ответ ДомКлик

Ольга, здравствуйте! Благодарим за пожелание к статье. Это будет действительно полезно для нас при создании новых статей в блоге ДомКлик.

21:3719 ноября 2019 г.
Неизвестный пользователь
Добрый день. Процесс описан, но не риелтору сложно в этом разобраться, на мой взгляд.
Ответ ДомКлик

Добрый день! Мы раскрываем некоторые нюансы в комментариях к статье. Следите за ними, можно узнать много нового.

21:4019 ноября 2019 г.
Неизвестный пользователь
Очень полезная информация. Ускоряется оформление.
7:3520 ноября 2019 г.
Бакаева Елена
Добрый день, все предельно понятно.
7:4620 ноября 2019 г.
Кулаков Артем
Добрый день! И всё же, как быть если хотят купить залоговый объект за наличные средства? Неужели банк не может хоть как-то "защитить" покупателя? Кто же согласится погасить за кого-то ипотеку под честное слово и расписку, подождать месяц, пока снимется обременение, и только потом стать собственником?
Ответ ДомКлик

Добрый день, Артем! Статья посвящена именно приобретению залоговой недвижимости в ипотеку. Сбербанк пока что рассматривает возможности оказания помощи в неипотечных сделках. Cледите за публикациями в соцсетях и в блоге.

8:0920 ноября 2019 г.
Неизвестный пользователь
Ваш комментарий На самом деле написано, что так просто купить квартиру! Но когда сталкиваешься с этим сам, то начинаются проблемы: 1. Более двух месяцев ждали закладную, которую как оказалось банк продал третьему лицу! 2. Более 1 месяца уходит на согласование документов с банком. 3. После согласования с банком и оформления квартиры, получением кредита и передачи всех денег на погашение, ещё месяц уходит на получение документов от банка и снятие первой ипотеки! В итоге ты покупаешь квартиру, на которой две ипотеки и всё оформление займет у вас 6 месяцев!
Ответ ДомКлик

Добрый день! Да, в самом запуске данной программы были сбои, которые приводили к длительному ожиданию. Нам жаль, что вы столкнулись с такими проблемами. Сегодня же весь процесс отрегулирован: при условии наличия ПДКП и заявления продавца об изъятии закладной, банк передает закладную в Росреестр не позднее слледующего рабочего дня сразу же после погашения кредита. 

8:1220 ноября 2019 г.
Неизвестный пользователь
Пункт 2 при соблюдении условий банком исполняется оооочень неспешно. Закладную можно ждать от 2 недель. Вопрос. Банк как-нибудь отрегулировал этот момент?
Ответ ДомКлик

Добрый день! Да, процесс уже отрегулирован: при условии наличия ПДКП и заявления продавца об изъятии закладной, банк передает закладную в Росреестр не позднее следующего рабочего дня сразу же после погашения кредита. 

8:1220 ноября 2019 г.
Поликарпова Наталья
Добрый день! Вопрос касательно данного пункта: ✅Если клиент хочет купить залоговый объект за наличные средства, то банк в этом процессе не участвует, все регистрационные действия возможны после погашения кредита и снятия обременения. Насколько я знаю за наличные можно произвести покупку залоговой недвижимости Сбербанка используя схему с аккредитивом. И, насколько мы поняли, если нет сложностей по выделению детских долей при действующей ипотеке продавцов такую сделку можно произвести и с использованием сервиса электронной регистрации. Поправьте меня, если я ошиблась.
Ответ ДомКлик

Добрый день, Наталья! Аккредитив - это один из способов расчета, как и пользование услугами сервиса безопасных расчетов, например. Статья посвящена именно приобретению залоговой недвижимости именно в ипотеку.

Что касается вашего второго вопроса, в настоящее время сервис электронной регистрации не имеет возможности проводить подобные сделки. 

8:1720 ноября 2019 г.
Неизвестный пользователь
Добрый день. Если участвовал мат кап, то тогда как? Доли детей в новое, или на счёт?
Ответ ДомКлик

Добрый день! Если при первоначальной покупке квартиры использовался материнский капитал, покупатель обязан наделить детей долями и только потом продавать квартиру.

8:1820 ноября 2019 г.
Мешалкин Павел
А если квартира покупалась по ДДУ и в залоге права требования?
Ответ ДомКлик

Добрый день, Павел! Продать в ипотеку  другому лицу можно свою залоговую квартиру, либо комнату, апартаменты или дом с земельным участком только на вторичном рынке. Смотрите пункт первый в последнем разделе статьи.

 

8:2020 ноября 2019 г.
Неизвестный пользователь
Добрый день, а возможно ли провести по данной схеме сделку, если квартира в обременение Сбербанка, ипотека у покупателя в Сбербанке, НО СБЕРБАНК продал закладную
Ответ ДомКлик

Добрый день! Выкуп закладной Сбербанком не нарушает регламента данного процесса. Вполне возможно провести такую сделку.

8:2120 ноября 2019 г.
Хлыбов Алексей
Вот вопрос по п.7 (Расчёты по сделке): Кредитные средства перечисляются на расчётный счёт продавца. За несколько дней до этого в банк приходит исполнительный лист на внушительную сумму в отношении продавца. По этому листу все, что приходит на счёт продавца должно быть списано на счёт ФССП. Т.е. Продавец не сможет погасить кредит перед банком, т.к. денег нет. Квартира в залоге у банка остается под исполнение обязательств Продавца. А он их не исполнит, т.к. повторяюсь, денег нет. Как предлагаете решить такую коллизию ? С Уважением, Хлыбов А.А. Юрист ООО "Реконструкция и развитие+Зеленоград".
Ответ ДомКлик

Добрый день, Алексей! Вероятно, вы перепутали: кредитные средства перечисляются на счет покупателя, а не продавца; исполнительный лист тоже приходит на покупателя.

Процесс регламентирован: кредит выдается после оформления права собственности, средства зачисляются на счет покупателя и тут же перечисляются на счет продавца.

8:2220 ноября 2019 г.
Капитоненко Олеся
Подскажите пожалуйста, есть способ решить вопрос с ускоренным снятием обременения Сбербанка, если покупатель с наличным расчетом?
Ответ ДомКлик

Добрый день! Если клиент хочет купить залоговый объект за наличные средства, то банк в этом процессе не участвует, все регистрационные действия возможны после погашения кредита и снятия обременения.

Но если в этом случае (покупка налоговой недвижимости НЕ в ипотеку), есть необходимость быстрого погашения бумажной закладной, то покупателю и продавцу следует оформить и подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП).

При наличии оформленной бумажной закладной по кредиту продавец предоставляет в банк ПДКП и оформляет заявление на получение закладной.

8:4020 ноября 2019 г.
Неизвестный пользователь
Спасибо за информацию. Полезная
Ответ ДомКлик

Благодарим за похвалу!

7:2921 ноября 2019 г.
Козлова Юлия
Скажите пожалуйста, по ипотечным сделкам, в том числе с обременением Сбербанка, можно использовать ячейку или только номинальный счет ООО "ЦНС"?
Ответ ДомКлик

Добрый день, Юлия. Можно использовать ячейки или аккредитив, например. Но нельзя использовать сервис безопасного расчета.

8:1221 ноября 2019 г.
Ефимова Лариса
Спасибо за информацию, понятно и полезно.
Ответ ДомКлик

Лариса, добрый день. Мы всегда стремимся быть лучше. Ваши отзывы помогают нам понять, в каком именно направлении двигаться дальше. Спасибо!

7:3422 ноября 2019 г.
Добрый вечер!планируется покупка квартиры в новостройке....состою в браке, как правильно выйти на сделку,чтоб при оформлении недвижимость в собственность-переоформить ее на супругу, оставив при этом персонально за собой обременения по ипотеке?
Ответ ДомКлик

Добрый день! Это вопрос скорее юридического характера. Мы советуем заключить брачный договор с предварительным согласованием в банке еще на этапе рассмотрения заявки. Банк может потребовать выделить в отдельный пункт недвижимость, приобретенную в кредит (возможно, с указанием реквизитов банка). Насколько мы поняли, именно это Вам и нужно. В любом случае, рекомендуем предварительно проконсультироваться у квалифицированных специалистов.

7:4422 ноября 2019 г.
Неизвестный пользователь
Да,это все здорово, но нам сказали в дом клике,что эта схема с долями (комната)не работает.Сейчас совершенно другая инф., поэтому наш покупатель погасил за нас кредит, банк сообщил,что снимет залог в течении 30 дней???И такую инф.о гашения кредита из под ипотеки мы получили недавно в ноябре 2019 года.Теперь что нам делать?Можно подробно и профессионально.
Ответ ДомКлик

Добрый день! Весь процесс снятия обременения описывается в последнем абзаце статьи:

Продавец при наличии оформленной бумажной закладной по кредиту оформляет в банке заявление о необходимости погашения регистрационной записи об ипотеке. Не позднее следующего рабочего дня за днем полного погашения кредита продавца банк передает бумажную закладную в Росреестр для погашения регистрационной записи об ипотеке на основании заявления владельца закладной. Закладная аннулируется. Обременение продавца (первоначальный залог) с объекта снимается. Других сроков снятия обременения нет при подобных условиях.

Если вас неправильно проконсультировали или вы недовольны обслуживанием, можно оставить отзыв, написав на странице обратной связи Банка официальном сайте Сбербанка - https://www.sberbank.ru/ru/feedback или в Сбербанк Онлайн — перейдите по ссылке «Письмо в банк» внизу страницы

 

7:5722 ноября 2019 г.
Хлыбов Алексей
Нет, я не перепутал. Внимательнее, пожалуйста к моему вопросу. Еще раз: Исполнительный лист в отношении продавца приходит в банк в тот момент, когда сделка на регистрации. Средства, которые продавец получает от сделки после её регистрации, он получает на свой расчётный счёт, чтобы погасить СВОЙ кредит (неважно, какие - собственные средства покупателя, или средства которые покупатель получит в кредит). Но в этот момент ИЛ уже в банке и банк ОБЯЗАН списать ВСЕ ПОСТУПЛЕНИЯ НА СЧЕТ ДОЛЖНИКА в погашение ИЛ. Т.е. продавец физически не сможет погасить СВОЙ кредит, т.к. денег уже нет. Банк не сможет выдать закладную. Есть какая-то предусмотренная процедура, чтобы избежать такой ситуации ?
Ответ ДомКлик

Алексей, мы вас поняли. Вы привели пример взыскания денег с продавца, который является должником. Действительно, у должника-продавца могут списать средства и это предусмотрено статьей 8 ФЗ «Об исполнительном производстве». Факт наличия исполнительного листа на продавца квартиры практически всегда подразумевает наличие ареста на принадлежащее ему недвижимое имущество, что в свою очередь означает запрет на совершение сделок с данной недвижимостью. Тем более, что в этом случае недвижимость была заложена для получения кредита и по требованию банка, должностное лицо ФССП вправе арестовать помещение с последующей его продажей для оплаты долга. То есть, сделка в принципе не могла бы быть зарегистрирована вообще.

Мы не можем дать однозначного ответа в отношении такого случая, тем более что он носит скорее юридический характер, чем финансовый. Рекомендуем не пренебрегать проверкой продавцов на наличие задолженностей и арестов и пользоваться услугами квалифицированных специалистов. 

8:1822 ноября 2019 г.
Хлыбов Алексей
Думаю, Сбербанку надо отработать схему расчетов т.о., чтобы деньги, которые продавец должен банку, поступали в банк в ходе сделки не через счет продавца, а напрямую со счета (с аккредитива) покупателя. В этом случае все проблемы продавца останутся при нем. Факт наличия ИЛ на вовсе не всегда "подразумевает" наложение ареста на его имущество. Это отдельное решение в рамках исполнительного производства, на которое приставы не идут самостоятельно сразу после возбуждения исп пр-ва. А этой ситуации ОЧЕВИДНО, что не будет никакого ареста. Здесь нужна не "услуга квалифицированных специалистов", а системное решение со стороны банка, гарантирующее права покупателя. Надеюсь, мое предложение по улучшению будет учтено.
Ответ ДомКлик

Алексей, мы благодарим вас за содержательный диалог и ценный совет. Приняли ваши пожелания к сведению. 

12:0222 ноября 2019 г.
Топина Людмила
Добрый день. Где можно скачать шаблон ДКП залогового объекта с учетом нововведений по электронным закладным?
Ответ ДомКлик

Добрый день, Людмила! Менеджер может направить вам шаблон договора купли-продажи, в который вы совместно с продавцом внесёте оговорённые условия. Менеджер также может по вашей просьбе внести правки, а также добавит требуемые банком обязательные пункты. Сделать это всё можно онлайн, в личном кабинете ДомКлик. Приходить в банк для этого не обязательно.

9:1524 ноября 2019 г.
Громыкина Татьяна
Добрый день. Какое влияние оказывает такая покупка при одобрении процентной ставки заёмщика-покупателя? Например, меня, как заёмщика, одобрили под 9%, если бы я покупала свободный объект. А у продавца залогового объекта было одобрение на 12%. Какую процентную ставку, в таком случае, одобрит мне банк? Спасибо.
Ответ ДомКлик

Добрый день, Татьяна! Точную процентную ставку не можем вам рассчитать. Окончательная процентная ставка по кредиту зависит от таких параметров, как наличие зарплатной карты Сбербанка, согласие на страхование жизни, оформление электронной регистрации, участие в программе «Молодая семья», отправлен объект недвижимости на проверку с сайта ДомКлик или нет. Если с сайта, то была на нем «скидка 0,3» или нет и т.д. В любом случае наиболее полную информацию вам может предоставить ваш менеджер по ипотечному кредитованию или его руководитель. 

7:5429 ноября 2019 г.
Громыкина Татьяна
Вопрос был о другом! Будет ли зависеть моя %-я ставка от ставки продавца? Если меня УЖЕ одобрили на 9%! Но в друг я выбираю квартиру в обременении в пользу Сбербанка! Моя ставка будет не ниже 1₽%, т.к. эта планка у продавца?
Ответ ДомКлик

Татьяна, мы в любом случае не можем предсказать ставку. Рекомендуем каждый отдельный случай обсуждать в чате с продавцом и менеджером ипотечного кредитования.

10:0529 ноября 2019 г.
Неизвестный пользователь
Возможно ли применение данной инструкции при покупки недвижимости у продавца, с непогашенной ипотекой в Сбербанке и, если часть ипотеки продавец гасил материнским капиталом, соответсвенно, при закрытии ипотеки, должны быть выделены доли детям.
Ответ ДомКлик

Добрый день! Да, при выделении доли детям, вполне возможно.

8:064 декабря 2019 г.
Ваш комментарий
Спасибо, ваш комментарий отправлен на модерацию
Ошибка: Невозможно сохранить комментарий