№1
Сервис недвижимости 1 в России по количеству объявлений о продаже квартир *
Подробнее
Чем грозит занижение стоимости недвижимости в договоре купли-продажи?

Недвижимость

Чем грозит занижение стоимости недвижимости в договоре купли-продажи?

Чем грозит занижение стоимости недвижимости в договоре купли-продажи? №1Отвечает Ольга Миронова,
Основатель и директор агентства недвижимости «Золотой ключик», автор YouTube-канала МИРОНОВА ПЛЮС, Нижний Новгород

Риелторы часто сталкиваются с ситуацией, когда одна из сторон сделки предлагает указывать в документах не всю стоимость жилья, а лишь ее часть. Ну, например, вместо пяти миллионов только два с половиной.  Таким образом продавец пытается снизить налог с продажи, покупателем же движет желание не афишировать свои доходы.

Казалось бы, ну что страшного в том, что в бумагах не прописана вся стоимость — ведь здесь работает принцип свободы договора, предусмотренный законом.  Продавец может указать в договоре любую цифру, какую ему вздумается, после заключить с покупателем дополнительное соглашение, а факт конечного расчета подтвердить расписками. Однако, такой способ купли-продажи опасен для обеих сторон. Чем? Давайте разбираться.

Начну с того, что каждый договор купли продажи фиксируется в Росреестре. А это значит, что стоимость, прописанная в договоре — единственно верная для государства и суда. И если вдруг будет спорная ситуация, во внимание примется только та сумма, которая была прописана в зарегистрированном договоре. 

Чем рискует покупатель?

Как известно, покупатель — это наиболее уязвимая сторона любой сделки, тем более, если договор заключается с заниженной ценой.

Во-первых, в случае какого-либо судебного разбирательства такой покупатель, скорее всего, не будет признан судом добросовестным покупателем, так как сознательно вступил в сговор и нарушил закон. Во-вторых, суд может признать эту сделку недействительной и покупателю придется вернуть квартиру, а продавцу — только ту сумму, которая указана в договоре. Доказать, что была выплачена другая сумма, практически невозможно. В результате покупатель останется и без части денег, и без недвижимости.

Еще один малоприятный аспект для покупателя заключается в невозможности получить имущественный вычет на полную стоимость объекта недвижимости. Он может получить вычет только на ту сумму, которая указана в договоре. А если возникнет необходимость продать квартиру до завершения налогооблагаемого периода  — это 3 года, — разница между будущей реальной стоимостью и ценой, указанной в предыдущем договоре купли-продажи, будет весьма существенной, что означает большую сумму налога с продажи.

Теперь о рисках продавца

Как и покупатель, продавец может потерять в деньгах. Как это бывает?

А бывает это на этапе передачи денег с использованием банковской ячейки. Продавец заключает с покупателем договор аренды банковской ячейки, в которую покупатель в его присутствии закладывает сумму, равную реальной стоимости квартиры. Продавец рассчитывает, что он гарантированно получит всю сумму, заложенную в ячейку, после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на покупателя. Но может случиться так, что срок аренды ячейки истечет, а регистрация перехода права собственности так и не наступит. Тогда покупатель получит доступ к деньгам, но у него останется и подписанный продавцом договор, в котором указана заниженная стоимость. Далее недобросовестный покупатель может обратиться в суд и по суду потребовать зарегистрировать право собственности на свое имя, оплатив при этом только цену по договору.

Кроме того, заниженная стоимость квартиры может вызвать подозрения у налоговых органов или банка, который увидит это в оценочных документах и сообщит «куда следует». Поэтому не рекомендуется указывать цену ниже 70% от кадастровой стоимости. И если цена, указанная в договоре, все же ниже кадастровой стоимости, после проверки налог может быть доначислен.

Если вы по какой-то причине не хотите указывать всю стоимость своей недвижимости, прислушайтесь к советам юристов — они отмечают, что отклонение в цене жилья не является существенным в пределах 20% от рыночной стоимости. Стоит ли здесь идти на уменьшение или увеличение процентов — решать вам. Но помните о рисках и последствиях своего выбора.


Если у вас есть вопросы к риелтору — задавайте в комментариях! Наши эксперты обязательно на них ответят 😊

    Комментарии
    2
    0/ 2000
    Светлана
    21 мар 2022
    Все прекрасно об этом знают, но делают. В моей практике нет ни одного случая, когда пострадала та или иная сторона. Даже в интернете не нашла ни одного описанного. Поэтому люди и идут на это. Мы предупреждаем обе стороны о том, что возможно такое, но.... всех всё на данный момент устраивает.
    Домклик
    Ответ Домклик

    Спасибо, что поделились опытом.

    Татьяна
    21 мар 2022
    Как правильно рассчитать долю ребенку в квартире при использовании мат капитала?
    Домклик
    Ответ Домклик

    Здравствуйте. Рассказываем в статье.

    Полезные статьи и новости в рассылке Домклик