С какими проблемами можно столкнуться в первый год жизни в новостройке и как их решить: личный опыт

Переезд в собственную квартиру — долгожданное и радостное событие. Квартира в новостройке, безусловно, имеет свои плюсы: новые коммуникации, возможность сделать ремонт на свой вкус, чистая история квартиры. Но могут быть и недостатки. Некоторые можно увидеть сразу во время приемки квартиры, а некоторые всплывают со временем.

В этой статье расскажу на личном опыте, с какими проблемами можно столкнуться в первые полгода жизни в новостройке и, главное, как их устранить.

Важно: это личный опыт, поэтому совсем необязательно, что каждый житель новостройки сталкивается или столкнется с такими же ситуациями. Каждый дом уникален, строился по-разному, на разной территории и по-разному оснащен.

Неисправная вентиляция

В моей квартире не было и нет проблем с вентиляцией. Но многие соседи с этим столкнулись.

Как проверить, что с вентиляцией все в порядке: откройте окно и поднесите к вентиляционной решетке зажигалку или зажженную спичку. Если пламя «идет» в сторону вытяжки, то все нормально. Если пламя ровное или отклоняется в другие стороны — проблема есть.

Как решить

Соседи писали заявку управляющей компании, закрепленной за застройщиком. Большинство современных девелоперов запускают мобильные приложения, в которых заявку можно оставить онлайн, увидеть статус обработки и получить ответ (в большинстве случаев).

Частые причины проблем с вентиляцией — монтажные ошибки или забивание вентиляционного канала строительными и ремонтными материалами, но в чем причина в конкретном случае — к сожалению, можно так и не узнать. Придется писать заявку управляющей компании и добиваться выявления причины и устранения проблемы.

Слишком чувствительная сигнализация

Конечно, сигнализация имеет важную роль, она защищает и иногда даже спасает жизни. Сигнализация  — необходима. Но из-за гиперчувствительных датчиков дыма первые полгода сигнализация в нашем доме включалась без особых причин: из-за попадания строительной пыли, когда кто-то из жильцов готовил или курил в подъезде (вопрос о курящих жильцах дома тема отдельная — о ней можно почитать в этой статье).

Сигнализация могла срабатывать и в 6 утра, и в час ночи. Чтобы отключить сигнал, нужно оставить заявку управляющей компании. Оператор, который занимается обработкой заявок, на все дома застройщика, что есть в районе, — один, поэтому ждать порой приходится по полчаса и больше. 

Важно: отключать сигнализацию в своей квартире не запрещено. Но нельзя срывать сигнализацию в коридорах и подъезде.

Как решить

Я сняла сигнализацию в своей квартире. Ее все равно слышно из коридора, поскольку звук достаточно пронзительный и громкий. Но, кроме этого, мы озвучили проблему управляющей компании, и нам пообещали отрегулировать чувствительность датчиков. Пока сигнализация не срабатывала.

Продувание из окон 

Обнаружить эту проблему часто можно только в холодное время года, и тем больше эта проблема неприятна. Зимой квартира не прогревается, потому что поступает холодный воздух.

Как решить

На окна от застройщика действует гарантия, поэтому я оставила заявку управляющей компании и записалась на комиссионный осмотр.

Представитель гарантийного отдела пришел в назначенный день, осмотрел окна, измерил температуру вблизи них и зафиксировал все недочеты. В основном проблема в недобросовестной укладке окон, дефектах монтажа. Исправлять их приедут специалисты от застройщика, согласовав со мной день и время. Ожидание может занять до трех недель.

До этого момента немного исправить ситуацию можно самостоятельно: например, заклеить места продувания, перевести окна на зимний режим и приклеить уплотнитель, чтобы перестало дуть из клапанов по бокам.

Некоторые застройщики могут говорить, что какие-то проблемы с окнами — не гарантийная история. Я запросила юриста на эту тему, и вот что говорит закон:

Софья Волкова

Юрист Адвокатского бюро «Asterisk»

«Часто жители новых домов сталкиваются с тем, что какие-то элементы новой квартиры могут быть некачественными. Разберем кейс на примере окон, например они продуваются или промерзают.

Во-первых, гарантия действует только при условии, что жильцы квартиры не меняли окна самостоятельно, то есть у вас стоят окна от застройщика. Если вы поменяли окна, то обращаться с претензиями вы будете уже к компании, которая устанавливала вам окна или непосредственно к производителю в зависимости от выявленных дефектов.

Во-вторых, гарантийный срок не может быть менее установленного законом. Согласно п.5 ст.7 Закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Договором застройщик может только увеличить этот срок, но не уменьшить его. В период действия гарантийного срока выявленные дефекты должны быть устранены бесплатно.

В-третьих, необходимо установить, чьей виной является возникшая проблема. Причины могут быть в некачественных стеклопакетах, в ошибках застройщика или неправильной эксплуатации. Чтобы усилить свою позицию, вам понадобится провести экспертизу и получить заключение. Когда вы поймете, кто виновен в вашей проблеме, можно приступать к дальнейшим действиям. 

Далее следует направить претензию с требованием произвести замену в адрес управляющей компании и застройщика. Вероятно, что УК даст ответ о том, что вопрос замены окон не является их зоной ответственности, но вы можете пригласить представителя УК для составления акта и выявления дефектов.

В случае если застройщик не согласится удовлетворить претензию и произвести ремонт или замену окна, вам следует обратиться в суд. Основным доказательством по данной категории споров является заключение эксперта, которое поможет выявить вину застройщика. Любые ссылки застройщика на то, что по договору или каким-либо его внутренним регламентам гарантийный срок менее, установленного законом, являются попросту недобросовестными и незаконными».

Гарантия на новостройки: кто отвечает за брак

Холод в квартире при работающем отоплении

Проблема с отоплением — комплексная и сложная. Часто дело совсем не в том, что управляющая компания не топит дом. Причина может быть в неисправных внутридомовых коммуникациях, щелях в самых неочевидных местах, неисправной вентиляции, в том же продувании из окон, из-за которых отопление как бы бесполезно. Перечень может быть уникальным и довольно большим. К сожалению, мне пришлось пользоваться обогревателем, чтобы не мерзнуть дома, пока исправляю ситуацию. 

Как решить

И снова писать управляющей компании, которая пришлет сантехника. Он измерит температуру в помещениях и отрегулирует радиатор. В моем случае это помогло, но не сильно: тепло стало идти лучше, но комнаты все равно не прогревались. С такой же проблемой столкнулось, как минимум, полдома.

Как я уже сказала, проблема может быть комплексной — значит, ее нужно решать комплексно. Может быть такое, что в подъезде не предусмотрено отопление (как в нашем случае), поэтому холод оттуда проникает в квартиру. Входные дери от застройщика — слабые, поэтому их лучше заменить на двери посерьезнее. Плюс — проверить окна. 

Если жалобы не работают, можно попробовать достучаться до управляющей компании или застройщика другим способом — например, через инициативную группу или на встрече жителей с представителями компании. В нашем случае, после многочисленных заявок от жильцов, управляющая компания обследовала коммуникации и выявила проблему в системах отопления дома. По ощущениям в квартире стало намного комфортнее и теплее.

Температура в квартире: какой должна быть и что делать, если есть отклонение от нормы

Плохая шумоизоляция

Скорее всего, чрезмерная слышимость есть практически во всех домах, кроме, разве что, кирпичных и сталинок. В целом же, во всех панельках есть такая проблема. В новостройках слышимость усиливается еще и тем, что большинство помещений практически пустые, а, значит, хорошая акустика, а еще все делают ремонт.

Эпоха ковров на стенах и громоздкой мебели давно ушла, пришел тренд на минимализм, поэтому мало что припятствует проникновению звуков.

Как решить

Ответа однозначного нет. Если вам есть где жить первое время, пока вы и все вокруг делают ремонт, — замечательно. Если вы планируете покупать квартиру без отделки, можете сделать шумоизоляцию. Но имейте в виду, что это недешево и съедает часть помещения.

Соседи шумят: как себя вести и что делать

Шумно во дворе летом

Новые дома — это современная инфраструктура, красивая придомовая территория, беседки, детские и спортивные площадки. Это привлекает не только новых жильцов, но и жильцов соседних домов, чьи дворы не такие интересные. Для меня этот вопрос не критичный, но дискуссий среди соседей — много. Особенно о шумных вечеринках под окнами летом и вандализме.

Но вопрос этот спорный и открытый, потому что выяснить, кто сломал качели или, например, написал неприятные слова на столе — житель дома или кто-то из соседнего двора — почти невозможно. 

Как решить

Если в проекте вашего дома предусмотрен забор, можно поднять этот вопрос с застройщиком. В нашем случае он предусмотрен, идет подготовка к межеванию земли, но процесс этот — небыстрый. И не факт, что забор решит проблему. Если в проекте вашего дома забор не предусмотрен, но вы хотите, чтобы он был, попробуйте опросить соседей и все вместе направить такой запрос управляющей компании.

В целом же, если вы любите тишину, выбирайте квартиру с окнами, которые не выходят в оживленный двор. 

Оградить многоквартирный дом забором: как это сделать по закону

Не хватает парковочных мест 

Районы активно застраиваются, людей много, а места для парковки автомобилей — ограничены. Стихийная парковка и долгий поиск места, куда поставить машину, — очень частая ситуация.

Как решить

Если у вас есть машина, об этом лучше задуматься заранее, например, найти дом с паркингом или купить машино-место. Жители многоквартирных домов также могут организовать парковку самостоятельно. Подробнее — здесь.

Полезные лайфхаки

Иногда решение проблем в квартире сильно затягивается. Вот несколько советов, которые могут помочь ускорить процесс.

Соберите контакты и каналы общения с застройщиком и управляющей компанией: узнайте у менеджера в день приемки квартиры все номера, которые могут вам пригодиться, и запишите их.

Обязательно устанавливайте приложения застройщиков для связи с представителями и управляющей компанией. Там вы сможете оперативно оставить заявку, задать вопрос, увидеть статус обработки вашего обращения. Кроме того, все коммуникации (и обещания) будут зафиксированы.

Вступайте в общий соседский чат. Да, не всегда там может быть конструктивно и позитивно. Вам необязательно вступать во все беседы, если вы не хотите. Но так вы не пропустите никакой важной информации. Увидите, что у кого-то такая же проблема, как у вас, посмотрите, как ее решают ваши соседи, попросите совет, объедините свои усилия.

В каждом доме есть инициативная группа, которая, как правило, курирует соседский чат. Инициативная группа находится в контакте с представителями управляющей компании, поэтому, если какой-то вопрос долго не решается, вы можете направить его индивидуально. Но не частите с этим: инициативная группа — это такие же жильцы, как и вы, у них нет каких-то особенных прав, они вам ничего не обязаны и занимаются этим только по доброй воле. 

Посещайте общедомовые собрания и встречи с представителями управляющей компании. Ох, это очень жаркие встречи. Но именно благодаря им в нашем доме действительно стали решаться проблемы. Например, с отоплением и вентиляцией. Это однозначно полезно. 

Изучайте свои права и законы. Покупая квартиру в новостройке, вы являетесь потребителем, поэтому знайте свои права. Источников информации сейчас очень много. В частности, на Домклик есть статьи практически на любые темы, которые касаются новостроек, жилищных проблем, со ссылками на законы и мнения юристов. Мало кто знает, что на те же окна в новостройках действует гарантия.

Обзаведитесь контактами юристов. Они сориентируют, если ситуация зашла в тупик, и напомнят вам о ваших правах, если вы в чем-то сомневаетесь.

В любом жилье и доме есть свои сложности. Но обустроить свою квартиру и сделать жизнь в ней уютной и комфортной — стоит того, чтобы немного потрудиться и понервничать. Поэтому будьте внимательны, принимая квартиру, изучайте информацию, наберитесь терпения и добивайтесь решения проблем.

Читайте также: Что делать, если управляющая компания плохо работает