Продавать квартиру сейчас или подождать: мнения экспертов
Подходящее ли сейчас время для продажи недвижимости? В каких случаях она обоснована и какие квартиры привлекательнее для покупателей? Разбираемся вместе с экспертами.
Ситуация на рынке недвижимости и ипотеки
Главными событиями этого лета стали завершение массовой льготной ипотеки и повышение ключевой ставки до 18% после полугода нахождения на уровне 16%. Вслед за ней, соответственно, выросли и ставки по ипотеке.
Сворачивать безадресную льготную ипотеку решили еще в конце 2022-го. Обосновали это власти ростом стоимости жилья и разрыва цен между «первичкой» и «вторичкой». Так, с 1 июля прекратила действовать «Господдержка», а также изменились условия «Семейной ипотеки».
Как такая мера влияет на рынок, сказать пока сложно. В ЦБ заявили, что в июле спрос на ипотеку сократился, однако выводы по этим цифрам делать нельзя.
Участники рынка недвижимости, в свою очередь, подтверждают снижение спроса на жилье и называют сложившуюся ситуацию на рынке адаптационной.
Основные факторы, влияющие на рынок, — высокие ставки по рыночным ипотечным программам и неопределенность в отношении дальнейшего развития ситуации на рынке жилой недвижимости в России. Ситуация для рынка кризисная, особенно сильный спад спроса отмечался в начале июля, когда в дневных показателях снижение достигало 70-80%. Сейчас рынок постепенно адаптируется, но до его стабилизации еще очень далеко.
С июля количество предложений на приобретение готового жилья увеличилось на 10-12%, а спрос, наоборот, упал на 15%. Средняя цена квадратного метра составляет 120-140 тыс. руб. Люди преимущественно покупают жилье с первоначальным взносом от 70% или полностью за свои деньги. Повлиял на это рост ипотечных ставок — сейчас банки выдают ипотеку в среднем под 22% годовых.
Ситуация на рынке недвижимости в данный момент очень спокойная. После повышения ключевой ставки и отмены льготной ипотеки с господдержкой по новостройкам все привыкают к новым реалиям. Соответственно, спрос несколько снизился — ипотечных кредитов сейчас выдается меньше.
В каких случаях продажа квартиры обоснована
Эксперты не рекомендуют продавать недвижимость просто для того, чтобы продать. Они уверены: у такого шага должна быть цель. Например, покупка квартиры большей площади или размен.
«Обоснованность продажи квартиры всегда определяется конечной целью сделки. В любом случае недвижимость — это надежный актив, хранить таким образом сбережения надежно. Поэтому реализация жилья должна быть оправдана жизненной ситуацией. Это может быть потребность в улучшении жилищных условий, переезд, размен, приобретение более ликвидного варианта или необходимость закрыть имеющиеся долги», — говорит Сергей Зайцев.
Деньги от продажи недвижимости должны работать, поэтому продавать ее нет смысла в тех случаях, когда не решен вопрос их дальнейшего использования, иначе они просто будут обесцениваться под действием инфляции, убежден он.
Евгений Каргин с последним тезисом согласен. При этом считает, что в ближайшие два месяца продавать квартиру следует только при альтернативных сделках (когда человек параллельно покупает другую недвижимость) с доплатой за счет собственных средств или госсертификатов. В иных случаях лучше подождать падения ипотечных ставок, считает эксперт.
У Сергея Ежака есть другой аргумент в пользу скорейшей продажи недвижимости — это цена. Тем, у кого есть необходимость увеличить или уменьшить жилплощадь, заявляет он, стоит это сделать, поскольку выставленных в первом полугодии 2024-го объектов примерно в два раза больше, чем за аналогичный период 2023-го, а это значит, что цены будут снижаться. То есть выгода от реализации со временем будет меньше.
При этом выставлять жилье следует, ориентируясь на нижнюю границу предложения в данном сегменте или локации и т.д., дабы, опять же, не затягивать продажу.
По мнению эксперта, также не нужно откладывать сделку, если на деньги от нее планируется купить или построить частный дом, поскольку рынок ИЖС активно развивается, и цены на нем тоже начинают расти. Но пока они не такие высокие, как на жилье в многоэтажках, подчеркнул Сергей Ежак.
Также реализация квартиры оправдана, если в ней никто не живет, и она простаивает. «В таком случае выгодно будет ее продать и положить деньги на вклад. Банки предлагают сейчас 18-20%. Это довольно хорошие процентные ставки. И, если недвижимость не приносит доход, такой шаг был бы разумным вложением», — отметил Сергей Ежак.
А еще он рекомендует сдавать недвижимость, которая в хорошем состоянии и оборудована мебелью и техникой. Это выгодно, поскольку ставки на рынке аренды поднялись примерно на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Сдать квартиру быстро, выгодно и без лишних хлопот поможет сервис «Домклик Аренда». Мы возьмем на себя всю работу с объявлением и подберем для вас подходящих жильцов.
На какую недвижимость покупателя найти проще: на «первичку» или «вторичку»
По поводу самого популярного сегмента недвижимости у игроков рынка мнение единое. По их словам, наиболее востребованы у покупателей квартиры в новых домах — как в новостройках, так и в относительно недавно построенных ЖК.
Но значит ли это, что продать жилье в новом доме проще, чем во «вторичке»? Не всегда.
«Конечно, новая квартира — более привлекательный для потенциальных покупателей вариант, особенно если в ней выполнен свежий ремонт. Однако многое зависит от конкурентных преимуществ квартиры в старом жилом фонде, например, она может находиться в более востребованной локации, где нет предложений в новостройках, или быть более привлекательной для последующей сдачи в аренду, а самое главное — этот вариант может быть значительно доступнее по цене, чем жилье в новом доме», — объясняет Сергей Зайцев из «Этажей».
Средняя цена квадратного метра на рынке вторичного жилья в России сейчас находится на уровне 123 427 руб., а в новостройках на порядок выше — 133 074 руб. Поэтому, отмечает эксперт, скорость продажи во многом зависит от конкуренции на рынке и привлекательности цены объекта.
Наибольший спрос на квартиры в более или менее новых домах и, соответственно, в хорошем состоянии. Но это не говорит о том, что в старом фонде жилье не продается. Все, конечно же, определяется предлагаемой ценой.
Быстрее и выгоднее можно продать однокомнатные и двухкомнатные квартиры в новых домах с хорошим ремонтом, говорит Евгений Каргин. По его словам, на рынке стало больше клиентов с собственными средствами, которые предпочитают новое и качественное жилье.
Эксперт также рассказал, что большим спросом пользуются квартиры в бизнес-сегменте, где цена за 1 кв. м в зависимости от локации варьируется от 140 тыс. руб. до 170 тыс. руб.
Как выгодно продать квартиру
Чтобы продать квартиру максимально выгодно и без задержек, стоит помнить, что цена рекламы и цена продажи — это две абсолютно разные цены. Необходимо детально проанализировать стоимость подобных квартир в той же локации, посмотреть объявления, узнать конкурентов и выставить максимально выгодное предложение потенциальным покупателям.
Также нужно провести качественную фото- и видеосъемку квартиры для привлечения максимального количество потенциальных покупателей. Стоит задействовать как можно больше рекламных каналов, а на объекты сегментов бизнес и премиум запустить таргетированную рекламу.
Что касается предпродажной подготовки квартиры, в некоторых случаях достаточно обычного косметического ремонта, уборки и правильной визуализации. Это способно как поднять стоимость, так и ускорить продажу объекта, подчеркнул Сергей Зайцев.
Как определить подходящий момент для продажи жилья
Для этого нужно определиться с желаемым сроком продажи квартиры, оценить конкурентные предложения и высчитать ее реальную стоимость, определив для себя «вилку» для торга с потенциальным покупателем. Чем дольше вы откладываете продажу, тем больше будет срок реализации объекта.
«Подходящий момент для продажи и покупки всегда был вчера. Тут стоит понимать конечную цель продажи. Если у вас есть определенная сумма на руках или госсертификат на покупку недвижимости, а вместе с тем необходимость переезда или расширения жилплощади, то продавайте не задумываясь», — советует Евгений Каргин.
Эксперт обосновывает свою позицию тем, что при увеличении цен на недвижимость разница этих двух квартир будет только расти. И чем быстрее человек продаст недвижимость и купит другую, тем меньше ему придется доплачивать.
Что в итоге
- Продавать недвижимость стоит в том случае, если вы определились с дальнейшим использованием вырученных денег. Например, если в планах купить квартиру побольше или и вовсе частный дом.
- Еще один аргумент в пользу продажи жилья — вероятность снижения цен. Это значит, что со временем ваша квартира может стоить меньше, чем сейчас.
- Более популярны у покупателей квартиры в новых домах, но жилье в старом фонде может быть доступнее по цене и тем самым привлекательнее, поэтому продать можно как новое жилье, так и старое.
Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру
Вместо дурацкого "локация" можно использовать слова "место" и "район"
Игорь Д.поддерживаю Ваше замечание, достали они со своими англицизмами, двоечники, русского языка не знают.
Такие себе итоги конечно)) 1 и 3 это само собой разумеется, а 2 вывод смешно просто)) цена может как подняться со временем так и подешеветь с одинаковой вероятностью
Александра Б.ничего не смешно, я себе 2 пункт наоборот выделила. Они ещё чуть поднимутся, а потом снова вниз отскочит, затем конечно снова будут расти. Но если стоит вопрос продавать сейчас или через несколько месяцев, то, по моему мнению, через несколько месяцев будет просадка. Поэтому стоит продавать либо сейчас, либо потом после просадки вам придётся выждать время до продаже по желаемой цене, если не захотите снижать.
Александра Б.в статье, п. 2 так и написано " вероятность снижения цен". Т е квартира может подешеветь. Такой вариант тоже имеется, вместе с повышением цен, в нынешней полной неопределённости на рынке недвижимости, в связи с инфляцией и прочими событиями. Но, думаю, если ничего самого страшного не случится, то произойдёт коррекция стоимости, чуток в меньшую сторону, или поболее , но цены уже сильно не упадут. Они только растут который десяток лет.. И, самое главное, уйдёт, надеюсь, этот нервный бешеный подъем, во всяком случае. На которые повлияли не только льготная ипотека, но и введение искроу счетов.
Телеграм-канал Домклик
