Эксперт рассказал, чем грозит занижение стоимости недвижимости в договоре купли-продажи

Вместе с экспертом — основателем и директором агентства недвижимости «Золотой ключик», автором YouTube-канала МИРОНОВА ПЛЮС Ольгой Мироновой — рассказываем, что такое занижение стоимости недвижимости в договоре, и почему это может быть опасно для покупателей и продавцов.

Что такое занижение стоимости недвижимости

Риелторы часто сталкиваются с ситуацией, когда одна из сторон сделки предлагает указывать в документах не всю стоимость жилья, а лишь ее часть. Ну, например, вместо пяти миллионов только два с половиной. Таким образом продавец пытается снизить налог с продажи, покупателем же движет желание не афишировать свои доходы.

Казалось бы, ну что страшного в том, что в бумагах не прописана вся стоимость — ведь здесь работает принцип свободы договора, предусмотренный законом.

Продавец может указать в договоре любую цифру, какую ему вздумается, после заключить с покупателем дополнительное соглашение, а факт конечного расчета подтвердить расписками. Однако, такой способ купли-продажи опасен для обеих сторон. Чем? Давайте разбираться.

Начну с того, что каждый договор купли продажи фиксируется в Росреестре. А это значит, что стоимость, прописанная в договоре — единственно верная для государства и суда. И если вдруг будет спорная ситуация, во внимание примется только та сумма, которая была прописана в зарегистрированном договоре. 

Занижение стоимости недвижимости: чем рискует покупатель

Как известно, покупатель — это наиболее уязвимая сторона любой сделки, тем более, если договор заключается с заниженной ценой.

Во-первых, в случае какого-либо судебного разбирательства такой покупатель, скорее всего, не будет признан судом добросовестным покупателем, так как сознательно вступил в сговор и нарушил закон. Во-вторых, суд может признать эту сделку недействительной и покупателю придется вернуть квартиру, а продавцу — только ту сумму, которая указана в договоре.

Ольга Миронова,
Основатель и директор агентства недвижимости «Золотой ключик», автор YouTube-канала МИРОНОВА ПЛЮС, Нижний Новгород

Доказать, что была выплачена другая сумма, практически невозможно. В результате покупатель останется и без части денег, и без недвижимости. Еще один малоприятный аспект для покупателя заключается в невозможности получить имущественный вычет на полную стоимость объекта недвижимости. Он может получить вычет только на ту сумму, которая указана в договоре.

Кроме того, если возникнет необходимость продать квартиру до завершения налогооблагаемого периода  — это 3 года — разница между будущей реальной стоимостью и ценой, указанной в предыдущем договоре купли-продажи, будет весьма существенной, что означает большую сумму налога с продажи.

Занижение стоимости недвижимости: риски для продавца

Как и покупатель, продавец может потерять в деньгах. Как это бывает?

А бывает это на этапе передачи денег с использованием банковской ячейки. Продавец заключает с покупателем договор аренды банковской ячейки, в которую покупатель в его присутствии закладывает сумму, равную реальной стоимости квартиры.

Продавец рассчитывает, что он гарантированно получит всю сумму, заложенную в ячейку, после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на покупателя. Но может случиться так, что срок аренды ячейки истечет, а регистрация перехода права собственности так и не наступит.

Тогда покупатель получит доступ к деньгам, но у него останется и подписанный продавцом договор, в котором указана заниженная стоимость. Далее недобросовестный покупатель может обратиться в суд и по суду потребовать зарегистрировать право собственности на свое имя, оплатив при этом только цену по договору.

Кроме того, заниженная стоимость квартиры может вызвать подозрения у налоговых органов или банка, который увидит это в оценочных документах и сообщит «куда следует». Поэтому не рекомендуется указывать цену ниже 70% от кадастровой стоимости. И если цена, указанная в договоре, все же ниже кадастровой стоимости, после проверки налог может быть доначислен.

Если вы по какой-то причине не хотите указывать всю стоимость своей недвижимости, прислушайтесь к советам юристов — они отмечают, что отклонение в цене жилья не является существенным в пределах 20% от рыночной стоимости. Стоит ли здесь идти на уменьшение или увеличение процентов — решать вам. Но помните о рисках и последствиях своего выбора.